Tribunal Judiciaire de Nice, 2e chambre civile, 12 septembre 2024, n° 22/00027

TJ Nice 12 septembre 2024

Arguments

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Rejeté
Faute du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé que le caractère abusif des recours n'était pas établi, et que les retards dans l'exécution des permis étaient imputables à la SCCV COTE PORT.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a débouté la SCCV COTE PORT de sa demande sur ce fondement, considérant qu'elle succombait dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 2e ch. civ., 12 sept. 2024, n° 22/00027
Numéro(s) :	22/00027
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	20 septembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CHRESTIAJean-Marc SZEPETOWSKI
Cabinet(s) :	SELARL ASSO CHRESTIASELARL LESTRADE CAPIA
Parties :	Société SCCV COTE PORT c/ S.A.R.L. IMMOBLEU PROMOTION, SCCV, S.A.R.L.

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société SCCV COTE PORT, S.A.R.L. IMMOBLEU PROMOTION c/ S.D.C. [Adresse 5]

MINUTE N°

Du 12 Septembre 2024

2ème Chambre civile

N° RG 22/00027 – N° Portalis DBWR-W-B7G-N574

Grosse délivrée à

la SELARL ASSO – CHRESTIA

expédition délivrée à

la SELARL S.Z.

le 12 septembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

douze Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 4 mars 2024 en audience publique, devant :

Président : Françoise BENZAQUEN

Greffier : Rosalie CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Président a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORRAJA-SANCHEZ

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 28 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 12 Septembre 2024 après prorogation du délibéré signé par Mélanie MORA, Président et Rosalie CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSES:

SCCV COTE PORT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.R.L. IMMOBLEU PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

S.D.C. 35 FONTAINE DE LA VILLE sis [Adresse 5] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, ACROPOLIS’IMMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître Philippe CHRESTIA de la SELARL ASSO – CHRESTIA, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SARL IMMOBLEU PROMOTION, aux droits de laquelle se trouve la SCCV COTE PORT, a déposé en mairie de [Localité 1] un dossier de permis de construire avec démolition portant sur la réalisation d’un immeuble de 24 logements ainsi que des bureaux et des entrepôts au [Adresse 4], sur une parcelle cadastrée section IY n° [Cadastre 3].

Ce permis a été autorisé par un arrêté n° PC 06088 15 S0312 en date du 29 mars 2016 pour une surface de plancher de 1.813 m² dont 1.264 m² à destination de logements, 318 m² de bureaux et 231 m² d’entrepôts.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » a formé un recours gracieux contre cette décision, qui a été rejeté.

Il a ensuite formé un recours contentieux qui a été déclaré irrecevable par ordonnance du Tribunal administratif de Nice du 24 octobre 2016.

La société IMMOBLEU PROMOTION a ensuite déposé en date du 5 juillet 2019 une première demande de permis de construire modificatif portant réduction des emprises et modification des ouvertures mais a demandé l’annulation de cette demande par un courrier en date du 23 octobre 2019.

Le maire de [Localité 1] lui en a donné acte par un courrier en date du 12 novembre 2019.

Par un arrêté du 13 novembre 2019, le permis a été transféré à la SCCV COTE PORT.

La SCCV COTE PORT a déposé un dossier de permis de construire modificatif le 1er mars 2021 (complété le 14 avril 2021) ayant pour objet la réduction des emprises, la modification des ouvertures et la réduction de la surface de plancher, ramenée de 1.813 m² à 1.279 m² par la suppression des 318 m² de bureau et la réduction des entrepôts dont la surface est ramenée de 231 m² à 15 m².

Ce permis a été refusé par un arrêté en date du 24 juin 2021.

Sur recours gracieux l’arrêté de refus a été retiré par une décision en date du 26 août 2021 et a accordé le permis pour une surface de plancher ramenée à 1.441 m² dont 1.264 m² de logements (surface inchangée) et 177 m² d’entrepôts (au lieu de 231 m²) et la suppression totale des 318 m² de bureaux.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » a formé un recours gracieux contre cette décision, rejeté par une lettre en date du 3 janvier 2022 reçue le 7 janvier.

Il a ensuite formé un recours contentieux qui a été rejeté par décision du Tribunal administratif de Nice du 8 décembre 2022.

C’est dans ce contexte que la SCCV COTE PORT et la SARL IMMOBLEU ont fait délivrer le 23 décembre 2021, assignation devant le Tribunal judiciaire de Nice au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] », sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil, aux fins de l’entendre condamné à payer à la SCCV COTE PORT somme de 2 321 179 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2024, la SCCV COTE PORT seule demande au tribunal de :

Sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil,

— Condamner le SDC 35 FONTAINE DE LA VILLE au paiement de la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis comme conséquence de la faute commise.

— Le condamner au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement des

dispositions de l’article 700 et aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] »sollicite de :

Vu les articles 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

— REJETER la demande.

— CONDAMNER la SCCV COTE PORT et la SARL IMMOBLEU au paiement solidaire

d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER les mêmes, et sous la même solidarité, aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELARL ASSO – CHRESTIA sur le fondement de l’article 699 du même code.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la présente procédure à la date du 5 février 2024 et a renvoyé les parties à l’audience de plaidoirie du 4 mars 2024.

A cette audience, l’ordonnance de clôture a été révoquée et une nouvelle clôture a été prononcée avant débats.

La décision a été mise en délibéré au 28 juin 2024, prorogé au 12 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande principale

Il ressort des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En conséquence la responsabilité délictuelle de l’auteur d’une faute peut être retenue, dans la mesure où un lien de causalité est établi entre cette faute et le préjudice invoqué.

En l’espèce les demanderesses invoquent une faute du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » , qui a exercé de manière abusive des recours contre le permis de construire obtenu par la société IMMOBLEU PROMOTION en ce que :

▸ à l’origine du projet, le syndicat défendeur avait entendu formaliser un recours contre ce permis de construire , recours qui a été déclaré irrecevable

▸ que lorsque la SCCV COTE PORT a sollicité et obtenu un permis de construire afin de respecter la servitude dont le syndicat des copropriétaires entendait se prévaloir, cela aboutissait à réduire les dimensions du projet et à diminuer son éventuel impact sur le syndicat des copropriétaires , qui n’avait pas d’intérêt à contester le permis de construire, ce qui a été confirmé par le Tribunal administratif

La SCCV COTE PORT considère que le recours n’a été formalisé que pour empêcher son projet immobilier, ce qui lui a causé un préjudice consistant en une augmentation des coûts de construction entre le 26 août 2021 et le 8 février 2023 (date à laquelle le jugement de rejet est devenu définitif) de 50 000 euros et des frais bancaires supplémentaires sur l’immobilisation du capital de 50 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » conteste toute faute ni abus, il soutient que l’absence d’intérêt à agir retenu par le Tribunal administratif dans son jugement du 8 décembre 2022 ne suffit pas à établir le caractère abusif ou dolosif de sa procédure.

Il ajoute qu’en vertu de l’article L. 4 du code de justice administrative, les recours ne sont pas suspensifs, que la SCCV COTE PORT était donc titulaire d’une décision administrative exécutoire, qu’elle aurait pu mettre en œuvre nonobstant le recours du syndicat des copropriétaires puisque celui-ci ne l’a pas assorti d’une demande de suspension.

Il soutient que si le pétitionnaire a subi un préjudice en raison des retards dans l’exécution des permis, ces retards lui sont imputables.

Enfin, il invoque l’absence de justificatifs du préjudice invoqué, en tout état de cause l’impossibilité d’exécuter le permis de construire au motif que si une réduction de l’emprise située entre le pignon Nord de l’immeuble et le pignon Sud de la construction envisagée est bien prévue, cette réduction ne respecte pas la distance de 5 mètres établie par la servitude de prospect résultant des actes de copropriété puisque cette distance ne sera que 2,5 mètres.

SUR CE :

Il ressort des éléments versés aux débats par les parties que le permis de construire initial délivré le 29 mars 2016, n’a pas été mis en œuvre.

Un premier permis de construire modificatif a ensuite été demandé le 5 juillet 2019, demande annulée par le pétitionnaire quelques mois plus tard, le 23 octobre 2019.

A la suite du permis modificatif déposé par la SCCV COTE PORT, le syndicat des copropriétaires a effectué des recours gracieux et contentieux, ce dernier a été rejeté par la décision du tribunal administratif du 8 décembre 2022 rejetant le recours du syndicat des copropriétaires pour défaut d’intérêt à agir.

Les recours ne peuvent être déclarés abusifs par le seul fait qu’ils aient été non fondés, leur caractère abusif ou dolosif n’étant pas établi par la SCCV COTE PORT.

Le syndicat des copropriétaires invoque l’impossibilité d’exécuter le permis qui ne respecte pas la distance de 5 mètres établie par la servitude de prospect résultant des actes de copropriété puisque cette distance ne sera que 2,5 mètres, au vu des termes du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nice le 30 juin 2022.

La SCCV COTE D’AZUR indique quant à elle dans ses dernières écritures qu’elle n’a pas perdu le bénéfice de son opération mais a subi un préjudice financier qu’elle réduit de façon substantielle, sans en justifier suffisamment par des extraits comptables non authentifiés.

En conséquence elle n’établit pas le caractère abusif du recours du syndicat du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » contre le permis de construire de la SCCV COTE PORT.

Il ressort des termes de l’assignation et des conclusions prises aux intérêts de la seule SCCV COTE PORT que les demandes indemnitaires sont formées au profit de la SCCV COTE PORT.

La SCCV COTE PORT et la SARL IMMOBLEU PROMOTION seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes au profit de la SCCV COTE PORT.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCCV COTE PORT qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour ces mêmes motifs, et pour des raisons d’équité, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV COTE PORT et la SARL IMMOBLEU PROMOTION seront déboutées de leurs demandes sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en premier ressort, de manière contradictoire, et par mise à disposition de la présente décision au greffe,

Déboute la SCCV COTE PORT et la SARL IMMOBLEU PROMOTION de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne la SCCV COTE PORT à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SCCV COTE PORT et la SARL IMMOBLEU PROMOTION de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV COTE PORT aux entiers dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER. LE PRESIDENT