TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X] [F] épouse [U], Monsieur [G] [U],Madame [P] [U], Madame [N] [U] épouse [H], Monsieur [S] [U],Monsieur [R] [U],Madame [A] [U] épouse [E], Madame [V] [U] épouse [W],Madame [B] [U] épouse [Z],Madame [D] [U] épouse [M],Monsieur [O] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian CANDAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06105 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KAA

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE SIS [Adresse 12], représenté par son syndic la SARL SUPERGESTES, dont le siège social est sis – [Adresse 6]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDEURS

Madame [X] [F] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [U], demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

Madame [N] [U] épouse [H], demeurant [Adresse 13] (TUNISIE)

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 5] – FRANCE

non comparant, ni représenté

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06105 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KAA

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [U] épouse [E], demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

Madame [V] [U] épouse [W], demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

Madame [B] [U] épouse [Z], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

Madame [D] [U] épouse [M], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06105 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KAA

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [U] sont propriétaires suite à dévolution successorale de [I] [U], décédé le 5 décembre 2005, du lot n°4 (boutique et arrière-boutique côté droit au rez-de-chaussée, cave portant le numéro 8 et water-closet commun avec les premier, deuxième et troisième lots – tantième = 74 /1 000) dans l’immeuble sis [Adresse 11], cadastré section CI n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic la SARL SUPERGESTES située [Adresse 7], a assigné les consorts [U], ci-après individuellement identifiés, devant le tribunal judiciaire de Paris par actes de commissaire de justice reçus le 14 novembre 2025 et datés des :

—  17 septembre 2024 pour Mme [X] [U] née [F], M. [G] [U], M. [S] [U], M. [R] [U], Mme [D] [M] née [U], M. [O] [U], selon acte délivré à leur personne ;

—  23 septembre 2024 pour Mme [B] [U] épouse [Z], selon acte délivré à tiers présent à domicile ;

—  24 septembre 2024 et 12 novembre 2024 pour Mme [A] [E] née [U] et Mme [V] [W] née [U], selon procès-verbal de recherches infructueuses ;

—  17 octobre 2024 pour Mme [N] [U] épouse [H], demeurant [Adresse 14] à [Localité 15] en TUNISIE, par acte de remise à parquet

—  18 octobre 2024 pour Mme [P] [U], selon procès-verbal de recherches infructueuses ;

Il demande, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire en paiement des sommes suivantes :

—  5 919, 44 euros au titre des charges de copropriété et de travaux (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023 et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

—  150 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023 et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont le montant pourra être recouvré directement par maître Florian CANDAN, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 17 mars 2025, en l’absence des défendeurs, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi en application de l’article 688 du code de procédure civile aux fins de faire courir le délai de 6 mois prévu par le texte s’agissant de l’acte de remise à parquet concernant Mme [N] [U] épouse [H].

A l’audience du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Sur interrogation de la présidente, il a précisé que les impayés revendiqués couvraient la période d’octobre 2022 à septembre 2024, 2ème trimestre 2024 inclus tels que figurant à sa pièce 4.

Les éléments communiqués par le demandeur après l’audience, par note en délibéré non autorisée et sans justifier en avoir informé les défendeurs ne seront pas pris en compte.

Bien que régulièrement assignés aucun des défendeurs n’a comparu ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— les justificatifs de propriété dévolue à Mme [X] [U] née [F], M. [G] [U], M. [S] [U], M. [R] [U], Mme [D] [M] née [U], M. [O] [U], Mme [B] [U] épouse [Z], Mme [A] [E] née [U], Mme [V] [W] née [U], Mme [N] [U] épouse [H] et Mme [P] [U], concernant le lot n°4 dans l’immeuble sis [Adresse 11],

— le règlement de copropriété et son modificatif indiquant la répartition des tantièmes : 74 /1 000 pour la boutique et arrière-boutique côté droit au rez-de-chaussée, cave portant le numéro 8 et water-closet commun avec les premier, deuxième et troisième lots,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021-2022, 2021-2023 et 2023-2024,

— l’historique du compte (pièce 4) arrêté au 1er juillet 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6 069,44 euros (en ce inclus 150 euros de frais de recouvrement composés d’une mise en demeure du 13 septembre 2023 (30 euros) et d’honoraires d’avocat (120 euros),

— une première relance du 10 août 2023 et une relance du 13 septembre 2023 suite à mise en demeure en AR sans justificatif d’expédition ainsi qu’une mise en demeure par avocat du 20 novembre 2023 pour un montant dû de 3 754,89 euros réceptionnée le 4 décembre 2024 au domicile de M. [S] [U],

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 janvier 2021, 29 septembre 2022 et 25 septembre 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2019-2020, 2021-2022 et 2022-2023 et votant les budgets prévisionnels en cours 2021-2022, 2023-2024, 2024-2025 outre le fonds de travaux ainsi que les travaux suivants : diagnostic technique global, création d’une colonne de terre, remplacement de la batterie de boîtes aux lettres, travaux de maçonnerie suite à déplacement des poubelles, réalisations des travaux du diagnostic confiées à un maître d’œuvre,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 919, 44 euros (après déduction de la somme de 150 euros examinée ci-après) portant sur la période allant du 1er janvier 2022 au 30 juin 2024 incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 (dernier appel de fond de l’exercice 2023-2024).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 date de réception de la mise en demeure par avocat du 20 novembre 2023 sur la somme de 3 754,89 euros et de l’assignation du 17 septembre 2024 pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision telle que définie à l’attestation immobilière du 22 juin 2009 produite par le demandeur, attestant ainsi de sa parfaite connaissance de la part de chaque indivisaire.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 30 euros pour une mise en demeure du 13 septembre 2023 qui ne sera pas accordée en l’absence de justification de l’envoi.

Il est également sollicité 130 euros au titre de la mise en demeure par avocat, laquelle correspond à des frais irrépétibles relevant de l’article 700 du code de procédure civile et ne peut donc donner lieu à prise en compte au titre des frais de recouvrement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de sa demande au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que les consorts [U] présentent, de manière récurrente depuis plus de deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La somme allouée sera toutefois ramenée à plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par les défendeurs. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera ainsi accueillie à hauteur de 600 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux disposi-tions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capita-lisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera la date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur sera débouté de sa demande d’application de l’article 699 du code de procédure ci-vile celui-ci ne trouvant application que dans les matières où le ministère d’avocat est obligatoire ce qui n’est pas le cas de la procédure devant le tribunal judiciaire statuant dans des litiges d’une valeur ne dépassant pas 10 000 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [X] [U] née [F], M. [G] [U], M. [S] [U], M. [R] [U], Mme [D] [M] née [U], M. [O] [U], Mme [B] [U] épouse [Z], Mme [A] [E] née [U], Mme [V] [W] née [U], Mme [N] [U] épouse [H] et Mme [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic la SARL SUPERGESTES située [Adresse 7] :

— la somme de 5 919, 44 euros au titre des charges, travaux et fond de travaux dus sur la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2024 incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 (dernier appel de fond de l’exercice 2023-2024), avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 3 754,89 euros et de l’assignation du 17 septembre 2024 pour le surplus,

— la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [U] née [F], M. [G] [U], M. [S] [U], M. [R] [U], Mme [D] [M] née [U], M. [O] [U], Mme [B] [U] épouse [Z], Mme [A] [E] née [U], Mme [V] [W] née [U], Mme [N] [U] épouse [H] et Mme [P] [U] aux dépens,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [U] née [F], M. [G] [U], M. [S] [U], M. [R] [U], Mme [D] [M] née [U], M. [O] [U], Mme [B] [U] épouse [Z], Mme [A] [E] née [U], Mme [V] [W] née [U], Mme [N] [U] épouse [H] et Mme [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic la SARL SUPERGESTES située [Adresse 7], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le demandeur du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.