N° RG 24/08334 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NA2P

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/08334

N° Portalis DB2E-W-B7I-NA2P

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e LACOME D’ESTALENX

— Mme [P]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

e [S] [T] [N]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 JANVIER 2025

DEMANDERESSES :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 404 362 576

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 7]

S.A. SEYNA

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 843 974 635

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 8]

représentées ensemble par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substituée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [L] [O] [P]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [M] [R], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 27 juin 2022, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, a donné à bail à Madame [L] [O] [P] un appartement n° 046A0409 situé [Adresse 12], à compter du 24 juin 2022, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 710,91 euros hors charges, outre 71,09 euros de charges dues au titre du service para-hôtelier, le tout payable mensuellement et en totalité le 1er de chaque mois.

Par acte sous seing privé signé le 24 juin 2022, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire de la locataire quant au paiement des loyers, des charges et des éventuelles indemnités d’occupation nés du contrat de bail et des coûts des frais et honoraires et déboires afférents aux contentieux juridiques dus aux impayés, et ce pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible jusqu’à 108 mois, dans la limite de 36 mois de loyers soit 36 000 euros. L’acte de cautionnement prévoit que la SA SEYNA, après paiement, sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur ou de son mandataire, à l’encontre de la locataire afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues.

Le 5 janvier 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a, par acte de commissaire de justice, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3 516,85 € au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2023 visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Suivant acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, notifié au Préfet le 11 septembre 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, en qualité de bailleur, et la SA SEYNA, en qualité de caution, ont fait assigner Madame [L] [O] [P] devant la présente juridiction lui demandant de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,En tout état de cause, condamner la locataire à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre au bailleur les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir, Ordonner à défaut d’avoir à libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner la locataire à payer la somme de 8 451,27 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :- la somme de 3 595,05 euros au bailleur,

— la somme de 4 856,22 euros à la caution, subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant,

Condamner la locataire à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ; Condamner la locataire à payer à la caution la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 5 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes initiales et actualisé la créance à 11 773,71 euros au 1er octobre 2024, soit 6 917,49 euros pour la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et 4 856,22 euros pour la SA SEYNA. Elles indiquent qu’il n’y a pas eu de versements de loyers depuis le mois de septembre 2023 et fournissent au tribunal les quittances subrogatives.

Citée par acte délivré par dépôt à l’étude, Madame [L] [O] [P] ne comparaît pas.

La locataire n’a par ailleurs pas répondu aux sollicitations du travailleur social en vue de l’établissement de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 9 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 septembre 2024, soit deux mois avant l’audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’acte de cautionnement du 24 juin 2022 la société « SEYNA, après paiement, sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du BAILLEUR ou de son MANDATAIRE, à l’encontre du LOCATAIRE, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues. Pour ce faire, SEYNA, par l’intermédiaire de GARANTME, pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, utiliser le dépôt de garantie en cas d’absence de dégradations et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du LOCATAIRE »

En l’espèce, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA versent aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail du 27 juin 2022,

— l’acte de cautionnement de la SA SEYNA du 24 juin 2022,

— le décompte des loyers et charges au 1er octobre 2024,

— les quittances subrogatives du 29 février 2024 pour la somme de 1 618,74 euros, du 6 mai 2024 pour la somme de 1 618,74 euros, du 29 mai 2024 pour la somme de 809,37 euros et du 27 juin 2024 pour la somme de 809,27 euros.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er octobre 2024, la dette locative de Madame [L] [O] [P] s’élève à la somme de 11 773,71 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus, et se décompose comme suit :

—  6 917,49 euros en faveur de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION en qualité de bailleur,

—  4 856,22 euros en faveur de la SA SEYNA, en qualité de caution, suivant quittances subrogatives produites.

Il ressort de ce qui précède que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA prouvent ainsi les obligations dont elles réclament l’exécution. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de ces deux sommes, chaque somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer dûment justifié ou en cas de non-versement du dépôt de garantie, le bail serait résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 5 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La résiliation du bail ne pourra qu’être constatée.

L’expulsion de Madame [L] [O] [P] sera ordonnée, en conséquence, avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

• Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur doit être indemnisé pour l’occupation des locaux par la défenderesse suite à la résiliation du bail, cette occupation étant constitutive d’une faute quasi-délictuelle.

Madame [L] [O] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [O] [P] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 janvier 2024.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEYNA en sa qualité de caution et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [L] [O] [P] sera condamnée à verser à la SA SEYNA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 juin 2022 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, d’une part, et Madame [L] [O] [P] d’autre part, concernant l’appartement n° 046A0409 situé [Adresse 12], sont réunies à la date du 6 mars 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et SA SEYNA pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [O] [P] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 6 917,49 euros (décompte de loyers et charges arrêté au 1er octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [L] [O] [P] à payer à la SA SEYNA, caution solidaire subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 4 856,22 euros, au titre des loyers et charges versés par elle au bailleur, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [L] [O] [P] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2024 correspondant au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [L] [O] [P] à verser à la SA SEYNA une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 janvier 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS