TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e DE ROMILLY.

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2024

à M^e BOULAHBAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01757 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4V5N

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [V]

né le 20 Août 1972

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Z’hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [Y] [X] épouse [V]

née le 27 Mai 1986

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Z’hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er décembre 2020, la société anonyme d’habitation à loyer modéré (Hlm) Unicil a donné à bail à Monsieur [W] [V] et Madame [J] [V] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 2], dans le [Localité 3], pour un loyer de 395,04 euros, outre 212,23 euros de provision sur charges.

Le 29 septembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA d’Hlm Unicil a fait signifier à Monsieur [W] [V] et Madame [J] [V] un commandement de payer la somme en principal de 2.424,27 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la SA d’Hlm Unicil, agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner Monsieur [W] [V] et Madame [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 5.639,04 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires,

— condamnation solidaire aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 10 octobre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures, la SA d’Hlm Unicil indiquant ne pas s’opposer à la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Elle a réitéré les termes de son assignation.

Aux termes de leurs conclusions, Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] soulèvent à titre principal l’incompétence du tribunal de proximité. Ils sollicitent :

— à titre subsidiaire, la déduction des frais de procédure de 333,19 euros de la dette locative, des délais de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, le débouté des demandes accessoires de la SA d’Hlm Unicil et du surplus de ses demandes.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur le nom de naissance de la défenderesse, il convient de se référer aux actes de naissance de ses enfants, versés au débat.

Sur l’exception de procédure

Il convient de rejeter l’exception d’incompétence du tribunal de proximité en ce que l’assignation est portée devant le juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’Hlm Unicil justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 29 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2020 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.424,27 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Les actes de naissance de leurs enfants mentionnent leur mariage en date du 23 août 2016.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] restent devoir, après déduction des frais d’enquête non justifiés (60,96 euros) et de procédure (166,08 + 167,11) la somme de 6.240,78 euros, à la date du 10 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] reconnaissent le montant de la dette, frais de procédure déduits.

Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 6.240,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.424,27 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] demandent de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant l’échéance précédant l’audience, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V], devenues occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA d’Hlm Unicil une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 615,67 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETTE l’exception d’incompétence ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2020 entre la SA d’Hlm Unicil d’une part, et Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 2], dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 30 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] à verser à la SA d’Hlm Unicil, à titre provisionnel, la somme de six mille deux cent quarante euros et soixante dix-huit centimes (6.240,78 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024 (loyers, charges), échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023 sur la somme de 2.424,27 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de cent soixante-dix euros (170 euros) chacune et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit six cent quinze euros et soixante-sept centimes (615,67 euros) à ce jour ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [J] [Y] [X] épouse [V] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente