N° RG 24/08995 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCKN

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[A] Civil

N° RG 24/08995 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCKN

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître SAMUEL;

M^e JUNG

le

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

M^e Jessy SAMUEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

5 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Madame [H] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jessy SAMUEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 24/08995 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCKN

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [S] a conclu le 3 janvier 2020 un contrat de bail d’habitation avec la Caisse d’Épargne portant sur un appartement de 4/5 pièces situé au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 640 euros, augmenté de 120 euros d’avances sur charges.

En septembre 2021, la SCI [D] a fait l’acquisition de l’immeuble, devenant la bailleresse de Mme [S].

Suite à cette vente, un local professionnel situé au rez-de-chaussée a été loué à la SARL Les Malicettes, pour l’exploitation d’une micro-crèche.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, Mme [H] [S], représentée par son conseil, a fait assigner la SCI [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Haguenau.

Mme [S] a quitté les lieux le 16 octobre 2025.

Dans ses dernières conclusions du 12 janvier 2026, elle demande au juge de :

— juger que la SCI [D] a engagé sa responsabilité contractuelle envers Mme [S],

— condamner la SCI [D] à régler à Mme [S] les sommes de :

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 5 555 euros au titre de la réduction des loyers,

* 66,16 euros à titre de remboursement des factures d’électricité,

— condamner la SCI [D] à payer à Mme [S] un montant de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouter la SCI [D] de ses prétentions.

Mme [S] invoque des préjudices de jouissance du fait de la SCI [D], soutenant notamment avoir été privée d’une des deux caves prévues au bail, du lot 901 qui correspondait selon elle à l’intégralité de la cour et du jardin, et du local annexe (accessoire au garage).

Elle demande une réduction d’un tiers du montant du loyer mensuel. Sur la base d’un loyer révisé de 694,36 € (charges incluses), elle calcule une perte de 231,45 € par mois sur une période de 24 mois, soit 5 554,87 euros arrondis à 5 555 euros.

Elle met en compte la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance qu’elle invoque avoir subis depuis 2022, résultant du bruit anormalement élevé de la VMC, de l’absence totale de volets (empêchant l’obscurité pour une travailleuse de nuit et nuisant à l’intimité), et de l’impossibilité d’ouvrir les fenêtres du garage (vissées par la crèche).

La SCI [D] a constitué avocat, et selon dernières conclusions n°4 du 3 mars 2026, tend au débouté de l’intégralité des demandes et prétentions de Mme [S] à son encontre, et met en compte la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir en substance que le bail ne prévoyait qu’une seule cave et que la mention d’une seconde n’était qu’une redite, que le lot 901 désigne uniquement le garage/parking et non la cour ou le jardin, que la locataire a elle-même reconnu par mail en 2022 que la cour ne figurait pas dans son bail. Elle affirme que Mme [S] a eu un comportement agressif envers la micro-crèche.

Sur les volets, elle conteste le fait qu’un défaut de jouissance puisse lui être imputé, compte tenu notamment du refus d’accès au logement à plusieurs reprises en vue de leur réparation.

Il est renvoyé aux écrits des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 10 mars 2026, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat, pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur l’étendue du bail et l’obligation de délivrance :

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose louée. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location précise la désignation des locaux et équipements dont le locataire a la jouissance exclusive.

1.1 Sur la mise à disposition de deux caves :

Mme [S] soutient que le bail mentionne deux caves (une dans la description et une en accessoire) et que l’état des lieux d’entrée confirme la remise de deux clés distinctes . Elle dénonce le changement de serrure par le bailleur comme une voie de fait l’ayant privée de son droit.

La SCI [D] prétend qu’une seule cave était louée, la seconde mention n’étant qu’une répétition. Elle s’appuie sur l’état des lieux d’entrée qui ne décrit qu’une cave et sur un courriel de la locataire s’étonnant de la « découverte » d’une mention de deuxième cave dans son bail.

En l’espèce, s’il existe une ambiguïté dans la rédaction du bail, l’état des lieux d’entrée, document contradictoire essentiel, mentionne expressément la remise de « 1 clé cave » à deux reprises séparées.

Cette preuve matérielle de la remise de deux clés différentes pour deux locaux distincts établit la commune intention des parties lors de l’entrée dans les lieux.

Le fait que le bailleur ait ensuite changé la serrure d’une cave pour la louer à un tiers constitue un manquement à son obligation de délivrance.

Le préjudice est d’autant plus caractérisé que le compteur de gaz de la locataire se situe dans ladite cave désormais inaccessible.

1.2 Sur l’usage de la cour et du jardin :

Mme [S] revendique la pleine jouissance du jardin et de la cour, estimant que le « lot 901 » mentionné au bail désigne l’intégralité des extérieurs.

La SCI [D] soutient que le lot 901 correspond uniquement au garage/parking. Elle produit un courriel de Mme [S] du 14 décembre 2022 où elle affirme ne pas avoir à entretenir la cour car elle « ne figure pas dans son bail »

Malgré l’imprécision du bail sur la définition du « lot 901 », il résulte du courriel de Mme [S] du 14 décembre 2022, que celle-ci reconnaît explicitement que la cour ne fait pas partie de son bail.

Dès lors, elle ne peut valablement soutenir ultérieurement qu’elle a été privée de la jouissance du jardin ou de la cour.

Sa demande de réduction de loyer sur ce point sera rejetée.

1.3 Sur le local annexe et les charges d’électricité :

Mme [S] se plaint d’avoir été privée d’un local annexe raccordé à son propre compteur électrique, payant ainsi la consommation de la micro-crèche .

La SCI [D] econnaît l’anomalie mais affirme que la micro-crèche n’utilise pas l’électricité de ce local et s’engage à résoudre le problème.

L’article 1719 3° du code civil impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le constat d’huissier du 20 juin 2024 démontre que l’extinction du disjoncteur de Mme [S] entraîne l’arrêt de l’éclairage du local occupé par la crèche.

Le bailleur ayant admis l’existence de cette anomalie sans y remédier, a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible.

La locataire justifie d’une augmentation de sa consommation électrique suite à l’arrivée de la crèche .

Il convient de faire droit à sa demande de remboursement à hauteur de 66,16 euros.

2. Sur les demandes au titre des défauts de réparation :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1721 du code civil disposent que le bailleur doit garantir le locataire contre les vices ou défauts qui empêchent l’usage de la chose louée et l’indemniser des pertes en résultant.

Mme [S] invoque l’absence de volets depuis 2022, le bruit excessif de la VMC et le vissage des fenêtres de son garage par la crèche .

La SCI [D] argue qu’elle n’a pas d’obligation de poser des volets, que les réparations ont été faites mais que la locataire a refusé l’accès au logement. Pour la VMC, elle invoque un possible défaut d’entretien de Mme [S].

Concernant les volets, il est établi qu’ils étaient présents à l’entrée et ont été retirés par le bailleur sans être replacés pendant trois ans.

La proposition de réinstallation faite seulement 10 jours avant le départ définitif de la locataire est tardive.

Si le bailleur invoque des refus oraux antérieurs, le dossier ne contient aucune trace de mise en demeure ou de proposition écrite formelle durant les trois années précédentes (2022-2025), la seule preuve écrite produite par le bailleur étant l’annexe n°13, qui correspond à un échange de mails daté du 6 octobre 2025.

Cette absence de volets est d’autant plus préjudiciable que Mme [S] travaille de nuit, leur absence empêchant l’obscurité nécessaire au repos de la locataire.

Concernant la VMC, le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 20 juin 2024 consigne expressément que M. [F] [Y], représentant du gestionnaire de l’immeuble (cabinet [Y] et [K]), a admis lors de cette réunion que le bruit de la VMC n’était pas normal, s’engageant à cette occasion à faire réviser l’installation.

Le caractère anormal du bruit est également corroboré par le compte-rendu d’intervention du 14 février 2025 de l’entreprise Génie Climatique de l’Est confirmant l’existence d’un problème sur le débit en cuisine « trop bruyant ».

La SCI [D] évoque de manière hypothétique que le bruit pourrait résulter d’un défaut d’entretien de la part de la locataire, sans toutefois rapporter la preuve de cette allégation.

Sur le vissage des fenêtres du garage, dans son procès-verbal du 20 juin 2024, le commissaire de justice a constaté que les fenêtres en bois du garage étaient vissées au cadre, rendant leur ouverture totalement impossible.

Le bailleur ne peut modifier la forme de la chose louée ou laisser un tiers (en l’occurrence l’autre locataire) en entraver l’usage normal sans l’accord du preneur.

La sécurité de la crèche ne saurait justifier une atteinte unilatérale au droit de jouissance de Madame [S] sur son garage privé.

Un trouble de jouissance est ici caractérisé.

3. Sur la demande en réduction de loyer et l’évaluation du préjudice

3.1 Sur la réduction de loyer

Mme [S] sollicite une réduction de loyer de 5 555 euros, correspondant à un tiers du loyer (charges comprises) sur 24 mois, en raison de la privation de la cour, d’une cave et du local annexe.

Toutefois, il a été précédemment établi que la cour et le jardin ne font pas partie du bail. La demande de réduction de loyer, en ce qu’elle repose majoritairement sur la privation de cet espace extérieur, doit être ramenée à de plus justes proportions.

Néanmoins, la privation d’une des deux caves — laquelle contient de surcroît le compteur de gaz de la locataire — ainsi que l’absence de volets pendant trois ans constituent des manquements à l’obligation de délivrance et d’entretien d’équipements essentiels présents à l’origine du bail.

Ces éléments justifient une réduction de la valeur locative du bien à concurrence de 10 % du loyer (hors charges, soit 640 €) sur une période de 24 mois.

Il convient donc d’allouer à Mme [S] la somme de 1 536 euros (64 € x 24 mois) au titre de la réduction de loyer.

3.2 Sur les dommages et intérêts

Mme [S] réclame 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance subis (bruit VMC, volets, fenêtres du garage).

Le préjudice moral et le trouble quotidien résultant de nuisances sonores persistantes (VMC), de l’atteinte à l’intimité et à la sécurité (absence de volets pour une travailleuse de nuit) et de l’entrave à l’usage normal du garage (fenêtres vissées) sont caractérisés. Ces manquements répétés du bailleur, qui n’a pas remédié aux désordres malgré leur connaissance, ont altéré la jouissance paisible du logement pendant plusieurs années.

Eu égard à la durée et au cumul de ces nuisances, il y a lieu d’évaluer le préjudice de jouissance à la somme de 1 200 euros.

Mme [S] sera déboutée du surplus de ses demandes en dommages et intérêts, en l’absence d’éléments complémentaires permettant de retenir un préjudice moral ou de santé, supérieur au préjudice de jouissance et d’agrément établi par les éléments du dossier.

4. Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

5. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI [D], partie perdante pour l’essentiel, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Mme [S] les frais qu’elle a dû exposer et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il convient dès lors de lui allouer une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [D] à payer à Mme [H] [S] la somme de 1 536 euros au titre de la réduction proportionnelle des loyers pour la privation partielle de jouissance, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI [D] à payer à Mme [H] [S] la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI [D] à payer à Mme [H] [S] la somme de 66,16 euros au titre de la surconsommation d’électricité, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme [H] [S] du surplus de ses demandes ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE la SCI [D] à payer à Mme [H] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, juge et greffier, avons signé le présent jugement.

Le greffier, Le juge