N° RG 25/08798 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4LP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/08798

N° Portalis DB2E-W-B7J-N4LP

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître [I] [U]

Mme [W] [B]

Le

Le Greffier

Maître Gauthier BAUTZ de la SELARL SELARL BOURGUN-[U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Madame [W], [Q], [Z] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

DEFENDERESSE :

S.A. [Adresse 4]

RCS de [Localité 1] sous N° 568 501 415

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Gauthier BAUTZ, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 318

INTERVENANT VOLONTAIRE:

VILLE DE [Localité 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Gauthier BAUTZ, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 318

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DES FAITS

Par contrat du 13 août 2015, la Ville de [Localité 1], représentée par son mandataire la SAEML HABITATION MODERNE, a consenti à Madame [W] [B] un bail d’habitation sur un logement sis [Adresse 7] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 558.17 euros outre la somme de 170.00 euros au titre des provisions pour charges.

Par courrier recommandé du 30 avril 2024 avec accusé réception signé le 2 mai 2024, par la [Adresse 8], Madame [W] [B] a contesté la régularisation des charges de chauffage au titre des années 2021 et 2022 au motif que la réparation des frais de chauffage a été effectuée, non par le biais de répartiteurs individuels installés sur les radiateurs comme prévu contractuellement, mais selon de nouveaux critères non communiqués aux locataires.

Par courrier du 9 avril 2025, la SAEML HABITATION MODERNE a informé Madame [W] [B] de l’application d’une estimation des frais de chauffage basée sur la consommation de l’année 2021 ajustée selon la variation des degrés-jours unités validée par des organismes météorologiques dans la mesure où les répartiteurs individuels étaient devenus obsolètes.

Selon attestation du 5 décembre 2024, la Commission Départementale de Conciliation du Bas-Rhin a constaté la non-conciliation des parties.

Par requête déposée le 23 septembre 2025, Madame [W] [B] a fait citer la SAEML [Adresse 4] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation en paiement de la somme de 1627.69 euros représentant les régularisations des charges de chauffage au titre de l’année 2021 à 2023, des dommages et intérêts et le remboursement de frais de copies.

Les parties ont été convoquées par la voie du greffe à l’audience du 13 février 2026.

La Ville de [Localité 1], propriétaire bailleur du logement donné à bail est intervenue volontairement à l’instance.

A l’audience, Madame [W] [B], a repris ses demandes aux fins de voir :

— Condamner la Ville de [Localité 1] à lui payer la somme de 1627.69 euros au titre des régularisation des charges de chauffage des années 2021 à 2023,

— Condamner la Ville de [Localité 1] à lui payer la somme de 1000.00 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la Ville de [Localité 1] à lui payer la somme de 60.00 euros au titre des frais de recommandés, copies et reliures.

Madame [W] [B] soutient qu’il n’a pas été procédé au remplacement des répartiteurs installés sur ses radiateurs vétustes depuis 2021 si bien que les données réelles de sa consommation de chauffage n’ont pu être relevées et ont été estimées selon de nouvelles règles de répartition en violation des dispositions contractuelles et sans qu’elle ait été informée de la base de calcul avant le mois d’avril 2025 en dépit d’une demande d’information adressée dès le 26 décembre 2022 et de relances.

Elle considère que la ville de [Localité 1] a manqué à ses obligations contractuelles en n’ayant pas anticipé le problème de la vétusté des répartiteurs, en s’abstenant de procéder à leur remplacement pendant plusieurs années et en lui facturant des charges de chauffage de 2021 à 2023 selon des critères non contractuels, sur la base d’une consommation estimée et non réelle, et pour un chauffage défaillant, la température en hiver durant les années litigieuses étant en dessous des 18 C, situation ayant eu un impact sur sa santé compte tenu du stress et de l’angoisse.

Elle estime ainsi que la somme de 1627.00 euros réglée au titre de la régularisation des charges de chauffage au titre des années 2021 à 2023 est infondée et avoir subi un préjudice justifiant une indemnisation à hauteur de la somme de 1000.00 euros.

La SAEML [Adresse 4] et la Ville de [Localité 6], représentées par leur conseil, ont repris les termes de leurs conclusions aux fins de voir :

— Débouter Madame [W] [B] de ses demandes,

— Condamner Madame [W] [B] aux dépens,

— Condamner Madame [W] [B] à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Ville de [Localité 1] fait valoir être intervenue volontairement à l’instance dans la mesure où elle est propriétaire/bailleur du logement donné à bail à Madame [W] [B], la SAEML [Adresse 4] n’agissant qu’en qualité de gestionnaire du bien immobilier.

Elle soutient qu’aucun manquement ne peut lui être imputé dans la mesure où, informée de dysfonctionnements des répartiteurs installés sur les radiateurs le 26 décembre 2022, elle a accompli les diligences nécessaires afin de remédier au changement de l’ensemble desdits répartiteurs, le remplacement partiel de certains pouvant fausser la mesure globale et ainsi la ventilation des frais de chauffage entre locataires du même immeuble, en procédant à l’installation de nouveaux calorimètres l’année suivante, puis en confiant le marché à la société OCEA, retenue suite à appel d’offres, le 16 octobre 2023, l’intervention étant réalisée dans le logement de Madame [W] [B] le mois suivant.

Elle soutient également n’avoir pas modifié unilatéralement le mode de répartition de la consommation de gaz qui est, à ce jour, effectuée sur la base des répartiteurs. Elle indique toutefois avoir été contrainte, sur plusieurs exercices en raison de répartiteurs devenus obsolètes, d’appliquer une méthode de calcul ajustée selon la variation des degrés-jours unités validée par des organismes météorologiques dont a été informée Madame [W] [B] selon courrier du 9 avril 2025 et selon justificatifs individuels joints par le prestataire OCEA aux appels de charges des années litigieuses 2021 à 2023. Elle fait valoir que Madame [W] [B] a pu consulter l’ensemble des factures d’énergie pour les périodes contestées et considèrent ainsi avoir respecté ses obligations contractuelles.

Elle prétend que l’augmentation des charges de chauffage constatée par Madame [W] [B] ne résulte pas d’une modification abusive de la clé de répartition mais de l’augmentation de la consommation globale de l’immeuble entre 2022 et 2023 et de la hausse du prix de l’énergie, qui a triplé en 3 années, très partiellement compensée par le bouclier tarifaire qui a diminué en 2023 puis a été supprimé. Elle précise que la quote-part individuelle de Madame [W] [B] était de 592.14 euros en 2020, puis de 629.03 euros en 2021 représentant 9.64% du total des unités consommées, de 538.01 euros (soit 91.84 euros après application du bouclier tarifaire) en 2022 représentant 6.20 % du total des unités consommées, de 1055.90 euros (soit 906.82 euros après application du bouclier tarifaire) en 2023 représentant 6.65 % des unités consommées et de 1316.18 euros en 2024 représentant 12.67% des unités consommées.

Elle considère que Madame [W] [B] devra être déboutée, tant de de sa demande en paiement de la somme de 1627.69 euros au titre des régularisations des charges des années litigieuses en soutenant qu’il importe que la demanderesse participe aux charges collectives au même titre que les autres locataires conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de preuve d’une quelconque faute de sa part ni d’un préjudice.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement afférente à la régularisation des charges de chauffage au titre des années 2021 à 2023.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En application du Décret n°2012-545 du 23 avril 2012, tout immeuble collectif à usage principal d’habitation équipé d’un chauffage collectif commun, à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant, doit être muni d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif.

En l’espèce il ressort du contrat de location signé le 13 août 2015, en première page, s’agissant du chauffage collectif au gaz, que les modalités de répartition de la consommation individuelle sont réalisées par le biais de répartiteurs installés sur les radiateurs.

Il n’est pas contesté que le logement donné à bail à Madame [W] [B] est équipé de répartiteurs et que ces derniers ont connu des dysfonctionnements à partir de l’année 2021 signalés par la demanderesse à la [Adresse 8] par courriel du 26 décembre 2022 dans les termes suivants « OCEA a fait venir un technicien pour le relevé nécessaire au calcul individuel de mes charges de chauffage. Comme mes répartiteurs sont anciens avec un système devenu obsolète, la tige de mercure avec graduation n’a pas été changé depuis plusieurs années. Le technicien a constaté que ces derniers étaient vides. On m’a alors informé que le calcul de mes charges se ferait approximativement, en fonction de mes consommations antérieures, de l’exposition et de la superficie de mon appartement ».

Il ressort ainsi des avis de régularisation de charges de chauffage que si la consommation individuelle de Madame [W] [B] a été calculée au réel au titre des années 2020 et 2024, celle de l’année 2021 a été calculée en partie au réel et celle des années 2022 et 2023 selon estimations.

Il est relevé que la [Adresse 8] a justifié ces estimations selon courrier du 9 avril 2025 adressé à Madame [W] [B] aux termes duquel elle précise qu '« en 2022 et 2023, les dispositifs de mesure des consommations n’étaient plus exploitables en raison de l’évaporation totale des tubes arrivés en fin de vie. Ainsi notre prestataire OCEA en charge de la répartition des frais de chauffage a appliqué une méthode d’estimation basée sur votre consommation de l’année 2021 (22.80 DJU cf relevé OCEA 2021) ajustée selon la variation des degrés unités (DJU) entre 2022 et 2023. Cette mesure validée par des organismes météorologiques repose sur l’écart entre une température de référence de 18 C° et la température moyenne extérieure », ce jusqu’à la pose de nouveaux répartiteurs le 16 novembre 2023.

Si cette méthode d’estimation n’est pas contractuellement prévue, elle se justifie par les dysfonctionnements, reconnus par Madame [W] [B], des répartiteurs jusqu’à leur changement en novembre 2023.

Si Madame [W] [B] sollicite le remboursement de la totalité des charges de chauffage réglée au titre des années 2021 à 2023 en contestant la méthode d’estimation, elle ne peut cependant prétendre ne pas contribuer auxdites charges ayant bénéficié, comme tous les autres occupants de l’immeuble, d’un chauffage collectif jusqu’en 2025.

Il ressort par ailleurs des avis de régularisation des charges, que la consommation des années 2021 à 2023 est cohérente avec celles des années 2020 et 2024 à savoir :

—  592.14 euros en 2020 relevé d’après un relevé au réel,

-629.03 euros en 2021 représentant 9.64% du total des unités consommées,

-538.01 euros en 2022 (soit 91.84 euros après application du bouclier tarifaire) représentant 6.20 % du total des unités consommées,

-1055.90 euros en 2023 (soit 906.82 euros après application du bouclier tarifaire) représentant 6.65 % des unités consommées,

—  1316.18 euros en 2024 représentant 12.67% des unités consommées d’après un relevé au réel,

Si Madame [W] [B] soutient que les estimations ne tiennent pas compte de dysfonctionnements de ces radiateurs dus à un manque de pression résidant au 6ème étage, il est relevé que la demanderesse n’a pas contesté le montant des charges de chauffage des années 2020 et 2024 alors que les radiateurs au gaz ont été remplacés par des radiateurs électriques qu’en 2025 et que la consommation de l’année 2024 au réel est très au-dessus de celle des années 2022 à 2023.

Il ne peut non plus être imputé à la méthode basée sur une estimation, l’augmentation des coûts de chauffage de 2021 à 2023 alors qu’il ressort du courrier précité du 9 avril 2025 l’existence d’une forte hausse des coûts de l’énergie comme le démontrent les factures de gaz de l’immeuble émises par ES du 9 février 2022 au 16 janvier 2024 et produites aux débats qui font état d’une consommation passée de 14855.00 euros en 2022 à 25152.00 euros en 2023 outre la réduction du bouclier tarifaire passée de 1752.00 euros pour l’immeuble en 2022 à 5244.14 euros en 2023 comme cela ressort des avis de régularisation des charges au titre de ces années.

Par conséquent Madame [W] [B] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 1627.69 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts.

En application de l’article 1231-1du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’inexécution toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce Madame [W] [B] soutient que la ville de [Localité 1] a manqué à ses obligations contractuelles d’entretien visées à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en n’ayant pas anticipé le problème de la vétusté des répartiteurs, et en s’abstenant de procéder à leur remplacement pendant plusieurs années.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’une obligation d’entretien.

S’il est relevé que Madame [W] [B] a informé la SAEML [Adresse 4], mandataire de la Ville de [Localité 1], par courriel du 26 décembre 2022 de dysfonctionnements des répartiteurs installés sur les radiateurs et que ces derniers ont été remplacés le 16 novembre 2023, soit 11 mois plus tard, selon notification de marché confié à la société OCEA signé le 16 octobre 2023, il ressort du courrier du 6 juin 2024 que la défenderesse avait connaissance que dès 2021 qu’un répartiteur sur deux présentaient des dysfonctionnements et nécessitant de recourir à un autre mode de calcul de la répartition des charges de chauffage au titre de 3 années, et ne justifie pas de la date à laquelle elle a publié un appel d’offre aux fins de remédier à la difficulté.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notice d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage

Si la [Adresse 8] prétend que les avis de régularisation des charges au titre des années 2021 à 2022 comportent une notice d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, il est cependant relevé que les notices ne permettent pas de comprendre que les calculs ont été effectués en fonction des consommations de l’année précédente ajustée selon la variation de degrés-jours unifiés (DJU) comme cela ressort clairement des courriers des 6 juin 2024 et 9 avril 2025 adressés à Madame [W] [B].

Il est également relevé que Madame [W] [B] justifie avoir multiplié les demandes d’information du mode de calcul des charges de chauffage par courriels des 28 décembre 2022, 29 février 2024, 27 avril 2024 et 17 et 25 juin 2024 et par courrier recommandé avec accusé réception signé le 2 mai 2024, et par conséquent attendu une année et demi pour avoir un retour.

Il est légitime de penser que ces retards dans l’exécution des obligations contractuelles du bailleur a généré des causes de stress et d’angoisse pour Madame [W] [B].

Par conséquent la Ville de [Localité 1] sera condamnée en sa qualité de bailleur à payer à Madame [W] [B] la somme de 800.00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, la Ville de [Localité 1], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens.

La demande de remboursement des frais de copies, de reliures et de de recommandés, dont les frais ne sont pas justifiés, sera rejetée.

La Ville de [Localité 1] sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable Madame [W] [B] en ses demandes ;

DEBOUTE Madame [W] [B] de sa demande en paiement de la somme de 1627.69 euros ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 1] à payer à Madame [W] [B] la somme de 800.00 euros (huit cents euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 1] aux dépens ;

REJETTE la demande au titre des frais de copies, reliures et de recommandés ;

DEBOUTE la Ville de [Localité 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE