COUR D’APPEL DE [Localité 15]

TOTAL COPIES 11

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

5

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

5

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 22/03004 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NYC7

Pôle Civil section 1

Date : 20 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [V] [S] épouse [J]

née le 30 Juillet 1976 à [Localité 17], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [M] [J]

né le 21 Avril 1979 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Cédric LIEGEOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [C] [E]

né le 26 Juin 1949 à [Localité 11], demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. ACTEUR SUD IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° [XXXXXXXXXX03], dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA, avocats au barreau de BEZIERS

S.C.P. [O] et [T] enregistrée sous le SIRET n° 77598216800020, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne des ses représentants légaux domiciliés es qualité au siège social,

représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A. AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 72205746001971 dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège .

Assureur de MGH ENTREPRISE,

représentée par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. MGH ENTREPRISE, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 75065263800024,dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL conformément à l’article 805 du Code de procédure civile les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Christine CASTAING et Romain LABERNEDE juges rapporteurs, qui ont entendu les avocats et en ont rendu compte à Corinne JANACKOVIC, dans leur délibéré,

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 20 Mars 2025

JUGEMENT : rédigé et signé par Christine CASTAING première vice- présidente et le greffier et mis à disposition le 20 Mars 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique de vente du 22 décembre 2016, dressé par Maître [H] [O] membre de la SCP de notaires [H] [O] et [R] [T], Monsieur [C] [E] a vendu à Monsieur [M] [J] et Madame [V] [S], son épouse, son bien immobilier consistant en une maison de ville située [Adresse 5], cadastré section KL n° [Cadastre 8] et n°[Cadastre 9].

Invoquant que leur vendeur leur aurait caché la réalisation de travaux dans le délai décennal avant la vente et se plaignant d’infiltrations provenant de la toiture, ils ont assigné leur vendeur Monsieur [C] [E] ainsi que l’agence immobilière, la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER, et le notaire rédacteur d’acte, la SCP de Notaires [O] et [T], aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 29 novembre 2018, Monsieur [P] a été désigné en qualité d’expert.

Les consorts [J] ont sollicité l’extension de la mission de l’expert à différents points techniques et par ordonnance du 15 octobre 2020, l’extension de mission a été ordonnée.

L’expert [P] a suggéré la mise en cause de la société MGH ayant réalisé les travaux de 2013 et de son assureur AXA FRANCE IARD et par assignation en date du 31 mars 2021, Monsieur [E] assignait MGH ENTREPRISE et son assureur AXA France IARD aux fins de leur rendre communes et opposables les opérations d’expertise.

L’expert a déposé son rapport 30 mars 2022.

Par ordonnance de référé du 20 octobre 2022, les requérants ont été déboutés de leur demandes de provision en ce qu’elles se heurtaient à des contestations sérieuses.

Par exploit du 23 juin 2022, Madame et Monsieur [J] ont assigné Monsieur [E], la société MGH ENTREPRISE et son assureur la SA AXA France IARD, la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER et la SCP [O] [T], Office Notarial, afin de voir leurs responsabilités reconnues et obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Monsieur et Madame [J] demandent au tribunal, au visa des articles L.111-12, L.111-15, L.421-1 à L.421-4 et L.610-1 du Code de l’urbanisme, des articles 1112-1, 1116, 1137,1240, 1641, 1645 et 1792 du Code civil, de:

➢ CONDAMNER in solidum, au titre de leur responsabilités respectives, Monsieur [C] [E], la SCP de Notaires [O] et [T], la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER, la Société MGH ENTREPRISE et son assureur AXA France IARD à verser à Madame et Monsieur [J], en réparation des préjudices subis :

o 105.410 € HT au titre de la réparation des vices et désordres,

o 165.000 € au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,

o 20.000 € au titre du préjudice moral,

o 34 030,45 € au titre des frais engagés dans le cadre des opérations d’expertise,

l’ensemble sera assorti des intérêts au taux légal au jour du jugement à intervenir, et leur capitalisation, à compter de la date de la présente assignation ;

➢ EN CONSEQUENCE, SUR LES DESORDRES DE NATURE DECENNALE,

CONDAMNER in solidum, Monsieur [C] [E] et la société MGH ENTREPRISE (et son assureur AXA France IARD) à verser à Madame et Monsieur [J] la somme de 105.410€

HT décomposée comme suit :

▪ 65.110 € HT pour la reprise des vices de construction répartis de la manière suivante :

. Menuiseries extérieures : 30.500 € HT.

. Toiture (y compris toutes suggestions isolations – VMC – peinture) : 20.000 € HT.

. Isolation terrasse : 6.110 € HT.

. Velux : 500 € HT.

. Honoraires d’un maître d’œuvre et d’une assurance DO : 8.000 € HT.

▪ 40.300 € HT pour la remise en conformité de la construction au regard des règles d’urbanisme :

. Réalisation d’un enduit en pierre pour masquer l’actuelle façade : 20.800 € HT.

. Remplacement des gouttières et descentes PVC par des éléments en un : 7.100 € HT.

➢ EN CONSEQUENCE, SUR LES AUTRES DEMANDES,

CONDAMNER in solidum, Monsieur [C] [E], la SCP de Notaires [O] et [T], la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER, la Société MGH ENTREPRISE et son assureur AXA France IARD à verser à Madame et Monsieur [J], en réparation des préjudices subis :

▪ 165.000 € au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

▪ 20.000 € au titre du préjudice moral ;

▪ 34.030,45 € au titre de dommages et intérêts pour les frais engagés dans le cadre des opérations d’expertise et en amont, et non compris dans les dépens ;

➢ RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et qu’il n’y a pas à l’écarter en l’espèce ;

➢ CONDAMNER in solidum, Monsieur [C] [E], la SCP de Notaires [O] et [T], la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER, la Société MGH ENTREPRISE et son assureur

AXA France IARD, à verser à Madame et Monsieur [J] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles et les condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Monsieur [C] [E] demande au tribunal, au visa des articles L.111-12, L.111-15, L.421-1 à L.421-4 et L.610-1 du Code de l’urbanisme, des articles 1112-1, 1116, 1137,1240, 1641, 1645 et 1792 du Code civil, de:

A TITRE PRINCIPAL DEBOUTER les consorts [J] de leurs demandes,

A TITRE SUBISIDIAIRE, CONDAMNER MGH ENTREPRISE et AXA à relever et garantir Monsieur [E] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui au profit des consorts [J],

EN TOUT ETAT DE CAUSE, DEBOUTER l’ensemble des parties formant demandes contre Monsieur [E],

CONDAMNER toute partie qui succombe à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société MGH, demande au tribunal, au visa de l’article 1792 du Code civil, de :

— CONSTATER qu’aucun désordre n’a été observé,

— CONSTATER que la société MGH n’a réalisé aucun ouvrage en rapport avec l’ensemble des désordres allégués,

— CONSTATER que la société MGH ne peut voir sa responsabilité recherchée que pour le seul désordre affectant la toiture,

— CONSTATER qu’il n’est pas justifié d’une réception,

— CONSTATER que les préjudices immatériels ne sont pas démontrés et ne constituent pas des préjudices pécuniaires seuls éventuellement garantis,

EN CONSEQUENCE,

— DEBOUTER les époux [J] de leur demande

A DEFAUT,

— LIMITER le montant de condamnation au seul désordre relatif à la toiture,

— REDUIRE LE MONTANT DE CONDAMNATION éventuelle du montant de la franchise contractuelle.

— CONDAMNER tout succombant à lui verser la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCP [O] [T], Société civile professionnelle de Notaires, demande au tribunal de :

JUGER que les époux [J] ne justifient pas des motifs de la mise en cause de la SCP [O] [T]

JUGER la responsabilité du notaire non acquise, à défaut de preuve d’une faute en relation de causalité avec le préjudice allégué

JUGER que le seul préjudice imputable au notaire, à savoir la perte de chance de ne pas acheter ou de négocier le prix de vente à la baisse n’est pas constitué

LES DEBOUTER de leur demande contre la SCP [O] [T]

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire

A TITRE SUBSIDIAIRE,si par impossible le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’égard du notaire

Vu les articles 1240 et suivants du code civil

JUGER que M. [E] qui n’a pas révélé au notaire les travaux réalisés et a entrepris des travaux non conformes, à l’origine des désordres constructifs détaillés par l’expert judiciaire engage sa responsabilité vis-à-vis du notaire

CONDAMNER M. [E] à relever et garantir la SCP [O] [T] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre

EN TOUTE HYPOTHESE CONDAMNER tout succombant à payer à la SCP [O] [T] la somme de 3800 € au titre l’article 700 du CPC.

LES CONDAMNER aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 1er février 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, ACTEUR SUD IMMOBILIER demande au tribunal de:

JUGER irrecevable l’action des époux [J] en ce qu’elle ne repose sur aucun fondement juridique relatif à la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier.

JUGER que l’ensemble des désordres affectant l’ouvrage est qualifiée par l’expert de vice caché et ne relève pas d’un manquement à l’obligation de conseil ou de renseignement de l’agent immobilier

JUGER que les travaux réalisés par les époux [E] en infraction aux règles d’urbanisme ainsi que les déclarations expresses formulées dans l’acte de vente selon lesquelles aucun des travaux n’auraient été exécutés par leurs soins depuis moins de dix ans, ne constituent pas un préjudice réparable en l’absence du moindre trouble de jouissance, impropriété à la destination, ni action en vue de la démolition et de la mise en conformité exigée par l’autorité administrative.

JUGER en tout état de cause que cette non-conformité constitue au regard de la jurisprudence précitée une circonstance manifestement cachée pour l’agent immobilier qui n’a pas à se préoccuper de la conformité au PC.

DEBOUTER en conséquence les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes en réparation des préjudices matériels et immatériels à l’encontre de la société ACTEUR SUD IMMOBILIER.

Reconventionnellement, CONDAMNER les époux [J] et en tout état de cause les parties à verser à la société ACTEUR SUD IMMOBILIER la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société MGH ENTREPRISE, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 9 décembre 2024. A l’issue de l’audience collégiale du 6 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I . SUR LES DEMANDES des REQUERANTS A l’EGARD du VENDEUR

A titre principal, les époux [J] invoquent la responsabilité de leur vendeur sur différents fondements juridiques du fait des désordres constatés sur la villa acquise et notamment la dissimulation de travaux réalisés par le vendeur sur les existants, à l’origine de désordres constatés, en connaissance de causes des vices.

Il convient d’examiner le contenu du rapport d’expertise avant d’analyser la responsabilité du vendeur.

A – Sur le rapport d’expertise

L’expert judiciaire a rappelé les vices allégués :

1. infiltrations au droit de l’étanchéité de la tropézienne

2. infiltrations par menuiseries sur rue du 2ème étage

3. infiltrations par toiture du 2ème étage

4. Conformité de l’isolation et de la ventilation au 2ème étage

5. infiltrations par fenêtres du salon au 1er étage

6. infiltrations par fenêtres chambre parentale

7. infiltrations par Vélux

8. Non-conformité de la construction aux règles d’urbanisme.

Les désordres 2 / 5 / 6 ont été traités globalement puisque concernant les menuiseries extérieures dans leur ensemble

Concernant le désordre 1 : infiltrations au droit de l’étanchéité de la tropézienne, il n’a pas été constaté.

Pour le surplus, l’expert a constaté les désordres affectant la villa acquise par les époux [J] comme suit :

« Nous avons constaté la matérialité des désordres suivants et défini leur origine.

—  2, 5 et 6 : infiltrations par menuiseries extérieures 2, 5 et 6 du fait de l’absence de rejingot

—  3 : infiltrations en toiture du 2ème étage du fait d’une pente trop faible

—  7 : infiltrations par Vélux du fait d’un défaut de pose sur une toiture à pente insuffisante

—  4 : défauts d’isolation dans les locaux créés du 2ème étage associés à un défaut de ventilation de ces mêmes locaux, ainsi qu’un défaut d’isolation sous terrasse.

Il retient en page 31 que les désordres 2, 3, 5, 6 et 7 sont à l’origine d’infiltrations ; le désordre 4 concerne des non-conformités à la règlementation thermique (isolation insuffisante, défaut de ventilation des locaux).

Pour ces 6 désordres, il indique qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

Il a déterminé les travaux à réaliser pour reprendre ces vices de construction et a chiffré l’ensemble à 57.110 € HT (Menuiseries extérieures : 30 500€ HT, Toiture : 20 000€ HT, Isolation terrasse : 6 110€ HT, Vélux : 500€ HT), outre les honoraires d’un maître d’œuvre et d’une assurance DO chiffré globalement à 8 000€ HT, soit un total général de 65 110€ HT.

Concernant la 8ème dénonce, il s’agit d’une non-conformité de la construction aux règles d’urbanisme, qui ne constitue pas un désordre.

A cet égard, l’expert décrit les travaux qui ont été effectué par M. [E] avant la vente.

Il explique qu’en 2007 ont été effectués les travaux suivants : remplacement des menuiseries extérieures, mise en peinture de la façade et mise en œuvre de pavés de verre en façade RDC.

Il indique qu’une demande d’autorisation de travaux aurait été déposée par M. [E] qui a fait l’objet d’un avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France le 18 octobre 2007, cet avis précisant : « le badigeon doit être de couleur Pierre et non orangée, poser des gouttières en zinc, peindre les menuiseries. »

L’expert indique que les travaux ont été exécutés et n’ont pas respecté ces prescriptions puisque :

la couleur de la façade est orangée et non couleur pierre, les menuiseries sont en PVC blanc, les gouttières sont en PVC.

En 2013, les travaux effectués par M. [E] en qualité de maître d’ouvrage, qui ne s’est pas adjoint de maître d’œuvre, ont consisté en la création d’une tropézienne par la société MGH.

Ces travaux ont été effectués sans demande de permis de construire.

L’expert détaille en page 41 de son rapport les motifs de refus du permis de construire déposé le 23 juillet 2019 par Monsieur [J] afin de régulariser la construction existante.

Il a déterminé les travaux à réaliser pour remettre en conformité la construction au regard des règles d’urbanisme et les a chiffrés à 40.300 € HT (Réalisation d’un enduit en pierre pour masquer l’actuelle façade : 20.800 € HT, Remplacement des gouttières et descentes PVC par des éléments en un : 7.100 € HT, Mise en peinture de toutes les menuiseries et avant toit : 4.600 € HT, Suppression du garde-corps métallique de la tropézienne et remplacement par une acrotère maçonnée : 3.800 € HT, Honoraire de maître d’œuvre pour la réalisation de ces travaux : 4.000 € HT).

Les demandes fondées sur la responsabilité décennale

Les requérants indiquent « qu’il ressort du Rapport d’expertise que les préjudices subis par Madame et Monsieur [J] ont pour cause directe les malfaçons commises dans la réalisation des travaux d’extension réalisés par la société MGH ENTREPRISE (assuré de par AXA France IARD), sous la maitrise d’ouvrage de Monsieur [E].

En effet, il est relevé par l’expert judiciaire que l’extension présente des défauts majeurs d’isolation thermique (en dessous des minimums requis en matière de résistance thermique), il est notamment relevé que l’isolation sous toiture, l’épaisseur de l’isolant des murs extérieurs, l’isolation de la toiture terrasse et son étanchéité sont insuffisantes. En, effet l’infiltrions d’eau n’ont eu de cesse de perdurer depuis ».

La garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil ne s’applique qu’à des désordres cachés à la réception de l’ouvrage, apparus dans le délai de dix ans à compter de la réception, et affectant l’ouvrage dans sa solidité ou le rendant impropre à sa destination.

Les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal sont présumés responsables de plein droit, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

La réception est prévue par l’article 1792-6, alinéa 1er du code civil : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».

Il s’agit donc de l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter les travaux avec ou sans réserves et intéresse les rapports du maître et des locateurs d’ouvrage.

La réception se distingue de la livraison et peut être expresse, tacite ou judiciaire.

Alors que la compagnie AXA, mise en cause en qualité d’assureur responsabilité civile décennale de la société MGH ENTREPRISE, conteste l’existence d’une réception, les requérants ne concluent pas sur ce point.

Or, la preuve de l’existence d’une réception pèse sur celui qui agit en responsabilité.

En l’espèce, aucun procès-verbal de réception n’est invoqué ni produit.

De même, la question du règlement du solde du marché et d’une éventuelle réception tacite n’a pas été débattue.

En l’état, à défaut de démonstration d’une réception, la garantie décennale ne saurait être engagée.

Les demandes formées sur ce fondement seront dès lors rejetées.

Les demandes fondées sur la garantie des vices cachés du vendeur

Sur l’existence de vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1646 du même code dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit non seulement avoir été antérieur à la vente et caché au moment de celle-ci, mais également être d’une certaine gravité.

Les requérants reprochent dans ce cadre à leur vendeur :

— la connaissance des travaux d’aménagement réalisé,

— la différence de superficie (50 m² supplémentaire par rapport à l’acquisition de M. [E] en 2006)

— la connaissance du caractère illégal des aménagements et travaux effectués, notamment eu égard à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France et de l’absence de permis de construire affectant la régularité même de la construction réalisée.

Concernant les désordres constructifs retenus, par ailleurs non évoqués en demande à ce titre, l’expert indique en page 31 de son rapport qu'«aucun de ces vices ne pouvait être décelé par un non professionnel de la construction puisqu’il s’agit globalement des défauts suivants :

défaut de pose de châssis (fenêtres, VELUX)

pentes de toiture insuffisante suite à travaux modificatifs

isolation thermique et ventilation insuffisante».

Il ajoute en page 34 de son rapport que « le vendeur, qui n’est pas un professionnel de la construction, ne pouvait avoir connaissance des vices et de leur ampleur au jour de la vente».

Aucun élément n’est produit permettant de retenir que des infiltrations se sont produites avant la vente, le rapport de l’expert ne mentionnant pas de constat de traces d’infiltrations préexistantes.

Il n’est dès lors pas établi que M. [E] avait connaissance des désordres constructifs, même s’il avait connaissance de la non-conformité aux règles d’urbanisme. Le fait qu’il ait fait réaliser des travaux sans recourir à une maîtrise d’œuvre est insuffisant à justifier de sa responsabilité au titre des infiltrations et défaut d’isolation.

En revanche, M. [E] ne peut valablement s’exonérer de la garantie des vices cachés dès lors qu’il a exécuté d’importants travaux de rénovation ayant pour effet de modifier la structure de l’immeuble, notamment la toiture, et de créer irrégulièrement une tropézienne, sans autorisations d’urbanisme nécessaires et en ayant faussement déclaré dans l’acte de vente du 22 décembre 2016 qu’aucun travaux ou aménagements n’avait été réalisés dans les 10 ans.

Le vice caché est ainsi caractérisé en ce qu’il préexistait à la vente du bien, qu’il rend impossible l’usage auquel on le destine ou compromet son utilisation à un point tel que si l’acheteur en avait connu l’existence, il ne l’aurait point acquis, sauf à un moindre prix.

En effet, même si la prescription pénale a expiré, de même que celle de 10 ans prévue à l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, par ailleurs non applicable faute de demande de permis de construire, l’article L 111-15 du même code interdit, en cas de destruction fortuite de l’ouvrage édifié sans autorisation, de le reconstruire à l’identique, en raison de la méconnaissance des règles d’urbanisme applicables.

Au surplus, le bien litigieux est situé dans un périmètre de protection des monuments historiques.

Dès lors, l’impossibilité de reconstruire à l’identique le bâtiment litigieux entraîne pour les acquéreurs un risque qui les conduit à solliciter un permis de construire afin de régulariser les non-conformités, ce qui caractérise une diminution d’usage telle que ces derniers n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils avaient été informés de ces faits.

En conséquence, l’absence d’injonction administrative ou pénale ni d’obligation de mise en conformité ne sauraient être opposées aux époux [J] qui ont entrepris les démarches pour remédier aux non-conformités.

M. [E] doit dès lors sa garantie en qualité de vendeur de ce vice caché.

Il sera donc condamné à réparer les préjudices subis par les consorts [J] qui sont en lien direct et certain avec ce vice.

Eu égard à cette condamnation, les demandes identiques visant les « manœuvres dolosives de la part de Monsieur [E] qui avait parfaitement connaissance des vices entachant le bien vendu aux consorts [J], lesquelles engagent sa responsabilité » sont sans objet.

II . SUR LES DEMANDES à l’égard des autres parties

Sur la responsabilité de la société MGH ENTREPRISE et la garantie de son assureur

Il convient de se référer à la facture du 21 mars 2013 détaillant les travaux réalisés par la SARL MGH ENTREPRISE, travaux de création d’une tropézienne.

Les requérants n’invoquent que la responsabilité décennale de cette société dont les travaux sont à l’origine des désordres constructifs déjà évoqués.

Aucune demande subsidiaire n’est formulée et sa responsabilité contractuelle ou délictuelle à l’égard des acheteurs n’est pas évoquée.

Comme déjà indiqué dans le cadre de la garantie décennale de M. [E], il appartient à celui qui agit en responsabilité de démontrer l’existence d’une réception des travaux, condition de la mise en œuvre de cette garantie.

En l’absence de réception, il doit être retenu que les requérants ne sont pas fondés à solliciter à l’encontre de la SARL MGH ENTREPRISE le bénéfice des garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil.

La compagnie AXA France IARD a été mise en cause en qualité d’assureur responsabilité civile décennale de la société MGH ENTREPRISE.

La garantie d’AXA France IARD, assureur décennal de cette société, alors que la responsabilité décennale de son assuré n’a pas été retenue, ne saurait être mobilisée.

Sur la responsabilité du notaire la SCP [O] [T]

Le fondement de responsabilité de l’action engagée à l’encontre de la SCP [O] [T] est celui de la responsabilité civile professionnelle du notaire.

Le notaire rédacteur d’un acte est d’une part tenu à une obligation de résultat et doit, avant de dresser l’acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’efficacité et l’utilité de l’acte. Il doit procéder à des recherches sur la situation des biens et plus particulièrement vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu.

Le notaire est également tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Son obligation de conseil consiste en une obligation de moyens.

Si le notaire ne peut être responsable des conséquences d’un fait dont il n’a pas eu connaissance et s’il n’est pas tenu d’effectuer des vérifications procédant d’une situation qu’il ignore, il lui appartient en revanche, lorsque les éléments dont il dispose lui permettent de déceler des difficultés ou de douter de l’exactitude des déclarations des parties ou de la clarté d’une situation, de procéder à des investigations complémentaires ou à tout le moins d’interroger les parties en présence aux fins de les conseiller et d’assurer l’efficacité de son acte.

Une des caractéristiques fondamentales d’un bien immobilier est sa surface.

En l’espèce, l’acte du 18 septembre 2006 mentionne la vente de la maison, cadastrée KL [Cadastre 8] pour 1a 55ca et KL [Cadastre 9] pour 1a 36ca, avec précision « dans les combles : deux chambres, une salle d’eau et un wc ».

Il est mentionné en annexe de l’acte, dans la déclaration d’intention d’aliéner établie par l’office notarial le 18 juillet 2006, une surface utile habitable de 125 m² pour le bâti.

L’acte du 22 décembre 2016 mentionne au « second étage : chambre, salle de bains wc et pièce », avec les mêmes superficies des parcelles cadastrée KL [Cadastre 8] pour 1a 55ca et KL [Cadastre 9] pour 1a 36ca.

Ces parcelles sont situées dans un périmètre de protection des monuments historiques.

En annexe de l’acte, la déclaration d’intention d’aliéner établie par l’office notarial le 4 octobre 2016 mentionne une surface utile habitable de 174,91 m² pour le bâti.

Une différence de surface utile habitable de 49,91m² était de nature à faire douter de l’exactitude des éléments déclarés par le vendeur et aurait dû conduire le notaire, qui était le rédacteur de l’acte de 2006, à interroger les parties sur les incohérences apparentes.

L’ampleur de cette différence, à la hausse dans une telle proportion, devait retenir son attention comme étant pour le moins inhabituelle et sans possibilité d’être liée à variation liée à l’évolution des règles de métrage et du réaménagement intérieur des espaces.

Si le notaire n’est pas responsable des fausses déclarations faites par le vendeur, contrairement à ce qu’il indique, le différentiel de surface n’est pas minime et le notaire disposait d’un moyen de déceler les travaux réalisés par le vendeur.

Il aurait alors pu l’interroger sur les travaux réalisés et appréhender l’absence d’autorisation, et donc la non-conformité aux règles d’urbanisme, de ces travaux.

Le manquement du notaire à ses obligations sera dès lors retenu.

Le notaire sera donc condamné à réparer les préjudices subis par les consorts [J] qui sont en lien direct et certain avec la faute professionnelle du notaire.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier la Société ACTEUR SUD IMMOBILIER

L’article 1112-1 du Code Civil dispose :

« [Localité 12] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Si l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction, il est en revanche un professionnel de l’immobilier tenu à un devoir de conseil tant à l’égard du mandant, qu’à l’égard du cocontractant de ce dernier, envers lequel il est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle. Ce devoir de conseil implique de vérifier et de communiquer aux parties toute information pouvant influer sur leur consentement.

L’agent immobilier, en qualité de mandataire, a la même obligation que le vendeur ; il doit fournir à l’acquéreur potentiel, toutes les informations en sa possession mais plus encore, celles qu’en qualité de professionnel de l’immobilier, il doit appréhender et solliciter de son mandant pour que la vente éventuelle soit exempte de tout vice.

L’obligation générale d’information en matière contractuelle fait peser sur l’agent immobilier à l’égard de l’acquéreur potentiel, un devoir de vigilance accru sur les caractéristiques du bien à commercialiser et nécessite de ce professionnel qu’il appréhende la situation de l’immeuble au regard de l’urbanisme et des garanties en matière de construction. Il devra être en mesure d’analyser ces particularités afin que l’acquéreur puisse avoir un consentement éclairé.

L’agent immobilier doit donc à minima d’une part s’inquiéter de la conformité du bien à commercialiser au regard de l’urbanisme et d’autre part vérifier la conformité de l’immeuble au droit de la construction, lorsque des travaux ont été effectués depuis moins de dix ans.

En ce qui concerne les règles d’urbanisme, l’agent immobilier doit être en mesure de renseigner les parties sur les éventuelles contraintes liées à l’urbanisme (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, plan local d’urbanisme, etc.) qui pourraient affecter le bien.

En l’espèce, s’il ne peut être reproché à la Société ACTEUR SUD IMMOBILIER de ne pas avoir décelé les signes de possibles désordres, il convient de s’interroger sur ses diligences eu égard aux travaux effectués et non déclarés par le vendeur.

L’expert judiciaire relève, en page 36 de son rapport, que « l’aménagement intérieur est tel qu’il était parfaitement visible que cet immeuble avait été remanié ».

En page 38, en réponse aux dires du conseil de la Société ACTEUR SUD IMMOBILIER, l’expert maintient « que la présence d’une tropézienne dans ce quartier particulier de [Localité 15] aurait dû attirer l’attention de l’agent immobilier. Il aurait dû a minima poser les questions de régularité de cette construction, constatant que visiblement celle-ci datait de moins de 10 ans ».

En l’espèce, la Société ACTEUR SUD IMMOBILIER, professionnel de l’immobilier, située dans le quartier [Adresse 14] devait avoir connaissance des prescriptions d’urbanisme dans ce secteur historique particulièrement protégé et aurait dû procéder à des vérifications, ne pouvant ignorer au vu des constats de l’expert que des travaux avaient été réalisés.

En l’absence de tout document démontrant les diligences accomplies, il doit être retenu que l’agence immobilière a repris les informations fournies par le vendeur, sans effectuer aucune vérification et sans solliciter aucun justificatif de la part de ce dernier.

Faute d’avoir procéder à des vérifications élémentaires, qui lui auraient permis de déceler en outre la différence de superficie précédemment évoquée, la Société ACTEUR SUD IMMOBILIER a manqué à ses obligations de conseil et d’information.

Sa responsabilité sera donc engagée.

L’agence immobilière sera donc condamnée à réparer les préjudices subis par les consorts [J] qui sont en lien direct et certain avec sa faute professionnelle.

III . SUR LES PREJUDICES

Les époux [J] sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur [C] [E], de la SCP de Notaires [O] et [T], de la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER, de la société MGH ENTREPRISE et son assureur AXA France IARD à leur payer :

— au titre des préjudices matériels

. 65.110 € HT au titre du coût des travaux pour la reprise des vices de construction . 40 300 € HT pour la remise en conformité de la construction au regard des règles d’urbanisme

— au titre des préjudices immatériels :

.165.000 € au titre du préjudice de jouissance du fait des désordres, à parfaire au jour du jugement

. 20.000 € au titre du préjudice moral

. 34.030,45 € au titre de dommages et intérêts pour les frais engagés dans le cadre des opérations d’expertise et en amont, et non compris dans les dépens.

Au regard du rejet des demandes au titre de la garantie décennale, seules les demandes liées aux autres responsabilités retenues seront examinées.

Les demandes visant la société MGH ENTREPRISE et son assureur AXA France IARD ne sauraient dès lors être accueillies.

A – Sur les préjudices matériels

Les requérants sollicitent au titre des préjudices matériels la somme de 105.410 € HT décomposée comme suit :

▪ 65.110 € HT pour la reprise des vices de construction

▪ 40.300 € HT pour la remise en conformité de la construction au regard des règles d’urbanisme.

Alors que la responsabilité de M. [E] en qualité de vendeur n’a pas été retenue pour les vices de construction, faute de preuve de leur connaissance lors de la vente, il ne saurait être condamné à indemniser le préjudice matériel pour la reprise des désordres constructifs.

Il en est de même concernant le notaire et l’agence immobilière.

En effet, leurs fautes respectives sont à l’origine pour les acquéreurs d’une perte de chance de ne pas acquérir s’ils avaient eu connaissance des travaux irrégulièrement réalisés par le vendeur.

Les manquements évoqués n’ont pas de lien direct avec les désordres constructifs.

En l’état, ni la SCP de Notaires [O] et [T] ni la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER ne seront condamnées à indemniser le préjudice matériel pour la reprise des vices de construction.

La demande visant la somme de 65.110 € HT sera rejetée.

En revanche, la méconnaissance par les acquéreurs d’importants travaux de rénovation non conformes aux règles d’urbanisme, du fait d’une part de leur dissimulation par M. [E] cause un préjudice aux acquéreurs qui justifient des permis de construire et frais induits pour la remise en conformité de la construction.

D’autre part, du fait des manquements à leurs obligations devoir de conseil et de vigilance du notaire et de l’agence immobilière, les acquéreurs ont perdu une chance de ne pas contracter et, par application de la théorie de l’équivalence des conditions, la SCP de Notaires [O] et [T] et la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER ont concouru à la réalisation du dommage consistant en la nécessité de remise en conformité de la construction.

Le préjudice matériel consiste dans les coûts des travaux de mise en conformité de la construction et frais induits.

La somme retenue par l’expert de 40.300 € HT sera validée comme comprenant :

Réalisation d’un enduit en pierre pour masquer l’actuelle façade : 20.800 € HT,

Remplacement des gouttières et descentes PVC par des éléments en un : 7.100 € HT,

Mise en peinture de toutes les menuiseries et avant toit : 4.600 € HT,

Suppression du garde-corps métallique de la tropézienne et remplacement par une acrotère maçonnée: 3.800 € HT,

Honoraire de maître d’œuvre pour la réalisation de ces travaux : 4.000 € HT.

Chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage.

Il y a lieu dès lors de condamner in solidum Monsieur [C] [E], la SCP de Notaires [O] et [T] et la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER à payer à Madame et Monsieur [J] la somme de 40.300 € HT en réparation de ce préjudice.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision, faisant naître le droit à indemnité, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, (anciennement 1154), les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière et que la demande ait été judiciairement formée.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande formée en ce sens.

B – Sur les préjudices immatériels

— au titre du préjudice de jouissance du fait des désordres

Les époux [J] soutiennent que du fait des infiltrations, des problème thermiques, d’humidité et des conditions d’occupation de leur bien du fait de ces désordres, ils ont subi un préjudice de jouissance de leur bien, en lien direct avec ces vices et désordres.

Ils sollicitent sur la base d’une valeur locative de 2.500 € mensuels l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de 165.000 €, depuis janvier 2017, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir.

Il doit être constaté qu’aucune réclamation à ce titre n’avait été formulée devant l’expert, qui n’a donc pas donné son avis sur la proportion de l’habitation impactée.

Le préjudice de jouissance invoqué est directement lié aux désordres et travaux de réparation en résultant, sans qu’un lien puisse être retenu avec les travaux de mise en conformité de la construction, qui affectent les éléments extérieurs et sont sans incidences sur l’habitabilité et l’occupation du logement.

Il doit être rappelé que seules ont été retenues les responsabilités liées à la méconnaissance par les acquéreurs des travaux irrégulièrement réalisés par le vendeur, non conformes aux règles d’urbanisme.

Dans ces conditions, alors les désordres sont directement liés aux défauts affectant les travaux réalisés par la société MGH ENTREPRISE, il n’est pas justifié d’un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes de M. [C] [E], de la SCP de Notaires [O] et [T] et de la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER ci-dessus retenues et le trouble de jouissance subi.

La demande à ce titre sera dès lors rejetée.

— au titre du préjudice moral

Les époux [J] sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur [C] [E], la SCP de Notaires [O] et [T], la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER, la Société MGH ENTREPRISE et son assureur AXA France IARD à leur verser la somme de 20.000 euros au titre de leur préjudice moral, indiquant qu’ils ont dû faire face à divers désordres et vices, aux opérations d’expertises, parfois éloignées de toute sérénité du fait des parties adverses, dont les réunions se sont systématiquement tenues dans leur logement.

Cependant, faute d’élément probant produit permettant au tribunal d’apprécier la réalité de leur préjudice et de l’évaluer, le certificat médical relatif à leur enfant étant insuffisant à cet égard, il y a lieu de rejeter leur demande à ce titre.

— au titre des frais engagés par les consorts [J]

Madame et Monsieur [J] sollicitent à titre de dommages et intérêts les frais engagés dans le cadre de l’expertise et en amont s’élevant à 32.461,10 € TTC.

Au vu des justificatifs produits, ces sommes correspondent à des factures avocat, frais de consignation, honoraires huissier, honoraires architectes.

Seuls ne relèvent ni des frais irrépétibles ni de dépens contrairement à ce qui est indiqué, les notes d’honoraires des architectes qui seront retenues à hauteur de 10.716 € (1.860 € + 1.980 € + 2 340 € + 3 x 1 512 €).

Ces sommes étant des frais induits pour la mise en conformité de la construction puisque liées aux permis de construire déposés doivent être supportées par les parties dont la responsabilité a été retenue comme indiqué au titre de ce préjudice matériel.

Il y a lieu dès lors de condamner in solidum Monsieur [C] [E], la SCP de Notaires [O] et [T] et la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER à payer à Madame et Monsieur [J] la somme de 10.716 € en réparation de ce préjudice.

Le surplus des demandes sera rejeté.

IV – SUR LES DEMANDES DE GARANTIE

Sur la garantie de M. [E]

L’Office notarial sollicite la condamnation de Monsieur [E] à relever et garantir la SCP [O] [T] des condamnations pouvant être prononcées à son encontre, invoquant sa faute d’avoir entrepris des travaux sans solliciter les autorisations requises et le cachant au Notaire et aux acquéreurs, ce comportement étant à l’origine du préjudice invoqué par les époux [J].

Ce faisant, le tribunal est saisi d’une demande visant à reconnaître la responsabilité de M. [E] à hauteur de 100% au motif que sa faute étant seule à l’origine du dommage.

Comme développé au titre des responsabilités, les manquements du vendeur ainsi que ceux du notaire et de l’agence immobilière ont été retenus comme ayant concouru à causer le même dommage.

Dans le cadre des relations entre co-auteurs, eu égard aux fautes respectives, la responsabilité de M. [E], auteur d’une dissimulation de travaux effectués en violation des règles d’urbanisme, doit être retenue à hauteur de 70%.

Monsieur [C] [E] sera dès lors condamné à relever et garantir la SCP [O] [T] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 70%.

Sur la garantie de MGH ENTREPRISE et AXA France IARD

Monsieur [C] [E] sollicite la condamnation de la société MGH ENTREPRISE et de son assureur AXA à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

La responsabilité du vendeur qui a été retenue est liée à la dissimulation de travaux effectués en violation des règles d’urbanisme, et non aux désordres constructifs imputables à la société MGH ENTREPRISE.

Cette société qui n’est pas à l’origine des préjudices fondant les condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur [C] [E], ne peut dès lors être reconnue responsable et condamnée à le relever et garantir.

La demande à ce titre, y compris visant l’assureur AXA France IARD, sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En l’espèce, les dépens en ce compris les frais d’expertise, seront mis à la charge in solidum de Monsieur [C] [E], de la SCP de Notaires [O] et [T] et de la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER succombant au principal.

Ces parties seront en outre condamnées à payer aux requérants la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉBOUTE Madame et Monsieur [J] de leurs demandes au titre de la garantie décennale ;

DÉBOUTE Madame et Monsieur [J] de leurs demandes visant la société MGH ENTREPRISE et son assureur AXA France IARD ;

DIT que M. [E] doit sa garantie en qualité de vendeur de ce vice caché ;

DIT que les fautes de la SCP de Notaires [O] et [T] et la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER ont concouru à la réalisation du dommage conduisant à la nécessité de remise en conformité de la construction ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [E], la SCP de Notaires [O] et [T] et la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER à payer à Madame et Monsieur [J] la somme de 40.300 € HT au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [E], la SCP de Notaires [O] et [T] et la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER à payer à Monsieur [M] [J] et son épouse Madame [V] [S] la somme de 10.716 € TTC au titre du préjudice immatériel ;

DIT que les sommes allouées produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les intérêts échus des capitaux dus pour une année entière produiront des intérêts ;

DÉBOUTE Madame et Monsieur [J] de leurs demandes au titre du surplus du préjudice matériel, du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à relever et garantir la SCP [O] [T] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 70% ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [E] de sa demande de condamnation de la société MGH ENTREPRISE et de son assureur AXA à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [E], la SCP de Notaires [O] et [T] et la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER à payer à Monsieur [M] [J] et son épouse Madame [V] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [E], la SCP de Notaires [O] et [T] et la SARL ACTEUR SUD IMMOBILIER aux dépens de la présente instance, comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE