RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00640 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRED

Minute n° 59/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Véronique KELLER – 202

M^e Michaël PLANÇON – 41

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

M. [F]

adressées le : 22 janvier 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Ordonnance du 22 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [S] ET FILS, prise en la personne de Mme [P] [S], gérante, immatriculée n°833 531 833 au RCS

[Adresse 3]

représentée par M^e Michaël PLANÇON, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 8]” sis [Adresse 4] à 67200 STRASBOURG, agissant par son Syndic, la Société IMMO 4 (Nom commercial : CITYA IMMO 4), société à responsabilité limitée au capital de 81.300 €, ayant son siège social [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le n° B 400 665 162, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 6]

représentée par M^e Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 Janvier 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 07 mai 2025, la SCI [S] ET FILS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble immobilier de la résidence immeuble [Adresse 8], [Adresse 6] (ci-après, le syndicat des copropriétaires) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont elle précise les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres qui affectent le local professionnel, situé [Adresse 6], évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments du préjudice subi ;

— mettre à sa charge l’avance des frais d’expertise ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 04 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité voir :

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé, les conditions d’existence d’un motif légitime exigé par l’article 145 du code de procédure civile n’étant pas réunies ;

en conséquence,

— déclarer la SCI [S] ET FILS irrecevable en sa demande, en tout état de cause mal fondée ;

dès lors,

— débouter la SCI [S] ET FILS de sa demande d’expertise et de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SCI [S] ET FILS à payer au syndicat des copropriétaires un montant de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser à la charge de la SCI [S] ET FILS les entiers frais et dépens de la procédure ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée,

— dire et juger que les opérations d’expertise se dérouleront tous droits et moyens réservés du syndicat des copropriétaires ;

— dire et juger que l’avance des frais d’expertise sera à la seule charge de la SCI [S] ET FILS, ainsi que celle-ci s’y engage dans le dispositif de son assignation.

Selon conclusions du 22 décembre 2025, la SCI [S] ET FILS a maintenu ses demandes.

À l’audience du 06 janvier 2026, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

SUR QUOI

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

En l’espèce, la SCI [S] ET FILS expose qu’elle a fait l’acquisition de locaux professionnels, situés [Adresse 7], [Adresse 5] ; qu’elle a conclu un bail professionnel avec la SELARL de Mme [P] [S], infirmière libérale ; qu’elle a alerté le syndic en ce qu’elle connaissait régulièrement des dégâts des eaux dans son local professionnel, malgré la réalisation de travaux pour y remédier ; que le plafond de la salle de bail est envahi de moisissures et menace de s’effondrer ; que le précédent propriétaire avait connu des dégâts des eaux similaires, liés à la toiture et aux chapeaux de la VMC.

À l’appui de sa demande, la SCI [S] produit notamment des photographies attestant des désordres au niveau du plafond liés à des infiltrations d’eau (pièces 6 et 12 demanderesse).

De plus, si les interventions en date du 22 février 2023, du 27 décembre 2023, du 06 décembre 2023 et du 09 décembre 2023 par l’entreprise EAUX SECOURS ont permis de mettre en évidence l’existence de fuites dans le lot de la demanderesse qui ont été qualifiées de « fuite privative », ces interventions ont noté également que l’eau ruisselait des étages supérieurs (pièces 4 et 5), donc d’autres lots de la copropriété, et par des gaines techniques qui ne semblent pas être privatives.

Ces éléments, et le nombre de sinistres, suffisent à prouver la vraisemblance des désordres allégués.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande d’expertise au motif qu’il s’agit de dégâts des eaux privatifs, sans lien avec les parties communes.

Cependant, à ce stade de la procédure, il n’est pas nécessaire de démontrer les responsabilités, question de fond échappant à la compétence du juge des référés, et la seule vraisemblance des désordres suffit à caractériser un motif légitime.

L’expertise judiciaire s’avère donc utile pour permettre aux juges du fond de trancher les responsabilités dès lors qu’est contesté l’origine des désordres notamment en ce qu’ils concernent ou non les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires ne fait pas par ailleurs la démonstration que toute action qui serait introduite au fond à son encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, dès lors que l’expertise aura notamment pour objet de fournir les éléments techniques qui permettront au juge du fond de retenir ou non l’existence de désordres, malfaçons et non-façons.

La mesure d’instruction réclamée apparaît dès lors nécessaire pour identifier la nature et l’importance des désordres allégués, en rechercher les causes en vue de déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et permettre l’évaluation des préjudices subis. Il apparaît également que seul un technicien qualifié est en mesure de donner un avis sur ces questions et qu’une consultation ou une constatation serait insuffisante.

La partie demanderesse justifie par conséquent d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux conditions et dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente ordonnance, lesquels doivent permettre de garantir que les conclusions de l’expert soient de nature à éclairer au mieux le juge qui serait, le cas échéant, saisi au fond. Pour le surplus, les demandes des parties faites au titre des chefs de la mission d’expertise seront rejetées.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, l’avance des frais d’expertise doit demeurer à la charge de la demanderesse. Il en va de même des dépens qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes des parties effectuées sur ce fondement seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise des locaux professionnels appartenant à la SCI [S], situés [Adresse 6] ;

COMMETTONS en qualité d’expert :

[F] [C]

[Adresse 1]

0643890432

[Courriel 9]

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au juge de déterminer les missions respectives des intervenants à l’acte de construire,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les locaux professionnels appartenant à la SCI [S], situés [Adresse 6], les décrire, entendre tous sachants,

3°/ décrire les désordres, malfaçons et non-conformités précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis, soit l’origine des dégâts des eaux dans les locaux,

4°/ dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée,

5°/ indiquer s’il y a lieu les travaux restant à exécuter pour remettre l’ouvrage en conformité à sa destination ou pour le rendre conforme aux prescriptions du marché conclu entre les parties, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

6°/ dire si l’exécution des travaux par une autre entreprise est susceptible d’entraîner un supplément de prix ; dire si, après l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble restera affecté d’une moins-value et donner en ce cas son avis sur son importance,

7°/ dire si une assurance a été souscrite ; dans l’affirmative, dire si une déclaration de sinistre a été faite et quelles en ont été les suites,

8°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations ; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties,

9°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte :

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise, et

— indiquant les intervenants dont il suggère la mise en cause,

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

10°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

11°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

DISONS que la SCI [S] devra verser une consignation de trois mille Euros (3.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 30 avril 2026 ;

DISONS que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

RAPPELONS aux parties et à l’expert que l’article 240 du code de procédure civile a été abrogé à compter du 1er septembre 2025 et que le technicien peut donc désormais concilier les parties (hors médiation à laquelle les parties peuvent toujours recourir) selon un processus non spécifiquement réglementé par le code de procédure civile, les parties pouvant toujours solliciter l’homologation de l’accord intervenu si celui-ci répond aux exigences du nouvel article 1541-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [S] aux dépens ;

REJETONS la demande de la SCI [S] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble immobilier de la résidence immeuble [Adresse 8], [Adresse 6] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS tous les autres chefs de demande des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER