N° RG 25/05950 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWEB

LOYERS COMMERCIAUX

(Articles R145-23 et suivants du Code de commerce)

N° RG 25/05950 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NWEB

Minute N° 11/25

COPIE EXÉCUTOIRE. à :

M^e Roméo MOGNON – 320

M^e Sarah ZIMMERMANN – 70

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 08 OCTOBRE 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. FITNESS BOX

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

DEFENDERESSE :

S.N.C. UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, RCS [Localité 10] 879 644 953

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roméo MOGNON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 320

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Olivier RUER, Premier vice-président, délégué par Monsieur le Président aux fonctions de Juge des Loyers Commerciaux,

Greffier : Cédric JAGER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En ressort,

Mis à disposition au greffe

Signé par Olivier RUER, Premier vice-président et par Cédric JAGER, Greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par acte authentique du 1er octobre 2019, la société NORTHSTARS a donné à bail commercial à la Sas FITNESS BOX des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] à effet au 1er octobre 2019, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 74.176 € payable trimestriellement.

Compte tenu de l’indexation annuelle, le loyer est actuellement de 98.675,88 € HT et HC par an.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 mars 2025, la Sas FITNESS BOX a, par application de l’article L. 145-39 du code de commerce, formé une demande de révision judiciaire du loyer indexé en demandant que le montant annuel du loyer soit fixé à 76.000 € hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2025.

Le 7 avril 2025, la Sas FITNESS BOX a notifié son mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux qui a finalement été saisi et a autorisé l’assignation de la Snc UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, qui vient aux droits de la société NORTHSTARS, selon ordonnance du 6 juin 2025 pour l’audience du 10 septembre 2025.

Dans son assignation du 7 juillet 2025, la Sas FITNESS BOX a sollicité voir :

— fixer à 63.039 € HT et hors charges le loyer annuel révisé du bail commercial à effet rétroactif au 1er avril 2025, des locaux sis [Adresse 11] à [Localité 7];

subsidiairement,

— fixer à 87.111 € HT et hors charges par an le loyer annuel en suite de la révision légale triennale du bail commercial à effet rétroactif au 1er avril 2025 des locaux sis [Adresse 11] à [Localité 7] ;

préalablement, au cas où le Juge des Loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé,

— ordonner une expertise conformément à l’article R.145-30 du Code de commerce et nommer un expert avec pour mission de donner tous éléments nécessaires à la juridiction pour connaître la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2025 ;

dans ce cas,

— fixer le loyer provisionnel annuel à 63.039 € HT et hors charges à effet rétroactif du 1er avril 2025 jusqu’à la fixation définitive du loyer ;

subsidiairement,

— fixer le loyer provisionnel annuel à 87.111 € HT et hors charges par an à effet rétroactif au 1er avril 2025 jusqu’à fixation définitive du loyer ;

— fixer la date d’indexation annuelle au 1e avril de chaque année avec l’indice de base, le dernier paru à la date de révision, soit le 4ème T 2024, valeur 2108 ;

— condamner la Société UNITED France 2019 B PROPCO I SNC au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la Société UNITED France 2019 B PROPCO I SNC aux entiers dépens.

Selon conclusions datées du 14 août 2025, la Snc UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I a sollicité voir :

— fixer le montant du loyer révisé du Bail à la somme de 97.330 € hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2025;

— fixer la date d’indexation annuelle du loyer révisé au 1er avril de chaque année, en prenant pour indice de référence dès la première indexation suivant la révision, le dernier indice publié au 1er avril 2025, soit l’indice du 4e trimestre 2024 (2108) ;

— débouter FITNESS BOX de sa demande de fixation du loyer annuel révisé du Bail à compter du 1er avril 2025 à la somme de 63.039 € hors taxes et hors charges ;

— débouter FITNESS BOX de sa demande de fixation du loyer annuel révisé en suite de la révision légale triennale à compter du 1er avril 2025 à la somme de 87.111 € hors taxes et hors charges ;

à titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’instruction conformément à l’article R. 145-30 du Code de commerce en intégrant notamment les points suivants à la mission de l’Expert :

— mettre les frais d’expertise à la charge de Fitness Box ;

— débouter le Preneur de sa demande de fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle de 63.039 € hors taxes et hors charges ;

— débouter le Preneur de sa demande de fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle de 87.111 € hors taxes et hors charges ;

— fixer, pour la durée de l’instance, le loyer provisionnel à la somme de 93.675,88 € HT et HC par an à compter du 1er avril 2025, à indexer annuellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction ;

en tout état de cause,

— débouter le preneur de sa demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

— réserver les dépens.

À l’audience du 10 septembre 2025, les parties ont sollicité une mise en délibéré sur l’expertise et se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux a l’obligation de vérifier le montant de la valeur locative au besoin d’office, et en principe par expertise.

En l’espèce, alors que le loyer annuel hors taxes et hors charges du local commercial loué à la Sas FITNESS BOX était de 74.176 € à la conclusion du bail commercial en 2019, il est de 98.675,88 € HT actuellement, la Sas FITNESS BOX sollicite un loyer de 63.039 € à compter du 1er avril 2025, soit une baisse de 15 % par rapport au loyer initial et de 26 % au loyer actuel, et la Snc UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I sollicite quant à elle le quasi-maintien du loyer actuel.

Cependant, les parties sont d’accord pour ordonner une expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative du local commercial.

Cette expertise sera ordonnée aux frais avancés par la Sas FITNESS BOX, demanderesse et qui sollicite une baisse importante du loyer.

Dans l’attente du rapport d’expertise, il sera rappelé que la Sas FITNESS BOX s’oblige à verser le montant du loyer actuel.

Les droits de moyens des parties sont réservés. Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du CPC, cette demande apparaissant prématurée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise des locaux loués à la Sas FITNESS BOX sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

DÉSIGNE pour y procéder :

[G] [B] [R] née [L]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 12]. : 06.86.08.28.55

Mèl : [Courriel 9]

Avec pour mission, les parties dûment convoquées en ses opérations ,de se rendre sur les lieux, de recevoir les explications contradictoires des parties, de se faire communiquer tous documents utiles, d’entendre le cas échéant personnes informées, de déterminer la valeur locative au 1er avril 2025 selon les articles L 145-33 et suivants du code de commerce en tenant compte :

— des caractéristiques du local considéré ;

— de la surface du local considéré;

— de la destination des lieux ;

— les obligations respectives des parties ;

— des facteurs locaux de commercialité ;

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— de communiquer une synthèse de ses travaux ;

— de se prononcer sur les dires des parties et à défaut de conciliation entre elles, de communiquer une note de synthèse et de déposer son rapport dans les six mois suivant l’acceptation de sa mission ;

INVITE les parties à communiquer les annexes à l’expert 15 jours avant la date de la première réunion;

RAPPELLE qu’à compter de la communication du rapport d’expertise et de la demande de rémunération de l’expert, les parties disposent d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler des observations écrites à l’expert et au juge chargé du contrôle des expertises sur cette demande de rémunération ;

DIT que la Sas FITNESS BOX versera une consignation de trois mille € (3.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 30 novembre 2025 ;

DIT que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISE qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISE que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

SE RÉSERVE le suivi de la mesure d’instruction ;

RAPPELLE aux parties et à l’expert que l’article 240 du code de procédure civile a été abrogé à compter du 1er septembre 2025 et que le technicien peut donc désormais concilier les parties (hors médiation à laquelle les parties peuvent toujours recourir) selon un processus non spécifiquement réglementé par le code de procédure civile, les parties pouvant toujours solliciter l’homologation de l’accord intervenu si celui-ci répond aux exigences du nouvel article 1541-1 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la Sas FITNESS BOX s’oblige à verser le montant du loyer actuel dans l’attente du rapport d’expertise ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du mercredi 11 mars 2026 9h en salle 13 du TJ de [Localité 13], [Adresse 8] à [Localité 13] ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire par provision ;

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER