TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e DI COSTANZO

Le 15 novembre 2024

à M^e BRUHIN Fanny

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à M^e Constance DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07717 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JTS (N° RG 24/04863)

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

ET

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [Y], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Fanny BRUHIN, avocat au barreau de MARSEILLE

–

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 novembre 2022, Madame [Y] [D] a consenti à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) un contrat de bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 5] – [Localité 1], ce en vue d’une sous-location au bénéfice de personnes en difficultés afin de favoriser leur réinsertion, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 463,44 euros, outre une provision sur charges de 54,56 euros dont 18 euros de provision sur la taxe ordures ménagères.

Suivant acte sous seing privé du 10 janvier 2023, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) a consenti un contrat de sous-location à Monsieur [B] [N] portant sur l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] – [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 463,44 euros, outre une provision sur charges de 36,56 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charge, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [N] le 07 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1724,33 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 07 septembre 2023.

Selon acte de commissaire de justice du 07 décembre 2023, dénoncé le 08 décembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) a fait assigner en référé Monsieur [B] [N] devant le Juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du contrat de sous-location par l’effet de la clause résolutoire,

— la libération des lieux par la requise et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs,

— l’expulsion de Monsieur [B] [N] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— que soit ordonné l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise ;

— la condamnation de Monsieur [B] [N] au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1624,86 € au titre des loyers et charges impayés dus au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 537,87 euros indexée comme en matière de loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance,

— qu’il soit dit et jugé qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir et en cas d’exécution forcée par huissier, le requis supportera les sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 modifiant le décret du 12 décembre 1996.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février 2024 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

Monsieur [B] [N] alléguant des désordres locatifs, selon acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) a dénoncé au bailleur Madame [Y] [D] l’assignation susvisée du 07 décembre 2023 et a fait assigner en référé Madame [Y] [D] devant le Juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de ce siège et demande au juge des référés de :

— l’entendre venir concourir au débouté des demandes de Monsieur [B] [N]

— ordonner la jonction de l’instance consécutive à l’assignation du 07 décembre 2023 et de celle consécutive à l’assignation délivrée à Madame [Y] [D]

— venir condamner Madame [Y] [D] à relever et garantir l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) de toutes sommes et travaux susceptibles d’être mis à sa charge, et ce, en qualité de bailleresse principale du logement ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024 ;

A cette audience, les parties ont été représentées par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [B] [N] demande au juge des référés de :

Déduire la somme de 251,01 euros correspondant aux frais de procédure du montant total de la dette retenueDéduire la somme de 520 euros correspondant au paiement effectué le 15 mai 2024Accorder un délai de 25 mois à Monsieur [B] [N] pour procéder à l’apurement de la detteSuspendre les effets la clause résolutoire durant les délais accordés

A titre reconventionnel

Condamner SOLIHA PROVENCE à réaliser les travaux de remise aux normes du logement, à savoir :. remédier à la non étanchéité à l’air des menuiseries en bois

. remédier aux malfaçons sur le bac à douche entraînant un écoulement des eaux impropres sur la périphérie

. Aménager un système de ventilation dans la cuisine

. Aménager un système de ventilation efficace et adapté dans la salle d’eau

. Lutter contre les punaises de lit

Condamner SOLIHA PROVENCE à verser à Monsieur [B] [N] une provision à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance d’un montant de 1000 eurosDébouter SOLIHA PROVENCE de sa demande de fixer sous astreinte de 50 euros par jour de retard, l’obligation de quitter les lieuxDébouter SOLIHA PROVENCE de sa demande de condamnation au paiement des frais irrépétibles et des dépens ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) demande au juge des référés de :

— la constatation de la résiliation du contrat de sous-location par l’effet de la clause résolutoire,

— la libération des lieux par la requise et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs,

— l’expulsion de Monsieur [B] [N] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— que soit ordonné l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise ;

— la condamnation de Monsieur [B] [N] au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2817,53 € au titre des loyers et charges impayés dus au 17 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 537,87 euros indexée comme en matière de loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— débouter Monsieur [B] [N] de l’intégralités de prétentions émises à l’encontre de SOLIHA PROVENCE

— entendre Madame [Y] [D] venir concourir au débouté des demandes de Monsieur [B] [N]

— ordonner la jonction de l’instance consécutive à l’assignation du 07 décembre 2023 et de celle consécutive à l’assignation délivrée à Madame [Y] [D]

— venir condamner Madame [Y] [D] à relever et garantir l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) de toutes sommes et travaux susceptibles d’être mis à sa charge, et ce, en qualité de bailleresse principale du logement

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance,

— qu’il soit dit et jugé qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir et en cas d’exécution forcée par huissier, le requis supportera les sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 modifiant le décret du 12 décembre 1996.

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [Y] [D] demande au juge des référés de :

Débouter Monsieur [B] [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions infondéesDébouter SOLIHA PROVENCE de sa demande visant à obtenir la condamnation de Madame [Y] [D] et à la relever et garantir des condamnations prononcées

A titre reconventionnel

Condamner Monsieur [B] [N] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileLe condamner aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la jonction

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il sera procédé à la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 23/07717 et 24/04863, sous le numéro unique RG 23/07717 ;

Sur le fond

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le contrat de sous-location signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Selon acte de commissaire de justice en date du 07 septembre 2023, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) a fait commandement à Monsieur [B] [N] d’avoir à payer la somme en principal de 1724,33 euros ;

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales.

Il ressort des décomptes produits que la situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 07 décembre 2023 ;

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des articles 1708 et suivants du code civil que du contrat de sous-location signé entre les parties.

En l’espèce, l’association requérante fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de sous-location signé, le commandement de payer, l’assignation et un décompte actualisé faisant état à la date du 1er septembre 2024 d’une dette de 2817,53 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Monsieur [B] [N] demande au juge des référés de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 251,01 euros correspondant à des frais de procédure et la somme de 520 euros correspondant au paiement effectué le 15 mai 2024 ;

Au vu du décompte versé aux débats il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 126,92 € et de 124,12 € correspondant à des frais de procédure ;

De surcroît, il ressort de ce décompte actualisé que la somme de 520 euros a bien été portée au crédit du compte du locataire le 15 mai 2024 ;

La créance étant non sérieusement contestable à hauteur de 2566,49 euros, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [N] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 2566,49 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant applicable, les délais de paiement ne peuvent qu’être fondés sur l’article 1343-5 du code civil lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Monsieur [B] [N] sollicite un délai de 25 mois pour apurer sa dette en justifiant percevoir 971 euros de ressources mensuelles, outre 291 euros d’allocations de logement directement versées à l’association SOLIHA PROVENCE ;

L’association SOLIHA PROVENCE s’oppose à cette demande en faisant observer qu’un plan d’apurement avait été consenti le 11 septembre 2023 à Monsieur [B] [N] à hauteur de 50 euros par mois et que cet échéancier n’a pas été respecté;

Le montant de la mensualité à régler sur le délai maximum de 24 mois en sus du loyer résiduel de 250,71 euros serait de 106,93 euros, soit un total mensuel de 357,64 euros ;

Si l’échéancier amiable n’a pas été respecté, le requis qui vit seul et n’a aucune charge de famille établit néanmoins être en capacité d’apurer dette en sus du paiement du loyer résiduel et charges courants, et sa situation sociale justifie l’octroi de délais de paiement et le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire contenue au contrat de sous-location ;

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [B] [N] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [N] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [B] [N] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale à la somme de 537,87 euros ainsi que sollicité par la requérante dans ses dernières conclusions, qui s’est substituée au loyer révisé et aux charges, sera condamné à titre provisionnel à la payer jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante, l’équité commandant que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [B] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ;

L’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Enfin, conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’association SOLIHA PROVENCE et Monsieur [B] [N] sont en l’état d’un contrat de sous-location du 10 janvier 2023 ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande au titre des travaux

Monsieur [B] [N] fait valoir l’existence de plusieurs désordres affectant son logement entraînant la présence d’une humidité importante, de moisissure et de punaises de lit ;

Il reproche à l’association SOLIHA PROVENCE d’être restée inactive face à ses doléances et avoir en conséquence sollicité l’aide de la Fondation Abbé Pierre ;

Il ajoute concernant les punaises de lit qu’un professionnel est intervenu au mois de mars 2024 et qu’en dépit de cette intervention, les punaises de lit ont continué à proliférer ;

Il sollicite en conséquence la condamnation de SOLIHA PROVENCE à réaliser des travaux de remise aux normes du logement afin de remédier aux désordres constatés ;

Toutefois, s’il est admis que l''indemnisation des troubles de jouissance subis par des locataires du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur, il est relevé comme l’observe à juste titre l’association SOLIHA PROVENCE, que le contrat de sous-location est récent et que Monsieur [B] [N] ne justifie par aucune pièce versée aux débats avoir simplement informé son co-contractant de l’existence des désordres invoqués alors même qu’il lui reproche son inertie ;

Pour justifier de l’indécence du logement, Monsieur [B] [N] verse aux débats un diagnostic technique établi le 13 mars 2024 par la Fondation ABBE PIERRE dans lequel sont relevés les dysfonctionnements suivants liés à la sécurité physique et à la santé :

Menuiseries simples vitrage bois non étanches à l’aiMalfaçon sur le bas à douche : écoulement des eaux impropre sur la périphérieTableau électrique peu accessible situé à plus de 1,80 mètres de hautAbsence de système de ventilation dans la cuisine et inefficace dans la salle d’eauPrésence de punaises de lit en nombre important

Outre le fait que ce diagnostic a été dressé trois mois avoir la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024, Monsieur [B] [N] ne justifie pas avoir porté à la connaissance de SOLIHA PROVENCE qu’il entendait solliciter ce diagnostic et permettre ainsi à l’association SOLIHA PROVENCE de participer à une réunion contradictoire et de faire valoir ses observations ;

L’association SOLIHA PROVENCE conteste avoir manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et à son obligation d’entretien ;

Elle oppose à cette demande la possibilité que les désordres allégués pourraient relever d’un défaut d’entretien et de dégradations imputables au locataire ; Madame [Y] [D] relève également que les prétendues malfaçons sur le bas de douche proviennent probablement d’un défaut d’entretien la douche étant munie d’un simple rideau et l’eau pouvant s’infiltrer sur les murs adjacents en cas d’inattention ;

Il ressort en effet du diagnostic technique qu’aucun détail n’est donné concernant de possibles malfaçons ou une mauvaise inclinaison des pourtours du bac, une mauvaise utilisation de la douche pouvant être à l’origine d’un écoulement des eaux ;

Madame [Y] [D] fait voir s’agissant des menuiseries en simple vitrage, que l’immeuble situé [Adresse 5] est un immeuble classé construit par l’architecte [T] [J] et qu’il est impossible d’équiper le logement de double vitrages et que la hauteur du tableau électrique correspond aux critères requis et que son accès est aisé;

Madame [Y] [D] conteste en outre l’absence de ventilation dans la cuisine et la salle d’eau et s’agissant des dégradations de revêtements au niveau du plafond de la cuisine, que des infiltrations d’eau sont visibles et que Monsieur [B] [N] aurait manifestement dû déclarer un sinistre dégât des eaux ;

Il est relevé qu’aucune précision n’est apportée par Monsieur [B] [N] s’agissant de l’absence de ventilation ou de ventilation inefficace qui sont contestées par la propriétaire ;

Enfin, Monsieur [B] [N] justifie d’une intervention contre les punaises de lit le 23 mars 2024 et n’établit pas que l’infestation a perduré au-delà de cette date ;

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, aucun trouble manifestement illicite ou dommage imminent ne sont caractérisés et les contestations opposées par SOLIHA PROVENCE et Madame [Y] [D] revêtent un caractère sérieux, la question de la responsabilité du bailleur se heurtant à une contestation sérieuse et nécessitant un débat au fond ;

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir la condamnation de l’association SOLIHA PROVENCE à réaliser de travaux de remise aux normes du logement litigieux;

Sur la demande de provision

S’agissant de la demande de provision à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour défaut de l’obligation d’entretien du bailleur, ce manquement qui est allégué ne peut être tenu pour établi dès lors que, comme développé précédemment, en l’absence de toute évidence, la demande de provision ne peut prospérer en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile devant la juridiction de référé, l’appréciation du bien fondé de cette demande supposant, compte tenu des pièces aux débats de trancher la question de la responsabilité du bailleur qui se heurte à une contestation sérieuse.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes tendant à obtenir la condamnation de Madame [Y] [D] à relever et garantir SOLIHA PROVENCE de toutes condamnations

Eu égard à la solution apportée au litige, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) sera déboutée de sa demande de garantie formée par elle contre Madame [Y] [D].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [N], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [B] [N] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à Madame [Y] [D] la somme de 500 euros sur ce même fondement ;

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNONS la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 23/07717 et 24/04863, sous le numéro unique RG 23/07717 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 07décembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) la somme de 2566,49 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse

DISONS que Monsieur pourra se libérer de ladite somme sur une durée de 24 mois, par mensualités de 106,93 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [N] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,- Monsieur [B] [N] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale à la somme de 537,87 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante, l’équité commandant que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ,

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) de sa demande d’astreinte ;

En l’état de l’existence de contestations sérieuses,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir la condamnation de l’association SOLIHA PROVENCE à réaliser de travaux de remise aux normes du logement litigieux;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur un préjudice de jouissance ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Madame [Y] [D] à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] à payer à Madame [Y] [D] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PACT DES BOUCHES-DU-RHÔNE 13) de sa demande au titre des sommes éventuellement retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE