N° RG 25/05599 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVOM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 25/05599 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NVOM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

☐ Copie c.c à

Le 16 janvier 2026

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 3] représenté par son syndic,

Agissant par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE,

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Laura MOUREY

substituant Maître Stéphanie BOEUF,

Avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [L] [C]

née le 28 Juin 1995 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

N° RG 25/05599 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVOM

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [C] est propriétaire de deux garages sous-sol (lots n° 66 et 67) dans l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 3], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE.

Se prévalant d’impayés de charges de copropriété, et après plusieurs mises en demeure restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à Madame [L] [C] un commandement de payer la somme principale de 1402,04 euros outre 161,29 euros de frais par acte de commissaire de justice délivré le 23/01/2025, en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Par assignation délivrée le 21/05/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 3] représenté par son syndic, a fait citer Madame [L] [C] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  667,44 euros pour les lots n°66 et 67, au titre d’un appel avance trésorerie permanente, des appels de charges et cotisation fonds travaux du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025, d’un solde de travaux toiture terrasse du 31 décembre 2023 et de soldes de charges au 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023, augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation du 23 janvier 2025,

—  1 199,50 euros à titre de dommages-intérêts relativement aux frais de relance, mise en demeure, transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat, et de résistance abusive, augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jugement à intervenir,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Les entiers frais et dépens, y compris les frais de signification par huissier de la sommation du 23 janvier 2025 d’un montant de 149,30 euros.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas régulièrement ses charges de copropriété, malgré plusieurs relances.

Il ajoute que ce manquement a provoqué des difficultés de gestion et des difficultés de trésorerie qui constituent un préjudice certain dont il est fondé à demander réparation.

A l’audience du 04 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été évoquée, la partie demanderesse a repris les termes de son acte introductif d’instance, sans actualiser le montant de ses demandes.

Madame [L] [C] n’a pas comparu bien qu’assignée selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16/01/2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la partie demanderesse produit notamment :

— L’extrait du livre foncier délivré le 28/04/2025

— Le relevé de compte au 22/04/2025

— Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juillet 2024 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice 2023 et adopté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025

— Les appels de fonds du 1er octobre 2022 au 30 juin 2025

— Les décomptes de charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024

— Le contrat de syndic du 23 juillet 2024

— Le commandement de payer en date du 23 janvier 2025

Au vu des justificatifs produits, la créance est liquide et exigible.

Madame [L] [C] qui ne comparaît pas, ne justifie pas d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des charges de copropriété.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [C] au paiement de la somme de 667,44 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 22/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 janvier 2025.

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Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le caractère répété et ancien du manquement de la défenderesse dans le paiement de ses charges, caractérisant une résistance abusive dans l’exécution de ses obligations, entraîne pour le syndicat un préjudice, en ce qu’il engendre un manque récurrent de trésorerie.

Par conséquent, le préjudice subi par le syndicat sera compensé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au titre des frais de recouvrement, le syndic sollicite la somme de 798 € (399 € x 2) au titre des frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice. Or, conformément au contrat de syndic versé aux débats, les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice sont dus uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ce que le syndicat ne démontre pas.

Il convient dès lors de le débouter de ce chef de demande.

Par ailleurs, les frais d’huissier (185,51 euros) ainsi que les frais de mise en demeure et relance après mise en demeure, pour la période du 13/03/2023 au 27/08/2024, constituent quant à eux des dépens.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile :

Madame [L] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de mise en demeure d’un montant de 390 euros et les frais d’huissier d’un montant de 185,51 euros.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 3], représenté par son syndic, une somme de 400 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 2] la somme de 667,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 3] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [L] [C] aux dépens, en ce compris les frais de mise en demeure d’un montant de 390 euros et les frais d’huissier d’un montant de 185,51 euros ;

CONDAMNE Madame [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 3] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier La Vice-Présidente

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA