N° RG 25/10405 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N73B

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/10405 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N73B

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas CLAUSMANN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Nicolas CLAUSMANN

M^e Patrice PUJOL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. NEXITY STUDEA,

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 306, M^e Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant,

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [C]

[Adresse 4] “

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de résidence à durée déterminée de locaux à usage d’habitation meublée du 15 octobre 2020 avec effet au même jour, la S.A. NEXITY STUDEA a mis à disposition de M. [D] [C] pour une durée de trois mois non tacitement reconductible un logement à usage d’habitation, appartement meublé n° 355B (lot n° LT02355) sis [Adresse 6], pour une redevance mensuelle de 482,40 €.

Les avis d’échéance sont émis sous les mêmes références à l’adresse [Adresse 7]

Ce contrat a été successivement reconduit aux mêmes conditions par acte sous seing privé de trois mois en trois mois jusqu’au 19 avril 2023 pour une période courant du 20 avril 2023 au 19 juillet 2023.

Des redevances étant demeurés impayées, la S.A. NEXITY STUDEA a fait signifier le 23 juillet 2025 à M. [D] [C] un commandement de payer au visa de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 et visant la clause résolutoire du « bail » pour un montant en principal de 3 452,37 €.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 29 juillet 2025.

Puis elle a fait assigner M. [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 19 décembre 2025 par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence des bailleur et locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A. NEXITY STUDEA, représenté par son conseil au soutien de son acte introductif d’instance a déposé son dossier de plaidoirie et demande de :

à titre principal,

— constater la résiliation du bail des locaux situé [Adresse 8] – appartement meublé – [Localité 5] ;

Subsidiairement,

— de voir prononcer la résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles ;

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de M. [D] [C] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— le condamner à lui payer la somme de 4 683,17 €, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;

— le condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le condamner à lui payer une somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais d’exécution à venir.

S’opposant à tous délais, elle précise que la dette est de 1 467,20 € au 11 décembre 2025.

M. [D] [C] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. NEXITY STUDEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 29 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Il est admis, au regard de la durée d’application du contrat de résidence à durée déterminée signé le 15 octobre 2020 reconduit aux mêmes conditions par acte sous seing privé de trois mois en trois mois jusqu’au 19 avril 2023 pour une période courant du 20 avril 2023 au 19 juillet 2023 et depuis tacitement reconduit qu’il rentre dans le champ d’application de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ce que le bailleur a appliqué et qui n’est pas, en l’état, contesté par l’occupant.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire article 8 des conditions générales « 8-2. clause résolutoire » et un commandement de payer la somme en principal de 3 235,97 € en principal a été signifié le 23 juillet 2025. Ce commandement, qui n’est par définition pas contesté, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, aucun paiement du locataire n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025 à 24 heures.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.»

M. [D] [C], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement.

L’expulsion de M. [D] [C] sera ordonnée, en conséquence.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La S.A. NEXITY STUDEA produit un décompte faisant état de ce que M. [D] [C] restait lui devoir la somme de 1 467,20 € après le quittancement du mois de décembre 2025. Sa créance en loyers, indemnités d’occupation, provisions et régularisation pour charges et accessoires est fondée après avoir été expurgé des frais d’huissier à hauteur de 278,56 €.

M. [D] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1 188,54 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler la dette locative.

En l’espèce, le locataire, s’il est parvenu à plusieurs reprises par des versements conséquents, le dernier en date du 13 octobre 2025, à réduire ou apurer sa dette ne s’astreint pas à des paiements réguliers tels que contractuellement prévu. Aucun élément ne vient établir sa capacité financière.

Il n’y a donc pas lieu à délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [D] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront les coûts liés au commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer la somme de 300 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 15 octobre 2020 et du 19 avril 2023 tacutement reconduit entre la S.A. NEXITY STUDEA et M. [D] [C] concernant un logement à usage d’habitation type appartement meublé n° [Adresse 9], sont réunies à la date du 23 septembre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. NEXITY STUDEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [D] [C] à payer à la S.A. NEXITY STUDEA une indemnité d’occupation à compter du 24 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés au prorata temporis tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [D] [C] à payer à la S.A. NEXITY STUDEA au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, la somme de 1 188,54 € (décompte arrêté à l’échéance de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE M. [D] [C] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer;

CONDAMNE M. [D] [C] à payer à la S.A. NEXITY STUDEA la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge