N° RG 25/00821 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUWM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/00821

N° Portalis DB2E-W-B7J-NUWM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

M^e Vincent REUTHER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

M^e Vincent REUTHER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L

inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 568 501 415

agissant par son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [F]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Vincent REUTHER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 60

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 17 octobre 2016 et ayant pris effet le 2 novembre 2016, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a donné à bail à M. [P] [F] et Mme [E] [V] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation de type 3 n° 01 01 2305 01 0004 01, étage 02 et un garage 01 01 2305 01 4007 01 n° 529 sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 409,54 € pour l’appartement, 54,66 € pour le garage outre les provisions mensuelles pour charges respectivement de 134,04 € et 4,40 €.

Mme [E] [N] veuve [V] est décédée le 6 février 2022.

M. [P] [F] a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont les mesures imposées par la commission sont entrées en vigueur le 16 avril 2024. A ce titre, la dette locative déclarée de 2 671,85 € a été effacée au préjudice du bailleur.

Des loyers étant depuis demeurés impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait signifier à M. [P] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 mars 2025 pour la somme en principal de 4 702,31 €.

Ce commandement de payer a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 12 mars 2025.

Le 3 septembre 2025, la commission a déclaré son nouveau dossier de surendettement recevable, l’orientant vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Puis la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a fait assigner à l’audience du 19 septembre 2025, M. [P] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le 28 octobre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a notifié sa décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposant l’effacement total des dettes dont celle déclarée à l’encontre de HABITATION MODERNE

L’affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à quatre reprises jusqu’à l’audience du 20 février 2026.

Aux termes du diagnostic social et financier, le suivi social a repris dans le cadre de cette évaluation. Le locataire souhaite se maintenir dans le logement dont la composition et le coût sont en adéquation avec sa situation. Outre le paiement du loyer résiduel, un plan d’apurement de 170 € était proposé.

La S.A.E.M. L. [Adresse 3], représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions n° 2 en la forme récapitulative non datées pour demander de :

— déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail qu’elle a intentée ;

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation au 2 novembre 2016 par l’effet

du jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la partie défenderesse des lieux loués corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— condamner M. [P] [F] à lui payer tous les mois à compter du 1er juin 2025 jusqu’à évacuation définitive, une indemnité d’occupation mensuelle de 666,94 € sous réserve du décompte de charges définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi et sous réserve de la révision annuelle du loyer au 1er janvier selon indice du 2ème trimestre ;

— le condamner à lui payer la provision de 1 996,53 € au titre de la régularisation des charges, assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— le condamner à lui payer la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— le condamner aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 mars 2025, soit la somme de 159,55 € ;

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que la contestation portant sur le rappel des charges locatives n’est pas opérante, les pièces produites à ce titre ne sont pas lisibles alors que la charge de la preuve repose sur le locataire. En tout état de cause, le locataire est de mauvaise foi car il n’a pas fait remonter ses problèmes de chauffage.

Elle n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement

M. [P] [F] a comparu représenté par son conseil au soutien de ses conclusions du 19 février 2026, il demande de :

— déclarer la société HABITATION MODERNE mal fondée en ses demandes ;

— la débouter de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions ;

En tout état de cause :

— ordonner la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail conclu

par les parties pendant une durée de deux années ;

— condamner la société [Adresse 3] à lui payer la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— la condamner aux frais et dépens de l’instance ;

Il précise qu’il vit dans une ambiance tropicale à plus de 25 degrés, le bailleur n’ayant pas terminé la réparation par le remplacement du thermostat. La dette locative nouvelle concerne des charges 2025.

Il dit régler depuis février 2026, 200 € par mois au titre de l’apurement.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions laquelle en a accusé réception le 12 mars 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 5 mars 2025 pour un montant en principal de 4 702,31 € correspondant à la dette locative au 31 janvier 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’est intervenu dans le temps du commandement, seules ont été créditées des prestations sociales au logement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 24-VIII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, «Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

…

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, au regard des éléments produits aux débats M. [P] [F] a d’abord bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont les mesures imposées par la commission au nombre desquelles l’effacement de la dette locatives de 2 671,85 € sont entrées en vigueur le 16 avril 2024 en l’absence de recours porté à la connaissance du juge des référés.

Il a ensuite bénéficié d’une nouvelle décision de recevabilité orientée vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 3 septembre 2025.

Le 28 octobre 2025, la commission a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec notamment l’effacement des dettes.

Son bailleur a procédé le 16 février 2026 à une nouvelle annulation « PRP » pour un montant de 6 613,26 €.

Le moyen de la nouvelle créance de régularisation de charges locatives du 28 décembre 2025 qui ne pouvait, pour cause, figurer dans le décompte du commandement de payer du 5 mars 2025, fondement de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, sera de fait écartée et ne saurait fonder la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle ne peut pas plus fonder un manquement à l’obligation de paiement du loyer et des charges dans le temps de la suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire prévu au VIII de l’article 24 de la loi susvisée alors que les effets de la clause résolutoire n’ont pas encore été judiciairement suspendus et ne le seront que par la présente ordonnance quand bien même il s’agirait d’une suspension de plein droit.

En conséquence, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit et ce pendant un délai de deux ans à compter du 28 octobre 2025.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. [Adresse 3] produit un décompte en date du 9 janvier 2026 démontrant que M. [P] [F] reste lui devoir la somme de 1 996,53 € au quittancement du mois de janvier 2026 exigible à la date du décompte alors que l’APL mensuelle n’a pas encore été créditée.

M. [P] [F] fait valoir que la dette actuelle est constituée de cette régularisation de charges. Il expose que le bailleur tarde à réparer la régulation automatique du chauffage générant une surconsommation énergétique alors qu’il a repris le paiement du loyer courant mais il ne rapporte pas la preuve de manquements du bailleur à ses obligations encore moins du surcoût qui aurait pu le cas échéant en résulter ou de la période concernée nécessairement antérieure d’au mois un mois au 28 décembre 2025.

En tout état de cause, il n’est pas établi que cette dette était exigible à la date du 28 octobre 2025. Elle n’a pu en conséquence bénéficier de l’annulation prévue à l’article L.741-2 du code de la consommation.

Le versement attendu de l’APL mensuelle justifie une condamnation en deniers et quittance.

La somme restant due à la date du 28 octobre 2025, 6 613,26 € a bien été annulée le 16 février 2026

La demande formulée par conclusion est donc fondée.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement en deniers et quittance de la somme de

1 996,53 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 17 février 2026 et des échanges des parties que le locataire a repris le paiement des loyers et provision pour charges courants et qu’elles s’accordent sur un plan d’apurement à hauteur de 170 € porté sur la demande du bailleur à 200 € par mois.

Les demandes tendant à ordonner l’expulsion immédiate et le prononcé d’une astreinte telles que formulées alors que l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire est suspendue de plein droit sont en conséquence inopérantes, la partie demanderesse en sera déboutée.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 17 octobre 2016 et ayant pris effet le 2 novembre 2016 entre la S.A.E.M. L. [Adresse 3], d’une part et M. [P] [F], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation de type 3 n° 01 01 2305 01 0004 01, étage 02 et un garage 01 01 2305 01 4007 01 n° 529 sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 5 mai 2025 à 24 heures ;

CONSTATE que M. [P] [F] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin le 28 octobre 2025 ;

PRONONCE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pendant un délai de deux ans à partir du 28 octobre 2025 ;

RAPPELLE que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

CONDAMNE M. [P] [F] à payer en deniers et quittance à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers, charges et accessoires, la somme de 1 996,53 € (décompte arrêté à la date du 17 février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [P] [F] à apurer cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités consécutives de 200 € chacune, la dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que si M. [P] [F] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location à savoir mensuellement à terme échu au plus tard le dernier jour du mois pendant ce délai de deux ans la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir produit ses effets.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou de l’apurement de la dette locative à leurs dates d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

A défaut pour M. [P] [F] d’avoir alors volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

M. [P] [F] est alors condamné à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [P] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [P] [F] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge