N° RG 24/09561 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NDRU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 11]

11ème civ. S3

N° RG 24/09561 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NDRU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Emmanuel JUNG

☐ Copie c.c

Le 26 mars 2025

Le Greffier

Maître Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE STOCKHOLM sis [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 15],

représenté par son syndic la société IMMIUM,

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Emmanuel JUNG,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [W]

[Adresse 2]

[Localité 10]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mars 2025 prorogé au 26 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [W] est propriétaire du lot n° 57 situé dans l’immeuble [Adresse 13] au [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété, et cadastré section [Cadastre 6] n° 0078/0009.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mars 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [G] [W] de payer la somme de 1 480,90 euros correspondant à un arriéré de charges, appels de fonds et autres frais de procédure.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, précédé d’une tentative de conciliation extra-judiciaire infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] représentée par son syndic, la SAS IMMIUM, a fait assigner Monsieur [G] [W] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

736,40 euros au titre des arriérés de charges de copropriété à la date du 8 octobre 2024, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date de la dernière mise en demeure, 1 040,06 euros au titre des frais de relances, de mise en demeure, de mise en contentieux et de frais de commissaire de justice, 800 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice causé au syndicat par la résistance abusive au paiement des charges,800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il expose que le défendeur n’a pas procédé au règlement de la totalité des charges et appels de fonds afférents aux charges et travaux de la copropriété et autres frais dont le montant s’élève au 8 octobre 2024 à 1 776,46 euros, selon décompte arrêté au 08 octobre 2024, malgré mises en demeure restées vaines.

Il indique que le défendeur a fait preuve d’une résistance abusive en s’abstenant de payer ces sommes, ayant généré un trouble de trésorerie pour la copropriété ayant rendu nécessaire l’avance des charges par les autres copropriétaires ce qui a causé un préjudice à la copropriété dont il demande réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 janvier 2025.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Le défendeur, cité par dépôt à l’étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot pour le paiement de ces sommes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat réclame le paiement de la somme de 736,40 euros au titre de l’arriéré de charges et appel de fonds, selon relevé de compte arrêté au 8 octobre 2024.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat produit notamment :

— l’extrait du livre foncier délivrée en date du 18 octobre 2024,

— les relances du 17 novembre 2020 et 27 juin 2022 (sans preuve d’avis de réception)

— la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 mars 2024, émanant du conseil du syndicat, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé »,

— les appels de fonds pour la période du 01/10/2015 au 01/10/2024,

— les décomptes de charges du 01/07/2014 au 30/06/2015, du 01/07/2015 au 30/06/2016, du 01/07/2016 au 30/06/2017, du 01/07/2017 au 30/06/2018, du 01/07/2018 au 30/06/2019, du 01/07/2019 au 30/06/2020, du 01/07/2020 au 30/06/2021, du 01/07/2021 au 30/06/2022, du 01/07/2022 au 30/06/2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires de 2015 à 2024 portant approbation des comptes des exercices clos, des budgets prévisionnels, des dates d’exigibilité des appels de provision et fixations du montant des cotisations annuelles du fonds travaux

— le contrat de syndic.

Au vu de ces justificatifs, la créance est fondée en son principe et son montant.

Monsieur [G] [W], non comparant, ne justifie d’aucun paiement libératoire.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 736,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de mise en demeure du 5 mars 2019 de 35,46 euros

— frais de mise au contentieux du 20 mai 2019 de 179,40 euros,

— frais de commissaire de justice dans le cadre de procédures du 19 janvier 2021 au 9 février 2022, établi le 11 mars 2022 pour un montant de 423,71 euros,

— frais de mise en demeure du 25 octobre 2023 de 36 euros,

— frais de mise au contentieux du 15 novembre 2023 de 179,40 euros,

— frais de mise en demeure du conseil du syndicat en date du 4 mars 2023 pour un montant de 186,09 euros.

Soit un montant total de 1 040,06 euros.

Conformément à l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Les frais de « mise au contentieux » à hauteur de 179,40 euros étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de commissaire de justice d’un montant de 423,71 euros qui constituent des dépens.

En conséquence, seuls les frais justifiés de mise en demeure du 25 octobre 2023 et du 04 mars 2024, seront mis à la charge de Monsieur [G] [W], en application de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 soit la somme de 222,09 (36+186,09) euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [W] à régler cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le caractère répété et ancien du manquement de Monsieur [G] [W] dans le paiement de ses charges, caractérisant une résistance abusive dans l’exécution de ses obligations, entraîne pour la demanderesse un préjudice, en ce qu’il engendre un manque récurrent de trésorerie pour la copropriété.

Ce préjudice sera compensé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [W] qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens.

Monsieur [G] [W] sera également condamné à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE STOCKHOLM situé [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 14] la somme principale de 736,40 euros, au titre de l’arriéré des charges et appels de fonds, selon décompte arrêté au 08 octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE STOCKHOLM situé [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 15] la somme de 222,09 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE STOCKHOLM situé [Adresse 4] [Localité 10] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE STOCKHOLM situé [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux entiers dépens.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA