RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01120 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSUM

Minute n° 151/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Geneviève FOLZER – 297

M^e Emmanuel JUNG – 103

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 19 février 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du 19 Février 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. JUJU La SCI JUJU, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° D 434 083 119, société civile immobilière représentée par son gérant

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.S. DIPOL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Geneviève FOLZER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 Février 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 5 juin 2025, la Sci JUJU a fait assigner la SAS DIPOL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle entend faire voir :

— constater que la SCI JUJU a fait délivrer à la SAS DIPOL le 20 février 2025 une sommation d’avoir à quitter les lieux le 13 avril 2025 (Pièce 2) ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société SAS DIPOL ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;

— constater qu’aux termes de l’article 2 du titre XVII du contrat de bail dérogatoire le montant de l’indemnité d’occupation est calculé «sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %» ;

— condamner par provision la défenderesse à payer à la SCI JUJU la somme mensuelle de 16 943,63 €, à titre de provision d’indemnité d’occupation (calculée sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %, tel que prévu par le contrat de bail dérogatoire) ;

— condamner la défenderesse à quitter les lieux sous astreinte à hauteur de 500 € par jour à compter du 13 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des locaux (astreinte prévue à l’article 2 du titre XVII du bail sur l’astreinte) ;

— condamner à débarrasser la clôture pour mouton et le panneau publicitaire des locaux sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— condamner la défenderesse au paiement la somme de 3.500 € au bénéfice de la SCI JUJU par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, y compris le coût des commandements d’un montant de 411,25 € non inclus dans le décompte (Pièce n°3) ainsi que celui de la sommation d’avoir à quitter les lieux, à hauteur de 42,20 € (Pièce n° 2).

Par conclusions du 16 janvier 2026, la SAS DIPOL a sollicité voir :

— lui accorder un délai au 1er juillet 2026 afin de quitter les locaux qu’elle occupe au [Adresse 3] à 67118 GEISPOLSHEIM et appartenant à la SCI JUJU ;

— fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation due par la SAS DIPOL et la SCI JUJU à compter du 13 avril 2025 au montant du loyer ;

— déclarer le juge des référés incompétent pour le surplus ;

à titre subsidiaire, si le juge des référés s’estimait compétent pour connaître de la demande formulée par SCI JUJU,

— réduire à de plus justes proportions la somme réclamée par la SCI JUJU ;

en tout état de cause,

— débouter la SCI JUJU de sa demande d’astreinte ;

— débouter la SCI JUJU de ses fins et conclusions ;

— condamner la SCI JUJU au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions du 27 janvier 2026, la Sci JUJU a maintenu ses demandes.

À l’audience du 03 février 2026, la Sci JUJU et la SAS DIPOL ont réitéré oralement leurs prétentions. Pour le surplus, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur les demandes d’expulsion et de paiements provisionnels :

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant que le juge des référés peut octroyer des délais pour libérer les lieux dans le cadre d’une expulsion.

Le bail dérogatoire daté du 02 juin 2022 et signé par les parties le 30 juin 2022 stipule en son titre VI « Durée du bail » que « Le présent bail aura une durée ferme de trois (3) ans qui commencera à courir le 14 avril 2022 rétroactivement pour se terminer le 13 avril 2025 à minuit. Si l’une ou l’autre des parties souhaite mettre fin au bail, il lui appartiendra, à l’expiration de la durée de 3 ans convenue, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, de faire connaître son intention par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Faute de ce faire, si le preneur reste et est laissé en possession, il s’opérera un nouveau bail dont l’effet sera réglé par les dispositions des articles L. 145-1 et R. 145-1 et suivants du Code de commerce portant statut des baux commerciaux, et dont les conditions seront alors convenues et fixées conventionnellement entre les parties. » En fait, le bail dérogatoire a été consenti et accepté pour une durée de trois années commençant à courir le 14 avril 2022 et dont le terme est explicitement fixé au 13 avril 2025.

Au regard du titre XVII. « Fin du bail. Restitution des lieux » en son article 1er la fin du contrat est prévue comme suit « si, à l’expiration de la durée convenue, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opérera un nouveau bail dont l’effet sera réglé par les dispositions des articles L. 145-l et R.145-1 et suivants du Code de commerce, portant statut des baux commerciaux.

Pour éviter l’application du statut des baux commerciaux :

— le locataire devra quitter les lieux avant l’expiration du délai d’un mois à compter de l’échéance ;

— le bailleur devra avant l’expiration de ce même délai faire sommation au locataire de quitter les lieux par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier et s’il n’obtempère pas, utiliser tous moyens de droit pour s’opposer à ce qu’il reste en possession. »

La SCI JUJU a fait délivrer à la SAS DIPOL le 20 février 2025 une sommation d’avoir à quitter les lieux le 13 avril 2025 (pièce 2 demanderesse).

La SAS DIPOL ne conteste pas la déchéance du terme, mais demande l’octroi de délais de grâce afin de libérer les locaux au 30 juin 2026.

La SCI JUJU s’oppose à l’octroi de délais de grâce sans autre explication que la SAS DIPOL serait de mauvaise foi dès lors que le non renouvellement du bail a été donné le 9 décembre 2024.

Cependant, en l’espèce, il n’est pas contesté que le bail dérogatoire a été conclu entre M. [M] [E] et M. [H] [E] dans un contexte familial et de reprise par M. [H] [E] de la société de son père, M. [M] [E].

Le congé donné et le refus de délais d’évacuation s’inscrit donc dans ce contexte familial et la SCI JUJU ne justifie d’aucun préjudice à l’octroi de délais d’évacuation.

En outre, à l’appui de sa demande de délais de grâce, la SAS DIPOL verse notamment aux débats un constat d’affichage de permis de construire et un contrat de permis de construire pour d’autres locaux, lui permettant d’exercer son activité (pièces 19 et 20 défenderesse).

L’expulsion immédiate de la SAS DIPOL aurait des conséquences notamment économiques et sociales, lesquelles peuvent être évitées par l’octroi de délais de grâce sans préjudice avéré pour la SCI JUJU.

Partant, si la déchéance du terme du contrat de bail dérogatoire liant les parties à effet au 13 avril 2025 sera constatée et si la SAS DIPOL est occupante sans droit des locaux appartenant à la SCI JUJU depuis la déchéance du terme et qu’une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, il sera toutefois fait droit à la demande de délais de grâce de la SAS DIPOL et de suspension des effets de la déchéance du terme dans les termes précisés dans le dispositif.

La partie demanderesse sollicite également la condamnation de la SAS DIPOL au paiement d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année majorée de 50 % conformément à la clause prévue au bail (pièce 1 demanderesse, titre XVII, article 2, pages 18-19).

Cette majoration constitue toutefois une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, et de donner lieu à modération par le juge du fond. Son application se heurte donc à une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé.

La provision mensuelle d’indemnité d’occupation sera fixée au montant non sérieusement contestable correspondant au dernier loyer annuel, soit la somme de 11.295,75 € TTC par mois hors charges, et ce jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués.

La partie défenderesse sera condamnée à verser cette somme à titre de provision comme il sera précisé dans le dispositif de la présente ordonnance.

Aucun argument ni aucune pièce n’est produite par les parties s’agissant de la demande de suppression de la clôture pour mouton et du panneau publicitaire. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Pour le surplus, les autres chefs de demande des parties seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

La SAS DIPOL sera également condamnée aux dépens, en ce compris la sommation pour un montant de 42,20 euros par application de l’article 695 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu à y intégrer les commandements de payer visant la clause résolutoire dès lors que la présente procédure concerne la déchéance du terme et non l’acquisition de la clause résolutoire.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes des parties effectuées sur ce fondement seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS que la SCI JUJU a fait délivrer à la SAS DIPOL le 20 février 2025 une sommation d’avoir à quitter les lieux le 13 avril 2025 ;

CONSTATONS la déchéance du terme au 13 avril 2025 du contrat de bail dérogatoire daté du 02 juin 2022 signé entre les parties ;

AUTORISONS la SAS DIPOL à occuper les locaux, [Adresse 4] jusqu’au 30 juin 2026 ;

SUSPENDONS les effets de la déchéance du terme pendant l’exécution des délais accordés ;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS DIPOL et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit [Adresse 4] à l’expiration des délais de grâce ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;

CONDAMNONS la SAS DIPOL à payer à la SCI JUJU une indemnité d’occupation à titre de provision d’un montant de 11.295,75 € TTC par mois hors charges, et ce jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI JUJU tendant à voir condamner la SAS DIPOL à débarrasser la clôture pour mouton et le panneau publicitaire des locaux sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

REJETONS pour le surplus les demandes des parties ;

CONDAMNONS la SAS DIPOL aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 42,20 € ;

REJETONS les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER