TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e David FERTOUT ; Madame [O] [H]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01825 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DB2

N° MINUTE :

5-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [C], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1770

DÉFENDERESSE

Madame [O] [H], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

Délibéré le 19 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 19 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01825 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DB2

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 9 juillet 1994, M. [B] [I] a donné à bail à Mme [O] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 4695 francs, provision pour charges incluse.

Mme [V] [C] est par la suite devenue propriétaire de l’appartement.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5438,85 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de huit jours.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [H] le 15 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, Mme [V] [C] a fait assigner Mme [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater que Mme [O] [H] a commis des manquements graves à ses obligations, prononcer la résiliation judiciaire du bail du 9 juillet 1994, prononcer l’expulsion Mme [O] [H] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin et avec séquestration des biens meubles du logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux, et la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  8054,70 euros au titre des loyers et charges impayés, augmentés du coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX, et des intérêts de droit à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 1200 euros hors charges, du 12 novembre 2024 jusqu’à libération des lieux,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 avril 2025, Mme [V] [C], représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance au visa des articles 1226, 1227 et 1228 du code civil et a actualisé sa demande à la somme de 10862,55 euros. Elle s’en est rapportée quant aux délais sollicités par la défenderesse mais a souligné la nécessité pour elle de percevoir les loyers.

Mme [O] [H], comparante en personne, a expliqué avoir de très faibles ressources et ne plus pouvoir payer son loyer. Elle a indiqué avoir demandé un logement social et a sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2025.

Par note en délibéré autorisée en date du 14 avril 2025 communiquée au conseil de la demanderesse, Mme [O] [H] a transmis des éléments concernant sa situation personnelle et financière.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Mme [V] [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par Mme [V] [C] que les impayés de loyers s’élevaient au 28 février 2025 à la somme de 10862,55 euros, échéance de mars 2025 incluse. L’historique démontre que la locataire ne paye pas son loyer depuis le mois d’août 2024 inclus. L’inexécution totale, depuis plusieurs mois, des obligations de paiement par la locataire et l’incapacité reconnue par Mme [O] [H] de reprendre le paiement justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur dont les manquements contractuels sont graves et répétés, et cela à compter de la demande en justice du 24 janvier 2025.

Mme [O] [H] étant devenue occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La reconnaissance par Mme [O] [H] de la nécessité de quitter les lieux ainsi que l’intervention de la force publique ne rendent pas nécessaire le prononcé d’une astreinte.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [O] [H] est retraitée. Elle justifie de ressources à hauteur d’environ 830 euros mensuels. Elle justifie également avoir sollicité un logement social dès réception de l’assignation. Elle reconnaît ne plus être en capacité de payer son loyer, ce qu’elle a fait jusqu’en juillet 2024 malgré ses faibles ressources. Enfin, s’il est certain que le défaut de paiement de loyer hormis la part versée par la caisse d’allocations familiales crée un préjudice à la bailleresse, personne privée, aucun élément n’a été versé en procédure quant à sa situation personnelle et financière actuelle. Il ressort seulement de l’attestation notariale en date du 29 avril 2020 qu’elle était alors propriétaire de trois appartements situés à [Localité 6], dont le logement litigieux.

Au regard de ces éléments et de la situation de Mme [O] [H], il apparaît équitable de lui laisser un délai d’un an pour quitter les lieux, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [O] [H] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, d’un montant égal au montant du loyer tel qu’il résulterait du bail et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur du bien loué qui est de 1087,95 euros charges incluses selon le dernier décompte.

Il ressort par ailleurs du décompte produit par Mme [V] [C] que les impayés de loyers et indemnités d’occupation échues au 28 février 2025 s’élèvent à la somme de 10862,55 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [O] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 10862,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8054,70 euros et de la présente décision pour le surplus.

Le frais dont il est demandé l’indemnisation sont à solliciter dans le cadre des dépens.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail en date du 9 juillet 1994 conclu par Mme [O] [H] sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 1], et ce à compter du 24 janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [H] et à tout occupant de son chef de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ACCORDE cependant à Mme [O] [H] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, Mme [V] [C] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [V] [C] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE Mme [O] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [O] [H] à verser à Mme [V] [C] la somme de 10862,55 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8054,70 euros et de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [O] [H] à verser à Mme [V] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge