TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06776 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVLJ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 26 Février 2026

S.A. SIA HABITAT

C/

[F] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 novembre 2021, la société SA SIA Habitat a donné à bail à M. [F] [M] un logement et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 342,72 euros, outre une provision sur charges de 69,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la société SA SIA Habitat a fait signifier à M. [F] [M] un commandement de payer la somme principale de 2 556,72 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 juin 2025, la société SA SIA Habitat a fait assigner M. [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail d’habitation et ce compris la place de parking, Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] avec place de parking, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,Condamner M. [F] [M] à lui payer :La somme de 3 812,35 euros, représentant les loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-6 du code civil, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, La somme de 400 euros de dommages et intérêts pour préjudice important subi par la requérante du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,La somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-6 du code civil, -- Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à ses frais, risques et périls,

— - Aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de ses suites s’il y a lieu et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières au visa de l’article 696 du code de procédure civile,

— - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025 date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société SA SIA Habitat, représentée par son conseil, accepte les délais de paiements ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa créance à la somme de 6 135,94 euros arrêtée au 10 décembre 2025.

M. [F] [M], comparaît. Il expose avoir la veille de l’audience fait un règlement d’un montant de 1 000 euros à son bailleur. Il propose de s’acquitter de sa dette par mensualité de 400 euros en plus de son loyer courant. Il précise être titulaire d’un contrat de travail de la fonction publique. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA SIA Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA SIA Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 5 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 6 novembre 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [F] [M] le 13 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 556,72 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les paiements intervenus par M. [F] [M] se sont révélés insufisants.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 13 mars 2025 à 24.00 heures.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA SIA Habitat fait ressortir une dette d’un montant de 6 135,94 arrêté au 10 décembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de novembre 2025 comprise.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que les frais de poursuite correspondant aux dépens.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5 777,96 euros.

M. [F] [M], comparant à l’audience, ne conteste pas le montant de sa dette locative.

Il convient, par conséquent, de condamner M. [F] [M] à payer à la société SA SIA Habitat la somme de 5 777,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiements, la suspension de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M. [F] [M] a comparu. Il propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 400 euros. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur précise que son locataire a repris le paiement du loyer et des charges courants et est d’accord avec l’échéancier proposé.

Compte tenu de l’accord des parties, M. [F] [M] sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 14 mensualités de 400 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de M. [F] [M] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la société SA SIA Habitat pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 mars 2025 à 24.00 heures, M. [F] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner M. [F] [M] à payer à la société SA SIA Habitat cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 14 mars 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2025 inclus.

Ainsi, M. [F] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 442,30 euros, pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA SIA Habitat, de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la société SA SIA Habitat ne démontre ni la mauvaise foi de M. [F] [M], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [F] [M], ayant succombé, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de dénonciation.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA SIA Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA SIA Habitat recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2021 entre la société SA SIA Habitat et M. [F] [M] concernant l’immeuble à usage d’habitation et la place de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 3] sont acquises à la date du 13 mars 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNE M. [F] [M] à payer à la société SA SIA Habitat la somme de 5777,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [F] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 400 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

Dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,Dit qu’à défaut pour M. [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,Condamne en tant que de besoin M. [F] [M] à payer à la société SA SIA Habitat à compter du décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,Rappelle que M. [F] [M] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, d’assignation et de dénonciation,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;