N° RG 25/00966 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NKMJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/00966

N° Portalis DB2E-W-B7I-NKMJ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M. [G]

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

08 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [G]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 8]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Août 2025.

JUGEMENT :

Rendu par défaut en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/00966 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NKMJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 6 octobre 2017 avec prise d’effet à la même date, CUS HABITAT devenu OPHEA a donné en location à Monsieur [Z] [G] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 9].

Par jugement en date du 18 décembre 2020 la juridiction de céans a notamment prononcé la résiliation du contrat de bail du 6 octobre 2017, ordonné l’expulsion de Monsieur [Z] [G] et de tous occupants de son chef, condamné le locataire au paiement d’un arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, l’OPHEA a fait citer Monsieur [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner Monsieur [Z] [G] à lui payer la somme de 1 825,79 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner Monsieur [Z] [G] à lui régler la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses demandes, l’OPHEA a fait valoir qu’un jugement avait été rendu dans le cadre d’une procédure antérieure et ayant conduit au prononcé de la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire. Un dossier a été déposé par Monsieur [Z] [G] auprès de la commission de surendettement incluant la créance de l’OPHEA qui a abouti à la mise en place d’un échéancier, qu’il ne l’a cependant jamais respecté malgré diverses relances.

Il sollicite la somme de 1 825,79 euros, déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 291,49 euros, à titre de réparations locatives.

L’affaire a été appelée et retenue du 13 mai 2025.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [Z] [G], cité à étude, ne comparait pas ni personne pour lui.

L’affaire est mise en délibéré au 8 août 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il résulte de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, que l’état des lieux est en principe établi par les parties, contradictoirement entre elles ; qu’à défaut, s’il s’avère impossible de procéder à un constat amiable, un commissaire de justice peut être saisi par la partie la plus diligente ; que l’huissier de justice doit convoquer les parties à ses opérations au moins 7 jours à l’avance et par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Il convient, enfin, de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

En l’espèce, l’OPHEA verse aux débats :

le contrat de bail ;

un état de lieux d’entrée en date du 6 octobre 2017 signé par les parties dont l’ensemble des pièces et équipements est soit noté en état neuf soit en bon état ; les seuls éléments relevés étant « quelques impacts » au niveau du sol-plinthe de la pièce n°1dont les signatures des parties ne sont pas visibles, la copie du document étant tronquée ;

un constat de commissaire de justice en date du 14 octobre 2021 qui indique en page 2 que les constatations interviennent à la requête d’OPHEA qui « m’ayant exposé : qu’il convient de procéder à l’état des lieux de sortie de Monsieur [G] [Z], ainsi déclaré du bien sis  : [Adresse 3]» ;

un « RDL » du 14 octobre 2021 devant supporter les signatures des parties mais non signé. Y figurent le chiffrage des réparations locatives.

Il s’évince de ces pièces que l’OPHEA a fait intervenir un commissaire de justice qui n’a pas pris le soin de convoquer Monsieur [Z] [G] pour la réalisation de l’état des lieux de sortie. A la même date, l’OPHEA établit lui-même un document chiffrant les réparations locatives mais qui n’est signé ni du bailleur ni de Monsieur [Z] [G].

Il n’est pas établi que l’absence de caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie est imputable au locataire.

En conséquence, l’absence de caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie est imputable à l’OPHEA. Cet état des lieux de sortie, effectué unilatéralement par un commissaire de justice, est inopposable au locataire. L’établissement de l’état des lieux de façon non contradictoire entache sa valeur probante.

L’OPHEA n’apporte aucun autre élément de nature à démontrer des dégradations du logement imputables à Monsieur [Z] [G].

Par conséquent, il y a lieu de débouter l’OPHEA de l’intégralité de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DÉBOUTE l’OPHEA de l’intégralité de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS