N° RG 25/01571 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OBDT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/01571 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-OBDT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Caroline BENSMIHAN

☐ Copie c.c aux requis

Le 23 mars 2026

Le Greffier

M^e Caroline BENSMIHAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

27 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.R.L., WURTTEMBERGISCHE FRANCE

inscrite au RCS de, [Localité 1] sous le n° 389 364 384 ,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par Maître Audrey ZAHM FORMERY, substituant Maître Caroline BENSMIHAN,

Avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 347

PARTIES REQUISES :

Monsieur, [S], [I],

[Adresse 4]

comparant en personne

Monsieur, [C], [I],

[Adresse 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, Première vice-présidente chargée des Contentieux de la Protection statuant en référé Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Première vice-présidente chargée des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 27 mars 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, Première vice-présidente chargée des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé électroniquement les 22, 24 et 26 août 2022, la SARL, [V] a donné à bail, à compter du 13 septembre 2022, à M., [I], [S], étudiant, un appartement à usage d’habitation, situé au 4ème étage d’un immeuble collectif,, [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 565 €, révisable chaque année au 13 septembre, et 100 € de provision sur charges, payables le 1er de chaque mois.

Suivant acte de cautionnement signé le 26 août 2022, M., [I], [C] s’est engagé en qualité de caution solidaire de M., [I], [S].

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL, [V] a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mars 2025 pour la somme en principal de 2.809,27 euros et dénoncé ce commandement à la caution le 1er avril 2025.

La SARL, [V] a ensuite fait assigner M., [I], [S] et M., [I], [C], par acte délivré, respectivement les 26 et 27 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1], statuant en référé, pour obtenir le « prononcé de la résolution judiciaire » du contrat, l’expulsion de M., [I], [S] et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement.

A l’audience du 5 février 2025, la SARL[V], représenté par son conseil, indique ne plus demander l’expulsion, le locataire ayant restitué le logement le 29/12/2025, et se réfère à ses conclusions modificatives du 12 février 2026, par lesquelles elle demande de voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer une provision de 9 938,06 euros, représentant des arriérés de loyers pour 9 239,56 euros et des frais de remise en état du logement pour un solde de 698,50 euros après déduction du dépôt de garantie, outre 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, y compris les frais de commandement.

Elle explique que sur la pièce 8 (devis de remise en état) n’ont été retenues à la charge du locataire que les dépenses qui ont été cochées, soit un total de 1 263,50 euros.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La présidente a invité la demanderesse à s’expliquer sur l’absence de mention manuscrite de l’engagement de caution, telle qu’exigée par l’article 2297 du code civil à peine de nullité, auquel renvoie l’article 22-1, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version respective en vigueur depuis le 1er janvier 2022 ; la demanderesse conteste l’exigence d’une mention manuscrite.

M., [I], [S] et M., [I], [C] comparaissent en personne.

M., [I], [S] conteste les dépenses qui lui sont imputées relative au détecteur de fumée (38 €), à la clé de la boîte aux lettres (9,50 €) ainsi que la dépose et la mise en déchetterie de la machine à laver et gazinière (165 €), disant que ces dernières ont été laissées par le précédent propriétaire ; il reconnaît la vitre cassée et les autres réparations locatives imputées, sauf le nettoyage de l’appartement (235 €) mais demande la réduction des sommes réclamées. Il sollicite en outre des délais de paiement sur 24 mois proposant de régler la somme de 357 euros par mois.

M., [I], [C] conteste la validité de son cautionnement, au regard de l’absence de mention manuscrite. Il demande subsidiairement la réduction de la somme réclamée au titre de la remise en état et des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera constaté que la résolution judiciaire du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation ne sont plus demandés suite à la restitution des locaux après introduction de l’instance.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Sur la demande à l’encontre du locataire

M., [I], [S] ne conteste pas le montant réclamé au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 9 239,56 euros. Cette somme résulte du « compte de départ » au 29 décembre 2025, adressé le 22 janvier 2026 par l’agence Immium à M., [I], [S].

L’obligation de M., [I], [S] au paiement de cette somme n’est donc pas sérieusement contestable.

Il convient donc de faire droit à la demande de provision de ce chef à son encontre.

S’agissant des frais de remise en état, il ressort de l’état des lieux de sortie du 29 décembre 2025, signé par M., [I], [S] (avec comme commentaire qu’en l’absence de photos à l’entrée, il n’était pas possible de faire des comparaisons et qu’il s’engageait à remplacer la vitre cassée à ses frais), que :

— n’a été remise qu’une clé de boîte aux lettres alors que 2 lui avaient été remises selon l’état des lieux d’entrée du 12 septembre 2022,

— un détecteur de fumée est mentionné en état d’usage et « non fixe » (et selon les photos 1 sur 2 n’est pas accroché), étant relevé qu’à l’entrée il était noté que le détecteur était « non vérifié »,

— la porte de la chambre comporte des « éclats » et l’encadrement est « forcé au niveau serrure », étant relevé que selon l’état des lieux d’entrée, l’état de la porte n’est pas renseigné et il est noté « bois quelques traces légères »,

— la porte du séjour comporte des « éclats sur cadran » et le cadran est fissuré, étant relevé que selon l’état des lieux d’entrée, l’état de la porte est « moyen » et qu’il est noté "bois éclats sur contour + quelques rayures sur vitre",

— la fenêtre du séjour comporte 4 grandes fissures alors qu’elle est notée en bon état à l’entrée.

Il n’est pas noté que les lieux sont sales et nécessiteraient un nettoyage complet de l’appartement, tel que mis en compte pour 235 euros, ni qu’une gazinière et une machine à laver ont été à tort laissées sur place et doivent être évacuées/mis en déchetterie, étant relevé que ces équipements figurent sur la photographie de la vue globale de la cuisine insérée à l’état des lieux de sortie et sont cités (« combiné plaque four » et « Lave linge ») avec mention seulement que leur fonctionnement n’a pas été vérifié.

Au vu de ces éléments, apparaissent non sérieusement contestables le remplacement de la clé de boite aux lettres pour 9,50 euros, la réparation/mise en peinture du montant de la porte de la chambre pour 45 euros et le remplacement de la vitre du séjour pour 726 euros, soit une somme de 780,50 euros.

En revanche, apparaît sérieusement contestable la mise à la charge du locataire de la fourniture et pose d’un nouveau détecteur de fumée, du nettoyage complet de l’appartement, de l’évacuation/mise en déchetterie de la gazinière et de la machine à laver ainsi que de la réparation du montant de la porte du salon.

Le dépot de garantie s’élevant à 565 euros, il sera alloué une provision de 215,50 euros sur les dégradations locatives (780,50 – 565).

En définitive, M., [I], [S] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 9 455,06 euros.

Sur la demande à l’encontre de la caution

Il ressort de l’engagement de caution de M., [C], [I] qu’il n’a pas apposé lui-même la mention qu’il s’engageait en qualité de caution à payer au créancier ce que lui devait le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres, comme le prévoit, à peine de nullité de l’engagement, l’article 2297 du code civil, auquel renvoie l’article 22-1 dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 depuis le 1er janvier 2022.

En effet M., [C], [I] s’est contenté de signé électroniquement, en même temps que le bail, un acte prérédigé, y compris en ce qui concerne le montant maximum de l’engagement (143 640 €).

La validité du cautionnement et par conséquent l’existence de l’obligation au paiement de M., [C], [I] est donc sérieusement contestable en l’absence de respect des dispositions susvisées.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande à l’encontre de M., [I], [C].

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M., [I], [S] justifie être étudiant en pharmacie et travailler comme aide en officine, dans le cadre d’un contrat de travail à durée déterminée du 1er octobre 2025, pour une rémunération brute de 2 372 euros par mois ; il justifie d’une convention d’occupation à titre gratuit d’un logement sauf paiement des charges courantes.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement sur 24 mois selon les modalités figurant au dispositif ci-après.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M., [S], [I], succombant sur la majeure partie de la demande, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer (150,42 euros), rendu nécessaire par les impayés, mais non sa dénonciation à la caution, laquelle restera à la charge de la demanderesse, de même que les dépens de sa demande à l’encontre de la caution, vu son issue.

Compte tenu des circonstances de la cause et de la situation économique de M, [S], [I], il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la SARL, [V] a retiré sa demande en résiliation du bail/expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS M., [I], [S] à verser à la SARL, [V] la somme de 9 455,06 euros, à titre de provision sur les loyers et charges impayés et les frais de remise en état du logement ;

AUTORISONS M., [I], [S] à s’acquitter de cette somme sur un délai de 24 mois, en 23 mensualités de 390 € et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité restée impayée justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande à l’encontre de M., [I], [C];

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M., [I], [S] aux dépens, sauf ceux de la procédure à l’encontre de M., [I], [C], mais y compris le coût du commandement qui lui a été délivré le 24 mars 2025 (150,42 euros) ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine GARCZYNSKI, première vice présidente, et par Nathalie PINSON, greffier.

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Catherine GARCZYNSKI