N° RG 25/00974 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMW

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[D] Civil

N° RG 25/00974 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMW

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître [U];

M^e CREMEL

le

Le Greffier

M^e Laurent CREMEL

M^e David FRANCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

5 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. MES 1ERS COPAINS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Laurent CREMEL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/00974 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMW

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé, M. [I] [B] a consenti à la société Mes 1ers copains un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4], destinés à l’exploitation d’une micro-crèche, ayant pris effet le 1er juillet 2017 pour une durée de neuf ans, et dont le dernier montant du loyer mensuel s’élevait à 1 300 euros, charges comprises

La société Mes 1ers copains a délivré congé au bailleur par courriel du 6 janvier 2023 pour une prise d’effet au 30 juin 2023. Bien que contestant initialement la forme du congé, M. [B] a accepté la libération des lieux à cette date. Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par commissaire de justice le 30 juin 2023.

Suite à une omission de l’arrêt des virements permanents, la société Mes 1ers copains a versé à M. [B] les loyers des mois de juillet, août, septembre et octobre 2023, pour un montant total de 5 200 euros. Le dépôt de garantie de 1 050 euros est également resté entre les mains du bailleur.

Après plusieurs mises en demeure restées infructueuses, la société Mes 1ers copains a fait assigner M. [I] [B] devant le tribunal de proximité de Haguenau par acte du 21 janvier 2025 aux fins de remboursement de l’indu.

La société Mes 1ers copains demande au tribunal, dans ses dernières écritures du 12 janvier 2026, de :

À titre principal,

— condamner M. [B] à verser à la société Mes 1ers copains une somme de 5 200 euros au titre de la répétition de l’indû, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

— débouter M. [B] de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— condamner M. [B] à verser à la société Mes 1ers copains une somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient que les loyers ont été versés par erreur après la fin du bail, conteste la compensation invoquée par M. [B], arguant que les créances de travaux alléguées sont injustifiées, excessives ou concernent des désordres mineurs et l’usure normale.

En défense et à titre reconventionnel, M. [B] demande au tribunal dans ses dernières conclusions du 30 décembre 2025 de :

— débouter la société Mes 1ers copains de l’ensemble de ses fins et prétentions à l’encontre de M. [B],

— donner acte à M. [B] qu’il ne conteste pas avoir perçu de manière indue les loyers des mois de juillet à octobre 2023 à hauteur de 5 200 euros,

— ordonner la compensation judiciaire des créances respectives des parties,

— condamner la société Mes 1ers copains à payer à M. [B] un montant de 1 112,78 euros, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

— condamner la société Mes 1ers copains à payer à M. [B] un montant de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il invoque les frais de remise en état suite aux désordres constatés par commissaire de justice, les charges réelles impayées (ordures ménagères, taxe foncière, eau, fioul) et une perte de loyer de 550 euros due au délai nécessaire pour effectuer les réparations avant relocation.

Il sera renvoyé aux écrits des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 mars 2026, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat, et a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la répétition de l’indu

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail a pris fin le 30 juin 2023.

M. [B] reconnaît avoir perçu indûment la somme de 5 200 euros correspondant aux loyers de juillet à octobre 2023, de sorte que la créance de la demanderesse à son encontre est acquise à hauteur de ce montant.

2. Sur la créance du bailleur et la compensation judiciaire

L’article 1348 du code civil permet au juge de prononcer la compensation même si l’une des créances n’est pas encore liquide ou exigible.

2.1. Sur les charges réelles

M. [B] sollicite la compensation de sa dette avec un montant de 1 111,97 euros au titre de « charges réelles » pour la période du 1er janvier au 30 juin 2023.

Le bail commercial prévoyait initialement une provision mensuelle sur charges de 170 euros.

M. [B] confirme lui-même dans ses conclusions que, pour la période litigieuse, cette provision avait été portée à 200 euros par mois, incluse dans le versement total de 1 300 euros.

Il est donc constant que pour le premier semestre 2023 (6 mois), la société Mes 1ers copains a déjà versé une somme totale de 1 200 euros (6 x 200 euros) au titre des provisions sur charges.

Or, dans son « décompte final » du 26 septembre 2023, M. [B] liste ses « charges réelles » (1 111,97 euros) en les portant intégralement au débit de la société, sans créditer les 1 200 euros de provisions déjà perçues.

Une telle méthode aboutirait à faire payer deux fois les charges au locataire. Même si les charges réelles étaient prouvées (1 111,97 euros), elles seraient intégralement couvertes par les provisions versées (1 200 euros), laissant apparaître un trop-perçu en faveur du locataire.

M. [B] inclut indûment la taxe foncière (288,28 euros) dans ses calculs. L’article 9-11 du bail, complété par une mention manuscrite, stipule expressément : « taxe foncière à la charge du bailleur ». Cette réclamation est donc contractuellement infondée.

En tout état de cause, M. [B] ne produit aucune facture de tiers (SDEA, syndic, fournisseur de fioul) pour justifier les montants avancés dans son propre tableau récapitulatif.

La société demanderesse contestant formellement ces sommes, le bailleur échoue à rapporter la preuve d’une créance certaine et liquide.

En conséquence, il y a lieu de rejeter l’intégralité de la demande de M. [B] au titre des charges, celui-ci n’ayant ni justifié le montant réel des dépenses, ni tenu compte des provisions déjà perçues.

2.2. Sur les travaux de remise en état :

L’état des lieux de sortie du 30 juin 2023 mentionne divers désordres : traces de peinture sur menuiseries et plinthes, poignées mal fixées, abattant WC cassé et cuvette non fixée, ainsi qu’un défaut d’entretien des espaces verts.

L’article 18 du bail commercial intitulé « restitution des lieux » stipule que le preneur « devra rendre en bon état les locaux et acquitter […] le montant des réparations qui pourraient être dû par lui ».

L’article 9-3 précise que les dépenses d’entretien et de réparations liées à l’usure normale, ainsi que celles rendues nécessaires par le fait du preneur, incombent à ce dernier. En cas de carence, le bailleur peut faire exécuter les travaux aux frais du preneur.

2.2.1 Sur la peinture et réfection des murs

M. [B] produit une facture J.C. Décoration n° 1470 d’un montant de 3 797,66 euros TTC, portant sur la réfection totale des plafonds et murs du salon/séjour et de l’entrée, ainsi que la mise en peinture de 9 portes.

Le bailleur invoque des traces de peinture, des éclats et des finitions non faites constatés par l’huissier. La société Mes 1ers copains réplique qu’elle a déjà fait repeindre l’intégralité du local par l’entreprise Dron (Facture de 3 479,31 euros) et que les désordres relevés sont mineurs.

Le procès-verbal de constat de sortie du 30 juin 2023 mentionne des « traces de peinture sur les plinthes » , des « traces de peinture sur la porte de communication » , des « gonds non peints de manière uniforme » et des « retouches grossières » localisées.

Cependant, le commissaire de justice ne relève à aucun moment un état de saleté généralisé, des jaunissements ou des dégradations (trous, chocs importants) qui rendraient nécessaire une réfection totale des surfaces murales et des plafonds. La décision du bailleur de procéder à une mise en peinture complète à neuf relève de l’embellissement de son patrimoine et non d’une réparation locative justifiée par le fait du preneur.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de prise en charge d’une réfection totale et de limiter le préjudice de Monsieur [B] aux frais de nettoyage des coulures et de reprise des finitions défectueuses.

Ce préjudice sera fixé à la somme forfaitaire de 500,00 euros.

2.2.2 Sur la plomberie et les sanitaires

M. [B] sollicite remboursement d’une facture Combel n° 2300 d’un montant de 1 186,90 euros TTC portant sur le remplacement intégral du WC par un bâti-support et une cuvette suspendue, ainsi qu’un robinet de machine à laver.

Le bailleur argue que le WC n’était plus fixé et l’abattant cassé. La locataire soutient qu’il suffisait de refixer une vis et de changer l’abattant, et que Monsieur [B] avait de toute façon l’intention de moderniser l’installation.

Dans son procès-verbal, le commissaire de justice constate que « l’abattant est cassé » et que « l’entière cuvette bouge, défaut de fixation ».

Ces désordres ponctuels ne justifiaient techniquement pas le remplacement complet de l’équipement par un modèle supérieur (suspendu).

De plus, le remplacement d’un robinet de machine à laver n’est mentionné nulle part dans le constat de sortie.

Il y a lieu d’allouer une somme forfaitaire de 200,00 euros correspondant au remplacement de l’abattant et à la main-d’œuvre nécessaire pour la fixation de la cuvette.

2.2.3 Sur le nettoyage complet

La facture Ritter Clean Services d’un montant de 500,00 euros TTC porte sur un forfait de remise en état suite au départ du locataire.

Le procès-verbal de constat pointe en effet plusieurs défauts de nettoyage : menuiseries extérieures non nettoyées, four et plaque de cuisson sales, intérieur du mobilier de cuisine sale, évier entartré, garage encombré de détritus et présence d’une « odeur nauséabonde» dans les poubelles non vidées.

Ce forfait de nettoyage est dès lors justifié par la carence du locataire dans son obligation d’entretien courant.

La somme de 500,00 euros sera retenue.

2.2.4 Sur la menuiserie

La facture Home Design n° 20230412 d’un montant de 814,15 euros est relative à l’ajustement de sept portes, fixation de poignées, réparation des gonds, réparation de poubelle et démontage/évacuation d’une étagère.

Le procès-verbal de constat a en effet relevé de nombreux défauts : poignées montées à l’envers ou non fixées, gonds déformés ou arrachés, poubelle de cuisine cassée et trous de fixation dans les poutres de la terrasse.

Concernant l’étagère, le bailleur avait donné son accord pour qu’elle reste si la porte pouvait être remise, mais le constat montre que la porte de communication était absente lors du départ.

Ce poste sera retenu en son intégralité, à hauteur de 814,15 euros tel que justifié.

2.3 Sur la perte de loyer :

M. [B] soutient que l’état dans lequel le local a été restitué le 30 juin 2023 a rendu impossible l’entrée en jouissance immédiate du nouveau locataire au 1er juillet 2023. Il produit des échanges de SMS avec sa nouvelle locataire, laquelle se plaint que le logement n’est pas « habitable » en l’état et demande une réduction de loyer. M. [B] a ainsi dû consentir une remise de 50 % sur le loyer de juillet, soit un préjudice de 550,00 euros .

La société Mes 1ers copains conteste ce préjudice, estimant que les désordres étaient mineurs et n’empêchaient pas l’occupation.

L’article 18 du bail impose au preneur de rendre les locaux en « bon état ».

Au vu des constatations de l’huissier relatives à la saleté manifeste de certains équipements (four, garage, mobilier) et aux dysfonctionnements de menuiserie (poignées à l’envers, gonds déformés), il apparaît que le bailleur justifie d’une impossibilité de délivrer au nouveau locataire un logement conforme aux normes d’entretien au 1er juillet 2023.

Par ailleurs, si aucune demande indemnitaire n’est formée pour la remise en état de la pelouse, le défaut d’entretien des extérieurs (pelouse brûlée et mauvaises herbes), pourtant contractuellement dû (Art. 10 du bail) , a participé à l’état de délaissement général du bien constaté à la sortie.

Ce cumul de manquements (propreté et petites réparations) a directement engendré un retard dans la mise en location effective. Le préjudice financier de M. [B] est établi à hauteur de 550,00 euros

3. Sur le compte entre les parties

Conformément à l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

En l’espèce, il convient d’opérer le compte entre les créances de la société Mes 1ers copains et celles de M. [B].

La créance de la société Mes 1ers copains au titre de la répétition de l’indu s’élève à 5 200 euros.

La créance de M. [B] au titre des réparations locatives et du préjudice financier est fixée par le tribunal à la somme totale de 2 564,15 euros, décomposée comme suit :

—  500 euros pour la peinture;

—  200 euros pour les sanitaires;

—  500 euros pour le nettoyage;

—  814,15 euros pour la menuiserie;

—  550 euros pour la perte de loyer.

Sur cette créance de réparation de 2 564,15 euros, il convient d’imputer le montant du dépôt de garantie de 1 050 euros que M. [B] détient toujours et dont la locataire a accepté le principe de l’abandon au titre de la remise en état.

Dès lors, après déduction du dépôt de garantie, le solde restant dû par la société Mes 1ers copains pour les travaux et le préjudice financier s’élève à la somme de 1 514,15 euros.

En conséquence, après compensation avec la créance principale de la locataire, M. [B] doit être condamné à verser à la société Mes 1ers copains le solde définitif de 3 685,85 euros (soit 5 200 euros – 1 514,15 euros).

4. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

5. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [B], qui succombe principalement, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société Mes 1ers copains l’intégralité des frais engagés par elle et non compris dans les dépens.

M. [B] sera ainsi condamné à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

FIXE la créance de la société Mes 1ers copains à l’égard de M. [I] [B] à la somme de 5 200 euros au titre de la répétition de l’indu ;

FIXE la créance de M. [I] [B] à l’égard de la société Mes 1ers copains au titre des réparations locatives et de la perte de loyer à la somme totale de 1 514,15 euros ;

ORDONNE la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties ;

CONDAMNE en conséquence M. [I] [B] à verser à la société Mes 1ers copains la somme de 3 685,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE M. [I] [B] à payer à la société Mes 1ers copains la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [B] aux entiers dépens dépens de la présente instance ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, juge et greffier, avons signé le présent jugement.

Le greffier, Le juge