TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 JUIN 2025

— ---------------

N° du dossier : N° RG 25/00001 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J6CH

Minute : n° 25/228

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Monsieur [G] [D] [B]

né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représenté par M^e Allan ROCHETTE, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS

E.U.R.L SAINT ANDRE IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON

S.C.I. FLOREME prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe MESTRE, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 19 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :10/06/2025

exécutoire & expédition

à :M^e ROCHETTE

expédition à :M^e MESTRE-M^e PUECH

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 24 décembre 2024 par monsieur [G] [B] à l’encontre de la SCI Florème devant le juge des référés du tribunal de céans,

Vu l’assignation délivrée le 28 février 2025 par la SCI Florème à l’encontre de l’EURL Saint André Immobilier devant le juge des référés du tribunal de céans,

Vu la jonction entre les deux instances prononcée lors de l’audience du 7 avril 2025;

Vu les conclusions récapitulatives 2 déposées lors de l’audience du 19 mai 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de M [G] [B] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 19 mai 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la société Saint André Immobilier conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 19 mai 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la SCI Floreme conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties,

Par mandat de gérance du 8 juin 2021, la SCI FLOREME a confié à SAINT ANDRE IMMOBILIER la gérance d’un appartement sis à [Adresse 9].

Selon bail d’habitation du 15 juin 2021, Madame [E] est devenue locataire, et a signé elle-même le bail, sans indiquer à l’époque qu’elle faisait l’objet d’une mesure de protection judiciaire, a priori, sous tutelle.

SAINT ANDRE IMMOBILIER a été informée de cette mesure de protection par lettre du 23 novembre 2022, lorsque Madame [E] a fait l’objet d’un changement de tuteur.

A compter du mois d’août 2024, Madame [E] a créé de nombreux problèmes de voisinage, avec Monsieur [B], qui réside dans l’appartement au-dessous de celui de Madame [E].

Monsieur [B] a notamment été victime de dégât des eaux, puisque Madame [E], débranche le système d’évacuation des eaux usées de sa machine à laver, ce qui provoque immédiatement un dégât des eaux.

Monsieur [G] [B] demande au juge des référés de :

Constater l’existence d’un trouble anormal du voisinage ;

Constater l’existence d’un dommage imminent et la nécessité de prévenir un dommage imminent ;

Retenir la responsabilité de plein droit de la SCI FLOREME pour les faits dommageables imputables à Madame [E] et Monsieur [M] ;

Ordonner à la SCI FLOREME de faire cesser le trouble anormal de voisinage et de prévenir

le dommage imminent, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et ce pendant un délai de 3 mois à l’expiration duquel, le juge des référés pourra être de nouveau saisi ;

Statuer ce que de droit sur la demande de relève et garantie de la SCI FLOREME, au besoin,

Condamner solidairement la SCI FLOREME et l’EURL SAINT ANDRE IMMOBILIER

Condamner la SCI FLOREME à payer à Monsieur [B] à titre provisionnel :

— La somme provisionnelle de 11 713,84 euros en réparation des dommages matériels causés par les multiples dégâts des eaux ;

— La somme provisionnelle de 3.000 euros en réparation du préjudice moral causé par près de quatre années de tapages et d’inquiétudes ;

— La somme de 1.500.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Aux entiers dépens et frais.

La SCI Floreme demande au juge des référés de :

Au principal ;

Juger qu’il n’y a pas lieu à référé et renvoyer Monsieur [B] à mieux se pourvoir

devant le juge du fond ou le juge pénal ;

Subsidiairement,

Débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

En cas de condamnation de la SCI FLOREME,

Condamner l’agence SAINT ANDRE IMMOBILIER en sa qualité de mandataire

dans la gestion locative de l’appartement appartenant à la SCI FLOREME à relever et garantir cette dernière de toutes condamnations.

Condamner Monsieur [B] à verser à la SCI FLOREME la somme de 2000€ au

titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [B] aux entiers dépens de l’instance.

La société Saint André Immobilier demande quant à elle au juge des référés de :

Se déclarer incompétent au profit du juge du fond.

En tout état de cause,

Débouter la SCI FLOREME de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions à l’encontre de SAINT ANDRE IMMOBILIER.

Condamner Monsieur [G] [B] à payer à la société SAINT ANDRE IMMOBILIER une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles.

Condamner tout succombant aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite et le péril imminent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état dès lors qu’il est saisi d’un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, monsieur [B] justifie avoir subi un nombre important de dégâts des eaux durant les mois de septembre, octobre et novembre 2024. Le rapport de fuite en date du 27 septembre 2024 versé par le demandeur établit sans que ce soit contredit par un quelconque autre document que le sinistre provient d’un problème d’eau dans l’appartement mitoyen à l’étage supérieur. Il est établit que les infiltrations à répétition ont causé des dommages dans le cellier de Monsieur [B] et qu’un fort taux d’humidité a été relevé. On constate ainsi des cloques et des traces sur les murs, meubles et tuyauteries.

M [B] justifie également de plusieurs faits pouvant revêtir une qualification pénale soit des injures, des hurlements, des dégradations de biens, des menaces de mort, des tentatives d’incendie, et des violences avec arme.

Il résulte de ces éléments que ces dégâts des eaux répétés conjugués à des dégradations, des menaces et des violences dont justifient le demandeur, excèdent les inconvénients normaux du voisinage et peuvent s’analyser comme un trouble anormal du voisinage manifestement illicite. Le juge des référés est fondé au visa de l’article 835 du code de procédure civile à y mettre fin.

Cependant, l’existence d’un dommage imminent à venir ne saurait se déduire de la persistance de comportements passés dès lors que désormais le propriétaire, le mandataire de gestion et l’association tutélaire sont parfaitement informés du comportement instable des locataires situés dans l’appartement au dessus du demandeur.

La demande consistant à faire cesser tout trouble sous astreinte pendant un délai de 3 mois n’est donc pas justifiée ni de nature à éviter tout risque de comportement problématique dès lors que les locataires sont vraisemblablement placés un régime de sauvegarde légale. Seul un déménagement apparaît de nature à permettre dans la durée à restaurer des relations apaisées de voisinage. Une telle mesure nécessite un délai de mise en œuvre incompatible avec la présente procédure.

Il s’en suit que la demande de condamnation sous astreinte sera rejetée.

Sur la demande de condamnation provisionnelle :

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut allouer une provision à hauteur des sommes déterminées par l’expertise judiciaire, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette.

M [G] [B] sollicite la condamnation provisionnelle de la SCI Floreme à lui payer la somme de 11173,84 euros en réparation des dommages matériels causés par les multiples dégâts des eaux ainsi que la somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral causé par les 4 années de tapages et d’inquiétudes.

Cependant, les pièces versées démontrent que les dommages matériels résultent exclusivement des dégâts des eaux qui ont dû faire l’objet d’une déclaration aux assurances et ont pu être pris en charge. M [B] ne produit aucun élément permettant de démontrer l’absence de prise en charge ou une prise en charge partielle. A défaut de démontrer l’existence d’un reste à charge, ce chef de demande sera rejeté.

En revanche, la réalité et la persistance des troubles de voisinage sont amplement démontrées.

Le demandeur ne justifie cependant d’aucune information délivrée au propriétaire de l’appartement, qui supporte une responsabilité de plein droit pour les nuisances causées par son locataire. Seule l’eurl Saint-André Immobilier a été informée dans le cadre du mandat de gestion dont elle est titulaire.

Il convient donc de limiter le droit à indemnisation de M [B] à la somme de 2000 euros. La SCI Floreme sera donc condamnée à régler cette somme à M [B].

Cependant, le mandataire est assujetti à une obligation générale d’informer son mandat de tout événement de nature à mettre en péril la location. Le mandat de gérance versé en procédure indique ainsi que l’agence Saint André Immobilier avait en outre une mission de gestion des travaux qui l’obligeait à faire réaliser les travaux urgents et aviser le mandant.

Il mentionne également une mission « Assurances » consistant à faire toute déclaration de sinistre, en assurer la gestion et percevoir les indemnités versées par les compagnies d’assurance.

Il est constant que l’agence Saint André Immobilier était destinataire de tous les courriers et mails de plaintes formées par M [B]. De même, l’agence était informée des multiples dégâts des eaux sans avoir apporté de solution pérenne ni informé son mandat du risque encouru au titre de sa responsabilité pour trouble anormal de voisinage.

La défenderesse ne justifie pas avoir informé son mandat de la multiplicité des dégâts des eaux engageant ainsi sa responsabilité envers la SCI Florème. La dite SCI apparaît donc fondée à demander à être relevée et garantie par l’eurl Saint André Immobilier.

Il convient ainsi de condamner l’eurl Saint-André à relever et garantir la SCI Florème de toute condamnation prononcée à son encontre.

Sur les demandes accessoires ;

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Celui-ci tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée,

Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner la SCI Florème aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ; cependant, dès à présent, vu l’article 145 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens des parties étant réservés,

Débutons monsieur [B] de sa demande de condamnation sous astreinte à faire cesser le trouble anormal de voisinage et le dommage imminent ;

Condamnons la SCI Florème à payer à M [B] [G] la somme provisionnelle de 2000 euros en réparation de son préjudice moral.

Condamnons l’eurl Saint-André à relever et garantir la SCI Florème de toute condamnation prononcée à son encontre.

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons la SCI Florème à payer à M [B] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI Florème aux entiers dépens ;

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT