N° RG 25/00912 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/00912 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKGE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

M^e Christian NIVOIX

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 16 janvier 2026

Le Greffier

M^e Nicolas DELEAU

M^e Christian NIVOIX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [Z]

Agissant par son syndic,

l’IMMOBILIERE ZIMMERMANN, ayant son siège social sis [Adresse 3]

né le 11 Janvier 1976 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 10] (AUSTRALIE)

représenté par Maître Caroline AMMAR

substituant Maître Nicolas DELEAU,

Avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 152

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [N]

né le 16 Février 1969

Monsieur [T] [N]

né le 26 Janvier 2002

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Christian NIVOIX,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 91

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 22/07/2022, Monsieur et Madame [K] [Z] ayant pour mandataire la SAS IMMOBILIERE ZIMMERMANN, ont donné à bail à Monsieur [W] [N] et Monsieur [T] [N] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 880 € outre une provision sur charges de 90 €.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06/05/2024.

Par assignation délivrée le 14/01/2025, Monsieur [K] [Z] a fait citer assigner Monsieur [W] [N] et Monsieur [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire avec effet au 07/07/2024,

En conséquence,

— Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1882,06€ au titre des arriérés de loyers et charges, assortis des intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1000,75 € à compter du 07/07/2024 et jusqu’à libération complète des lieux,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens.

Les parties ont constitué avocat.

A l’audience du 04/11/2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la partie demanderesse s’est référée à ses conclusions récapitulatives du 21/10/2025, reprenant les prétentions développées dans son acte introductif d’instance et actualisant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 1.282,06 €.

Elle a également conclu au rejet de toutes les demandes de la partie adverse.

De son côté, les parties défenderesses ont repris leurs écritures du 16/10/2025 et ont sollicité le règlement de la dette en 4 mensualités de 300 € et une 5ème pour le solde, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et le débouté de la partie demanderesse de toutes ses autres demandes.

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Il convient de se reporter aux écritures susvisées des parties pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat du bail d’habitation

Le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement d’avance le premier jour du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte du 06/05/2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 1.954,59 €.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 07/07/2024.

Par conséquent les défendeurs ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que les défendeurs restent lui devoir la somme de 1.882,06 € à la date du 12/12/2024, terme de décembre inclus. Il ne produit pas de décompte locatif plus récent mais reconnaît dans ses écritures que les défendeurs ont effectué un virement de 600 €, ramenant ainsi la dette à la somme de 1.282,06 €.

Les défendeurs reconnaissent devoir le montant réclamé et justifient par ailleurs du virement de 600 € effectué en date du 14/10/2025.

Il convient dès lors de condamner les défendeurs au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, les défendeurs font valoir qu’ils payent le loyer courant sans incident depuis le mois de septembre 2023, ce qui ressort du relevé de compte établi par l’agence immobilière ZIMMERMANN produit en annexe n° 6 par la partie demanderesse, à l’exception de la re indexation du loyer entre août et décembre 2024.

Par ailleurs, Monsieur [W] [N] justifie de sa situation salariale (boulanger depuis 4 ans et percevant un salaire de l’ordre de 2.400 € par mois – confer cumul annuel net imposable mentionné sur son bulletin de salaire de mars 2025). Il indique par ailleurs que son fils [T] participe aux charges courantes à hauteur de 600 € par mois.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, selon les modalités prescrites au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires ont sollicité le maintien dans les lieux. Il résulte des développements précédents qu’ils ont repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1000,75 € par mois, conformément à la demande du bailleur,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion des locataires, sans astreinte, selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont cosignataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à régler la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 07/07/2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [N] et Monsieur [T] [N] à payer à Monsieur [K] [Z] la somme de 1 282,06 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 14/10/2025, terme d’octobre inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [W] [N] et Monsieur [T] [N] à s’acquitter de la dette en 4 mensualités de 300 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 5ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement, même partiel, d’une seule des mensualités aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [W] [N] et Monsieur [T] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans astreinte,

— Monsieur [W] [N] et Monsieur [T] [N] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.000,75 € par mois, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [N] et Monsieur [T] [N] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [N] et Monsieur [T] [N] à payer à Monsieur [K] [Z] la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA