TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. CEZAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Monsieur [U] [Y]

Madame [H] [B]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03582 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RRH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne,

Madame [H] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DÉFENDERESSE

S.C.I. CEZAM, domiciliée : chez Monsieur [X], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [P] [X] (Gérant), Mme [L] [D] EPOUSE [X]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 15 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03582 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RRH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 février 2019, la SCI MADRAS, devenue SCI CEZAM, a donné à bail à Mme [H] [B] et M. [U] [Y], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], d’une superficie de 66,78m2, moyennant un loyer mensuel révisable de 1814 euros et 66 euros de provision sur charges pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Le loyer a été indexé chaque année à la date anniversaire du contrat pour s’élever au 1er mars 2025 à 2029,40 euros.

Se prévalant des dispositions légales relatives à l’encadrement des loyers en zone tendue, Mme [H] [B] et M. [U] [Y] ont, par courrier du 19 septembre 2024, demandé que le loyer soit fixé à l’occasion du prochain renouvellement du bail à la somme de 1682,86 euros par mois mais se sont heurtés au refus de leur bailleresse.

Après avoir vainement saisi, en date du 16 décembre 2024, la commission départementale de conciliation et mis en demeure la SCI CEZAM de fixer le loyer à la somme de 1682,86 euros à l’occasion du renouvellement du contrat, Mme [H] [B] et M. [U] [Y] ont, par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, fait assigner leur bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle M. [U] [Y] a comparu en personne, réitérant les termes de l’acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens et prétentions des demandeurs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et aux termes duquel ils demandent de :

— voir fixer le nouveau montant du loyer à compter du renouvellement du bail le 28 février 2025 à la somme de 1682,86 euros, conformément au loyer de référence majoré,

— condamner la SCI CEZAM aux entiers dépens de l’instance.

La SCI CEZAM, représentée à l’audience par son gérant, sollicite le rejet des prétentions des demandeurs.

Elle précise que le loyer tel qu’il a été fixé au jour de la conclusion du contrat de bail n’excédait pas le loyer de réference majoré tel qu’il a été fixé par arrêté du 28 mai 2019, soit trois mois plus tard. Elle soutient que le loyer ainsi fixé comprend un complément de loyer, lequel n’était pas distingué du loyer principal dans le contrat de bail, dès lors que l’encadrement des loyers n’était pas en vigueur lors de sa conclusion. Elle justifie le complément de loyer par, notamment, une vue sur jardin. Elle souligne enfin que faire droit à la demande formée par les demandeurs équivaudrait à priver la SCI de l’augmentation des loyers prévue par indexation.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 15 octobre 2025.

MOTIFS

Sur le loyer du bail renouvelé

Le principe de l’encadrement des loyers dans les zones tendues dont la Ville de [Localité 6] fait partie, depuis le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 qui a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2019, qui a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré), est régi par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5] en son article 140 III. Il y est prévu que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré, ce qui se réfère par conséquent aux baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi.

Le VI de cet article prévoit que, lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ce cas, le locataire peut proposer un nouveau loyer au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c’est-à-dire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifiée par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

À défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

En l’espèce, le contrat a été conclu pour une durée de trois ans à effet au 28 février 2019 et s’est donc reconduit le 28 février 2022. Il résulte des pièces versées aux débats que par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 septembre 2024, reçu le 4 décembre suivant, Mme [H] [B] et M. [U] [Y] ont sollicité la diminution du loyer pour le voir fixé à la somme de 1682,86 euros par mois, à compter du renouvellement du 28 février 2025, demande que la SCI CEZAM a rejetée par courriel du 9 décembre 2024.

Les locataires ont donc saisi la commission départementale de conciliation qui, par courriel du 19 décembre 2024, a considéré leur demande ne pouvait être traitée, dès lors qu’au moment de la signature du contrat de location, aucun arrêté n’encadrait le niveau des loyers à [Localité 6]; elle précisait toutefois qu’en cas de dépassement du loyer de référence majoré, ils pouvaient engager une action en diminution au moins cinq mois avant le terme du contrat.

Il s’ensuit que l’action en diminution de loyer de Mme [H] [B] et M. [U] [Y] est recevable dès lors qu’ils ont proposé un nouveau loyer à leur bailleresse au moins cinq mois avant la date de renouvellement du bail le 28 février 2025 dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, puis ont saisi la commission de conciliation avant saisine du juge, le 4 février 2025, soit avant le terme du contrat.

Sur le fond, il résulte des mentions du bail que celui-ci porte sur la location d’un logement nu, constitué de trois pièces principales, d’une surface habitable de 66,78 m², dans un immeuble construit entre 1989 et 2005, situé [Adresse 2].

En application de l’arrêté préfectoral n° N°IDF-045-2024-05 du 28 mai 2024, le loyer de référence majoré applicable à un appartement présentant de telles caractéristiques, situé dans le quartier « Combat » (secteur géographique 14), pour un bail conclu ou renouvelé entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025, s’élève à 25,2 euros/m².

Ainsi, le loyer mensuel hors charges ne peut excéder la somme de 1 682,86 euros lors du renouvellement du contrat. Or, il ressort du courrier du bailleur du 7 février 2025 que le loyer mensuel a été fixé, après révision annuelle, à la somme de 2029,40 euros au 28 février 2025, soit à un montant supérieur.

La défenderesse soutient que le loyer tel qu’il est appliqué comprend un complément de loyer quand bien même le bail ne distingue pas formellement la part de loyer correspondante au loyer de référence et celle correspondante au complément de loyer.

Il convient à ce stade de rappeler que l’article 140 de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose, en son III. B. qu’ “un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément”.

Or, force est de constater qu’en l’espèce, le complément de loyer invoqué en défense n’est pas entré dans le champ contractuel, la mention “complément de loyer éventuel: 0,00 euro”, présente dans le contrat de bail, venant au contraire invalider cette allégation.

Au surplus, il sera rappelé qu’il appartient au bailleur qui entend voir appliquer un complément de loyer de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Or, en l’espèce, la bailleresse se prévaut d’une vue sur jardin qui n’a, au regard des photographies qu’elle produit, rien d’exceptionnelle, de la situation du bien dans un rue piétonne très calme, d’un parking en sous-sol sécurisé (pour lequel le locataire paie un loyer additionnel), et de la proximité immédiate des écoles, des commerces et du parc des [Adresse 4], mais ne fournit aucun élément de comparaison, fondé sur des logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique qui pourraient justifier ce complément de loyer; elle ne prouve par ailleurs pas que ces caractéristiques n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer initial, étant rappelé que le loyer de référence in fine retenu est le loyer de référence majoré.

Quant à l’argument selon lequel faire droit à la demande de diminution du loyer priverait la bailleresse des bénéfices des indexations passées, il n’est pas de nature à faire échec à la demande, aucune disposition légale ne permettant l’exonération des bailleurs de leur obligation de se conformer à la loi portant sur l’encadrement des loyers, au motif qu’ils perdraient en pouvoir d’achat au regard de l’inflation, déjà compensée par l’indexation prévue au contrat.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer, hors charges, en application du dispositif d’encadrement des loyers, de l’appartement loué à Mme [H] [B] et M. [U] [Y] à la somme mensuelle de 1 682,86 euros à compter du 28 février 2025.

Sur les mesures accessoires

La SCI CEZAM, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer, hors charges, du logement donné à bail le 28 février 2019, situé [Adresse 2] à la somme de 1 682,86 euros par mois, et ce à effet rétroactif à compter du 28 février 2025,

CONDAMNE la SCI CEZAM aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 15 octobre 2025

le greffier le Juge