N° RG 24/06698 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4LD

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/06698 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4LD

Minute n°

☐ Copie c.c. à :

☐ Copie exec. à :

M^e Fabrice JEHEL

M^e Leslie ULMER

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DU 07 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°422 180 547, prise en la personne de son représentant légal

, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

DEFENDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT, SA d’HLM à conseil d’administration, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°645 520 164, prise en la personne de son dirigeant, prise en son établissement secondaire de [Localité 1], [Adresse 3] [Localité 1].

, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

Juge de la mise en état : Célia HOFFSTETTER

Greffier : Sameh ATEK

OBJET : Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

DÉBATS :

A l’audience du 12 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Juge de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai 2026.

ORDONNANCE :

Contradictoire

Rendue par mise à disposition au greffe

Signée par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK,Greffier

N° RG 24/06698 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4LD

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

La société BATIGERE HABITAT est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 3], dont la SARL [Adresse 1] est locataire selon contrat de bail commercial daté du 1er décembre 1998.

Par acte du 27 juin 2018, un congé avec offre de renouvellement assortie à une augmentation du loyer a été délivré par la société BATIGERE HABITAT à la SARL [Adresse 1].

La SARL LA PORTE ROUGE a refusé l’augmentation du loyer demandée, le bail s’étant poursuivi aux conditions initiales.

Des étais ont été installés pour soutenir l’immeuble en raison d’un risque d’effondrement de la façade de l’immeuble voisin. Par arrêté de mise en sécurité daté du 3 juillet 2024 et arrêté complémentaire du 4 juillet 2024, la rue de maçons a été interdite et toute occupation ou utilisation de l’immeuble au sein duquel se trouve le local commercial a été interdite.

Par assignation remise le 19 juillet 2024 dans les conditions de l’article, la SARL [Adresse 1] a attrait la société BATIGERE devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de faire procéder au remplacement de la porte d’entrée du local, à la remise en état du mur situé à droite dans l’entrée, et à la réfection de la façade avant et de la façade donnant sur l’impasse des maçons conformément aux prescriptions des arrêtés. La SARL [Adresse 1] demandait aussi une somme de 10 036, 61 € au titre de son préjudice de jouissance, une somme de 29 123, 70 € au titre de son préjudice économique, une somme de 29 859, 58 € mensuels jusqu’à complète réalisation des travaux et à compter du 1er juillet 2024, outre les entiers frais et dépens de la procédure et une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident régulièrement déposées le 7 janvier 2026, la société BATIGERE HABITAT demande au juge de la mise en état de :

DECLARER la demande de la société BATIGERE HABITAT régulière, recevable et bien fondée

DEBOUTER la SARL [Adresse 1] de l’ensemble de ses moyens tirés de l’irrecevabilité de la requête présentée par la société BATIGERE HABITAT

DIRE que le juge de la mise en état est pleinement compétent, en application des articles 788 et 789 du code de procédure civile, pour ordonner la communication des pièces sollicitées et assortir cette mesure d’une astreinte

CONDAMNER la SARL [Adresse 1] à produire, sous astreinte comminatoire d’un montant de 200 € par jour à courir à compter du 31è jour suivant la signification de la décision à intervenir :

Ses bilans et comptes d’exploitation détaillés correspondant à la seule exploitation effective du local sis [Adresse 5] à [Localité 1] et excluant l’établissement secondaire de la défenderesse, ainsi que les ventes sur internet, en foires et expositions, pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024SE RESERVER la compétence pour liquider l’astreinte

DEBOUTER la SARL LA PORTE ROUGE de sa demande reconventionnelle tendant à l’allocation d’une provision de 250 000 €

CONSTATER l’exécution provisoire

CONDAMNER la SARL [Adresse 1] à verser à la société BATIGERE HABITAT une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la SARL [Adresse 1] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses demandes, la société BATIGER HABITAT se fonde sur les articles 788, 789, et 31 du code de procédure civile. Elle conteste l’irrecevabilité de sa demande de communication de pièces soulevée par la SARL [Adresse 1], laquelle rappelle que l’indemnité d’éviction n’est pas en débat sur le fond du litige. La société BATIGERE HABITAT affirme que la transmission des pièces demandées est indispensable à l’examen des demandes déjà formées par la SARL [Adresse 1] au titre de son préjudice de jouissance, de son préjudice économique et de la provision. Elle relève que les bilans transmis par la SARL LA PORTE ROUGE ne reflètent pas l’activité sinistrée qu’elle déplore dans ses conclusions. Elle indique qu’en l’état, le préjudice invoqué par la SARL [Adresse 1] ne peut être déterminé puisque la part de chiffre d’affaires et de résultat attachée au fonds exploité [Adresse 5] ne peut pas être déterminée. Elle reproche à la SARL LA PORTE ROUGE d’intégrer dans les bilans transmis et dans son chiffre d’affaires les déficits résultant de ses choix commerciaux, notamment concernant sa participation à des foires lointaines et chères excédant le champ d’application de l’obligation de délivrance et la responsabilité contractuelle qu’elle entend engager.

La société BATIGERE HABITAT relève que la SARL [Adresse 1] ne peut d’une part solliciter une indemnisation élevée et d’autre part refuser de fournir les éléments nécessaires pour déterminer le lien entre ses pertes alléguées et le local loué.

La société BATIGERE HABITAT sollicite le prononcé d’une astreinte en raison de la résistance opposée par la SARL [Adresse 1].

Au soutien du rejet de la demande reconventionnelle formée par la SARL [Adresse 1], la société BATIGERE HABITAT indique que la demande tendant au versement d’une provision aux fins de relogement commercial et de rachat d’un droit au bail dans le secteur ne repose sur aucun fondement. Elle considère que cette demande est relative à un droit sérieusement contestable, ce qui empêche le juge de la mise en état d’allouer une telle provision. Elle reproche à la SARL [Adresse 1] de chercher à lui faire supporter le coût du financement futur de son activité. Elle ajoute que l’activité économique de la SARL LA PORTE ROUGE est consistante. Elle estime la demande de provision disproportionnée.

Par conclusions d’incident régulièrement déposées le 10 novembre 2025, la SARL [Adresse 1] demande au juge de la mise en état de :

DECLARER la demande de la SA BATIGERE HABITAT irrecevable et mal fondée

L’en DEBOUTER

CONDAMNER la SA BATIGERE HABITAT à payer à la SARL [Adresse 1] une somme provisionnelle de 250 000 € pour lui permettre de se réinstaller en urgence le temps de la procédure

CONDAMNER la SA BATIGERE HABITAT aux entiers frais et dépens de l’incident

CONDAMNER la SA BATIGERE HABITAT à payer à la SARL [Adresse 1] une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien du rejet de la demande de communication de pièces formée par la société BATIGERE HABITAT, la SARL [Adresse 1] rappelle que le tribunal n’est pas saisi d’une demande d’indemnisation pour la perte d’un fonds de commerce, de sorte qu’il n’y a pas lieu de procéder au calcul d’une indemnité d’éviction. Concernant son local secondaire, la SARL LA PORTE ROUGE indique l’avoir réservé pour entreposer les œuvres et avoir été contrainte de l’investir lorsqu’elle a été dû libérer les locaux occupés à [Localité 1]. Elle souligne l’absence d’attractivité de ce local secondaire situé loin des zones de chalandise. Elle ajoute n’avoir de site internet que pour sa communication, sans réaliser de chiffre d’affaires en ligne. Elle précise que ses seuls revenus extérieurs à l’activité du local loué à la société BATIGERE HABITAT provient de foires et d’expositions, ces évènements étant l’accessoire direct de l’activité exercée dans le magasin et étant d’ailleurs déficitaires. Elle conclut à l’absence d’activité extérieure autonome susceptible de justifier une différentiation de son chiffre d’affaires entre le commerce situé [Adresse 6] et le reste de ses activités.

Au soutien de sa demande de provision, la SARL [Adresse 1] fait état de ses difficultés pour poursuivre son activité. Elle indique ne pas disposer de fonds suffisants pour acquérir un droit au bail dans le voisinage qui lui permettrait de se rétablir dans le quartier et sollicite par conséquent le versement d’une provision à ces fins, basée sur des estimations des coûts de locaux commerciaux situés dans le périmètre.

L’incident a été évoqué à l’audience du 12 mars 2026 et mis en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Selon l’article 133 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

L’article 134 du code de procédure civile précise que le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai et s’il y a lieu les modalités de la communication.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT sollicite la communication sous astreinte des bilans comptables et comptes d’exploitation détaillés correspondant à la seule exploitation effective du local situé [Adresse 6] à [Localité 1] pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024.

La demande de communication de pièces relevant de la compétence du juge de la mise en état, il n’y a pas lieu de la déclarer irrecevable.

Il convient toutefois de rappeler que la demande principale formée par la SARL [Adresse 1] à l’encontre de la société BATIGERE HABITAT est fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur et notamment sur le manquement à son obligation de délivrance. A ce titre, la SARL [Adresse 1] met en compte un préjudice de jouissance lié à ses difficultés d’accès au local, un préjudice économique de janvier 2020 à juin 2024, et une somme mensuelle de 29 859, 58 € calculée au regard de la moyenne de son chiffre d’affaires au cours des dernières années.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il incombe par conséquent à la SARL LA PORTE ROUGE, qui forme des demandes indemnitaires à l’encontre de la société BATIGERE HABITAT, de démontrer l’existence d’un manquement imputable à son bailleur, mais aussi la réalité et le quantum des préjudices pour lesquels elle demande réparation.

Il appartiendra ensuite au tribunal d’apprécier la réalité de ces préjudices et leur montant au regard des éléments versés à la procédure par la SARL [Adresse 1], et donc de tirer toutes conséquences utiles de l’absence d’individualisation des bilans comptables de la SARL [Adresse 1] entre les différents secteurs d’activité de la SARL [Adresse 7] [Adresse 8].

Dès lors, la charge et le risque de la preuve de son préjudice étant supportés par la SARL LA PORTE ROUGE, il n’y a pas lieu de lui ordonner de communiquer des bilans individualisés de ses activités avec une ventilation de son chiffre d’affaires entre son local d’exploitation actuel, son site internet et sa participation à des foires et à des salons, pour lesquels elle a d’ailleurs déjà communiqué des éléments comptables.

La demande de communication de pièces formée par la société BATIGERE HABITAT doit par conséquent être rejetée.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 789 3° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision n’a d’autre limite que le montant non contestable de la dette alléguée (Cass. Com., 20 janvier 1981, n° 79-13.050), encore faut-il que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable (Cass. 3è civ., 18 février 1987, n° 84-15. 854).

En l’occurrence, la SARL [Adresse 1] demande à titre principal la remise en état des locaux dans lesquels elle exploite sa galerie d’art et l’indemnisation des préjudices de jouissance et économique résultant des manquements commis par le bailleur à son obligation de délivrance.

La SARL LA PORTE ROUGE n’a ainsi formé aucune demande au titre d’une éventuelle indemnité d’éviction. Sa demande principale vise à lui permettre d’obtenir une indemnisation au titre des préjudices qu’elle invoque, ainsi qu’à reprendre l’exploitation de son activité commerciale dans le local mis à sa disposition par la société BATIGERE HABITAT après sa remise en état.

Or la demande de provision formée par la SARL [Adresse 9] ne tend pas à l’obtention d’une somme à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, mais à l’obtention d’un capital de nature à lui permettre de contracter un nouveau bail commercial dans le périmètre.

En outre, la société BATIGERE HABITAT conteste le droit ainsi invoqué par la SARL [Adresse 1], précisant que le droit à un relogement commercial revendiqué par sa locataire excède sa responsabilité en tant que bailleur commercial. Elle ajoute que le montant sollicité est disproportionné au regard de l’activité de la SARL LA PORTE ROUGE, notamment au regard de la situation réelle de l’entreprise.

Le droit à être relogée dans un local commercial situé à proximité et les montants mis en compte étant sérieusement contestables, la demande de provision formée par la SARL [Adresse 1] doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens ou sur les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de communication de pièces formée par la société BATIGERE HABITAT à l’encontre de la SARL [Adresse 1] ;

REJETTE la demande de provision formée par la SARL LA PORTE ROUGE ;

JOINT les dépens de l’incident et les frais irrépétibles au fond ;

RENVOIE les parties à l’audience de mise en état du 2 juillet 2026 à 8h pour conclusions de la société BATIGERE HABITAT sur le fond du litige.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER