Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01437 – N° Portalis DBX6-W-B7J-23IP

S.C.I. L’ARCA

C/

[F] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. L’ARCA, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°478 898 075,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître TAHTAH substituant Maître Olivier MAILLOT (SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Paul BIBRON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 août 2022, la société SCI L’ARCA a consenti un bail d’habitation à M. [F] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] à Bordeaux (33100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 340 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3850 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [O] le 28 novembre 2024.

Par assignation du 12 août 2025, la société SCI L’ARCA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [O] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, faire ordonner le dépôt des meubles à leurs frais, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec intérêts sur les sommes allouées au principal :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération des lieux,4550 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2025,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, la société SCI L’ARCA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2026, s’élève désormais à 9550 euros. La société SCI L’ARCA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [O], par l’intermédiaire de son conseil, se renvoyant à ses écritures, demande au juge de bien vouloir :

A titre liminaire,

Déclarer irrecevables les demandes formées par la SCI L’ARCA ; A titre principal,

Rejeter les demandes de la SCI L’ARCA ; Subsidiairement,

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Fixer un délai de trois ans pour le paiement de la dette locative ;Suspendre les majorations des intérêts pendant ce délai ; Très subsidiairement,

Suspendre le paiement pour un délai de deux ans ; Suspendre les majorations des intérêts pendant ce délai ;A titre infiniment subsidiaire,

Fixer un échelonnement de deux ans pour régler la dette ;Suspendre les majorations des intérêts pendant ce délai ;En tout état de cause,

Dire que chacune des parties conserve la charge de frais de procédure et de ses dépens,Accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle à M. [F] [O] à la discrétion de son conseil, Maître [V] [E].

Pour conclure à l’irrecevabilité de l’assignation sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il expose que le bailleur ne justifie pas de la notification de l’acte introductif d’instance à la CCAPEX et au représentant de l’Etat dans les délais prévus par l’article susvisé.

Sur le rejet des demande adverses et au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le locataire fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse des prétentions à son encontre, dès lors qu’il ne reconnaît pas le montant de la créance réclamée, alléguant des paiements en espèce dont il ne lui a pas été donné quittancement, au mépris de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de ses demandes subsidiaires, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi précitée et à défaut de l’article 1343-5 du code civil, soutenant n’avoir pu accéder à un logement social, risquant d’être sans domicile, et percevoir la somme mensuelle de 900 euros par mois dans l’attente d’un rétablissement de sa situation professionnelle. Il soutient fermement avoir repris le versement des loyers au bailleur.

M. [F] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

S’agissant du partage des dépens et du rejet de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, il critique l’absence de démonstration de la recevabilité de l’acte introductif et de démarches amiables préalables.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [O] a indiqué lors de l’audience du 24 octobre 2025 avoir déposé un dossier de surendettement ; il n’en justifie pas.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il sera accordé à M. [F] [O], qui le réclame, le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI L’ARCA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail au titre des impayés

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est de principe qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, hormis une contestation sérieuse pouvant laisser supposer que les conditions de fond de l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 novembre 2024.

M. [F] [O] conteste l’existence d’une créance, reprochant au bailleur de ne pas avoir comptabilisé ses versements, que la SCI L’ARCA lui aurait imposé en espèce, et sans lui adresser des quittancements.

La société SCI L’ARCA ne verse aux débats aucun décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2026, M. [F] [O] lui devait la somme de 9550 euros, malgré les contestations élevées par le locataire.

Si M. [F] [O] n’apporte pour sa part aucun justificatif des paiements qu’il aurait réalisés pour justifier s’être libéré de son obligation, il demeure néanmoins que le bailleur ne produit aucun historique de créance depuis le commandement de payer délivré le 26 novembre 2024.

Celui-ci mentionnait les loyers et charges échus de janvier à novembre 2024, soit onze loyers de 350 euros pour un total de 3850 euros.

Aux termes d’un mail du bailleur du 7 janvier 2026 et annoté de façon manuscrite, celui-ci a actualisé la créance oralement à la somme de 9550 euros, mois de février 2026 inclus. Or, si aucun versement n’avait été réalisé, ni aucun frais pratiqué, l’arriéré locatif depuis janvier 2024, soit 26 mois pour un loyer de 350 euros, devrait s’élever à 9100 euros. Le montant réclamé n’est, en tout état de cause, pas un multiple de 350.

Bien qu’ayant connaissance des arguments soulevés par le défendeur, le bailleur n’a pas conclu sur ce point, ni produit un décompte actualisé.

De tels éléments sont effectivement de nature à remettre en cause le montant des sommes dues, question sur laquelle il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de se prononcer, sauf à outrepasser son office.

Il s’ensuit que la dette locative alléguée fait l’objet d’une contestation sérieuse quant à son existence.

Or dès lors que l’existence même de la dette locative est sérieusement contesté, il ne peut qu’en être de même s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés insérée dans le contrat, premier moyen sur laquelle la SCI L’ARCA fonde sa demande de constat de la résiliation du contrat de bail et d’expulsion de M. [F] [O].

Force ainsi est de constater qu’en l’état de la contestation soulevée par la partie défenderesse, le juge des référés ne peut constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sur ce moyen et se prononcer sur les demandes subséquentes relatives aux arriérés locatifs.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation aux arriérés locatifs.

Les demandes subsidiaires en délai de paiement sont donc sans objet et ne seront pas examinées.

1.3. Sur la résiliation du bail au titre du défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 26 novembre 2024.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement. Il ne formule aucun moyen en sens contraire.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire sur ce motif, dont les conditions sont réunies depuis le 27 décembre 2024.

L’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ne peut faire l’objet d’une suspension de ses effets ; les demandes de M. [F] [O] seront donc rejetées.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI L’ARCA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, au regard du délai écoulé depuis la première demande d’avoir à justifier de l’assurance, par courrier du bailleur distribué au locataire le 26 octobre 2024, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 350 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI L’ARCA ou à son mandataire.

Le locataire n’y sera cependant condamné qu’à compter du mois de mars 2026, au regard des contestations sérieuses élevées sur la créance antérieure.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [O] conteste toute condamnation aux accessoires de sa part, considérant que la demande n’a pas fait l’objet d’une demande préalable amiable, alors que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne s’appliquent qu’aux demandes en justice initiales et que les demandes de la SCI L’ARCA tendant, outre une demande en paiement inférieure à 5 000 euros au titre de la dette locative, au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire, étaient des demandes de nature indéterminée, non soumises à ces dispositions. D’autre part, le demandeur justifie l’envoi de deux courriers à l’attention du locataire lui demandant de régulariser sa situation, outre le commandement de payer délivré, qui n’ont pas été suivis de réaction de la part du demandeur.

M. [F] [O], qui succombe à la cause, sera donc condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE à M. [F] [O] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

DECLARE recevable l’assignation introduite par la SCI L’ARCA ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de février 2026, inclus ;

CONSTATE que M. [F] [O] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 26 novembre 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 août 2022 entre la société SCI L’ARCA, d’une part, et M. [F] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à Bordeaux (33100) est résilié depuis le 27 décembre 2024,

REJETTE les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire formées par M. [F] [O],

ORDONNE à M. [F] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que M. [F] [O] sera redevable d’une indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [F] [O], à compter du mois de mars 2026, au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 350 euros par mois,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société SCI L’ARCA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024 et celui de l’assignation du 12 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le juge L