TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 25/00738 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LM5X

Jugement du 06 Juin 2025

N° : 25/523

OPH [K]

C/

[U] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [K]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [K]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M. [R] [I], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 février 2022, l’établissement [K] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 272,08 euros et d’une provision pour charges de 72,57 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.317,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [U] [X] le 5 mars 2024.

Par assignation du 15 janvier 2025, l’établissement [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de M. [U] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :4.684,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, l’établissement [K] a comparu représenté par M. [R] [I] dûment muni d’un pouvoir.

L’établissement [K] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s’élève désormais à 5.408,06 euros.

Il précise que le locataire a quitté le logement.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que des loyers sont restés impayés et que le locataire n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 7 février 2022, et il contient, en son article 9, une clause résolutoire qui fixe à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer.

Nonobstant le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer, il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.317,82 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mai 2024.

Si le bailleur mentionne un départ des lieux du locataire, force est de constater qu’il n’en justifie pas et n’a pas entendu se désister de sa demande d’expulsion.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 361,56 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [K] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 alinéa 2 du contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu et au plus tard le 10 de chaque mois.

L’établissement [K] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, M. [U] [X] lui devait la somme de 5.408,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.317,82 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 3.367,12 euros à compter de l’assignation et, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les demandes accessoires

M. [U] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [U] [X] sera condamné à payer 50 euros à l’établissement [K] au titre des frais non compris dans les dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 février 2022 entre l’établissement [K], d’une part, et M. [U] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 5 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 361,56 euros (trois cent soixante et un euros et cinquante-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [X] à payer à l’établissement [K] la somme de 5.408,06 euros (cinq mille quatre cent huit euros et six centimes) au titre de l’arriéré locatif, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.317,82 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 3.367,12 euros à compter de l’assignation et, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [U] [X] à payer à l’établissement [K] la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2024 et celui de l’assignation du 15 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge