N° RG 25/04924 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTY7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/04924 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NTY7

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

Le 16 janvier 2026

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [9], sise [Adresse 4], représenté par son syndic

la société IMMIUM,

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Lucien BALLAND

substituant Maître Emmanuel JUNG,

Avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [D]

né le 2 août 1974 à [Localité 10] (LAOS),

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Janvier 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [D] est propriétaire d’un studio (lot 43 cadastré section DP n° [Cadastre 1]) dans la copropriété [9] située [Adresse 4], géré par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société IMMIUM GESTION ALSACE SAS.

Se prévalant d’impayés de charges de copropriété, le syndic a mis en demeure Monsieur [I] [D] par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 25/10/2023 d’avoir à régler sous 30 jours la somme de 3 948,96 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 06/12/2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [I] [D] d’avoir à régler la somme de 5 270,85 euros sous peine de poursuites judiciaires.

Par assignation délivrée le 02/06/2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [9] située [Adresse 4] représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [I] [D] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  5 253,56 euros au titre des appels de charges de copropriété et cotisations fonds travaux,

—  752,04 euros au titre de frais de relances, mise en demeure et mise en contentieux selon contrat du syndic,

—  186,09 euros au titre des frais d’avocat

—  800 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé par sa résistance abusive au paiement des charges

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les entiers dépens

Il fait valoir que sa créance est liquide et exigible, qu’elle n’a pas été réglée malgré relances et mise en demeure, qu’il est dès lors bien-fondé à solliciter la condamnation au paiement des charges, augmentées des intérêts légaux à compter du 25/10/2023, date de la mise en demeure.

Il ajoute avoir subi un préjudice de trésorerie, suite au défaut de paiement du défendeur, expliquant que le non-paiement des charges par un copropriétaire est une faute qui oblige les autres copropriétaires à faire des avances de fonds pour des sommes dont ils ne sont pas débiteurs.

A l’audience du 04/11/2025 à laquelle l’affaire a été évoquée, la partie demanderesse a repris les termes de son acte introductif d’instance, actualisant la dette à la somme de 6 685,62 euros, selon décompte arrêté au 27/10/2025 et versé aux débats.

Monsieur [I] [D] n’a pas comparu bien qu’assigné en application de l’article 659 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16/01/2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la partie demanderesse produit notamment :

— L’extrait du livre foncier délivré le 30/04/2025

— Le relevé de compte arrêté au 27 octobre 2025

— Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 03/10/2017 ayant approuvé les comptes, adopté le budget prévisionnel et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds pour financer des travaux de ravalement de façade eux-mêmes votés à cette assemblée générale

— Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 08/11/2018, 28/10/2019, 11/01/2021, 02/11/2021, 07/12/2022, 23/11/2023 et 13/11/2024, ayant notamment approuvé les comptes et adopté les budgets prévisionnels

— Les appels de fonds pour charges courantes du 1er juillet 2017 au 30 juin 2025

— Les appels de fonds pour travaux exceptionnels des 1er janvier 2017, 15 février 2018, 15 mars 2018, 15 avril 2018, 13 novembre 2024 et 10 décembre 2024

— Les décomptes de charges du 1er juillet 2017 au 30 juin 2024

— Le contrat de syndic conclu le 13 novembre 2024

— Les mises en demeure

Au vu des justificatifs produits, la créance est liquide et exigible.

Monsieur [I] [D] qui ne comparaît pas, ne justifie pas d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des charges de copropriété.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [D] au paiement de la somme de 5 747,49 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 27/10/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Tel n’est pas le cas des frais de syndic intitulés « de contentieux », qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes, constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Par conséquent les frais de « contentieux » d’un montant de 538,20 euros (179,40 x 3) imputés à Monsieur [I] [D] en date des 28/12/2018, 15/02/2022 et 15/11/2023 seront rejetés.

Il en est de même des frais de mise en demeure (213,84 euros) lesquels sont compris dans les dépens.

Enfin, les frais d’avocat relèvent quant à eux des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le caractère répété et ancien du manquement de la défenderesse dans le paiement de ses charges, caractérisant une résistance abusive dans l’exécution de ses obligations, entraîne pour le syndicat un préjudice, en ce qu’il engendre un manque récurrent de trésorerie.

Ce préjudice sera compensé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [D], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de mise en demeure (213,84 euros).

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [9] située [Adresse 4] une somme de 400 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [9] située [Adresse 4] la somme de 5 747,49 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, au 27/10/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [9] située [Adresse 4] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux dépens, en ce compris les frais de mise en demeure (213,84 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [9] située [Adresse 4] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier La Vice-Présidente

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA