TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00145 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEU3

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41 substituée par M^e Clémence FERRAZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [P] [N] [Z]

demeurant dernier domicile connu [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 mars 2018 à effet au 16 mars 2018, l’office public de l’habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat (ci-après M2A HABITAT) a donné à bail à M. [P] [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Par courrier réceptionné le 21 septembre 2022 M. [P] [N] [Z] a donné congé, congé accepté pour le 22 octobre 2022.

Par exploit en date du 31 décembre 2024, M2A HABITAT a fait assigner M. [P] [N] [Z] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de le voir condamner au paiement de l’arriéré de loyers et charges et des réparations locatives.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 février 2025.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience, M2A HABITAT régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989 et 1343-2 du code civil de :

— condamner M. [P] [N] [Z] à lui payer la somme de 1217.72€ au titre des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner M. [P] [N] [Z] à lui payer la somme de 5203.35 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [P] [N] [Z] à verser un montant de 1000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [P] [N] [Z] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais de procédure (138 €) et les frais de recommandé (7.06 €) le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M2A HABITAT invoque notamment le bénéfice du procès verbal d’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice le 18 novembre 2022 ainsi que de l’état des lieux établi le 27 février 2023.

Régulièrement assigné par remise de l’exploit selon les formalités de l’article 659 du cpc, M. [P] [N] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025, prorogé au 3 juin 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location, contrepartie de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappellent qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démonter l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En l’espèce, le congé a été délivré et accepté pour la date du 22 octobre 2022 mais le locataire ne s’est pas présenté pour les formalités d’état des lieux de sortie de sorte que ces formalités ont été réalisées par commissaire de justice le 18 novembre 2022, date de remise des clés. L’obligation de paiement des loyers et charges a donc couru jusqu’au 18 novembre 2022.

Il résulte du décompte arrêté au 6 juin 2024 que M. [P] [N] [Z] restait devoir la somme de 1942.81 au titre des loyers et provisions de charges pour les mois de février 2022, juin 2022, août 2022, septembre 2022 et novembre 2022.

Il convient de déduire la régularisation de charges 2022 (341.09€) et le dépot de garantie (384€) pour retenir un montant restant dû au titre des loyers et charges de 1217.72€.

M. [P] [N] [Z] sera donc condamné à payer cette somme.

Par ailleurs, M2A HABITAT produit l’état des lieux d’entrée signé par le locataire le 14 mars 2018.

Le 18 novembre 2022 le commissaire de justice a constaté :

— dans l’entrée : taches au plafond, suport luminaire décroché, murs et sol sales, murs du couloir tachés, sol du couloir sale,

— pièce de gauche : sol sale et abimé, mur en bon état apparent, quelques traces, poignée de porte intérieure rouillée et sale,

— cuisine : sol crasseux, plan de travail et placard à nettoyer, plaque de cuisson sale et usée, évier sale, meuble sous évier cassé, crédence en carrelage sale, prise – interrupteur et porte sales,

— chambre attenante au fond à gauche : sol sale, murs sales et en mauvais état, papier peint en partie arraché, marque de saleté sur la porte intérieure, interrupteur et prise sales,

— pièce au fond à droite : sol sale, marques au plafond, deux patères fixées sur la porte, murs tachés,

— salle de bains : nettoyage à faire de la baignoire, du lavabo, du miroir, habillage de la baignoire en mauvais état, grille d’aération sale, sol sale ;

— toilettes : sol sale, cuvette à nettoyer, réservoir de chasse d’eau sale et abimé,

— chambre bleue à droite de l’entrée : murs et portes tachés et abimés, marque de coup visible sur la porte, sol sale avec des parties déchirées, marques noires sur le mur, inscriptions au mur, la fenêtre ne ferme pas et la sangle du volet roulant est distendue, murs peints grossièrement.

Il convient de relever que lors de l’entrée dans les lieux, le logement était en bon état avec toutefois :

— quelques trous au sol dans la cuisine,

— quelques trous au mur dans le séjour,

— de grosses taches sur le sol de la chambre 1,

— quelques taches et plusieurs impacts sur le sol de la chambre 2.

Par conséquent, les taches (autres que celles présentes lors de l’entrée dans les lieux), l’arrachement des papiers peints, le sol déchiré dans une pièce, le mauvais état du tablier de la baignoire, le meuble d’évier cassé, la poignée de porte intérieure rouillée, les marques d’impacts dans une porte intérieure, le réservoir de chasse d’eau abimé, la détérioration de la fenêtre et de la sangle de volet, relèvent des dégradations et sont sans rapport, par leur ampleur et leur présence généralisée, avec un usage normal des lieux.

L’état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur le 27 février 2023 est en réalité corroboré par le constat d’huissier précité.

M2A HABITAT met en compte une somme de 5203.35€ en ce compris le remplacement des badges et clés du logement non restitués et produit les bons d’intervention et factures correspondant.

M. [P] [N] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Les montants alloués produisent intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Par ailleurs conformément à la demande il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

M. [P] [N] [Z] qui succombe, supportera les dépens.

Enfin, M. [P] [N] [Z] sera condamné à payer à M2A Habitat une somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais de recommandé (7.06€).

Les frais de la procédure d’exécution (138€) suivront le sort qui leur est réservé par les dispositions réglementaires relatives au cout et à la charge des actes de commissaires de justice.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [N] [Z] à payer à l’Office public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat (M2A Habitat) une somme de 1217.72€ (mille deux cent dix sept euros soixante douze centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période des mois de février 2022, juin 2022, août 2022, septembre 2022 et novembre 2022, régularisation de charges 2022 et dépot de garantie déjà déduits ;

CONDAMNE M. [P] [N] [Z] à payer à l’Office public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat (M2A Habitat) une somme de 5203.35€ (cinq mille deux cent trois euros trente cinq centimes) au titre des réparations locatives de fin de bail ;

DIT QUE les sommes dues produisent intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE M. [P] [N] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [P] [N] [Z] à payer à l’Office public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat (M2A Habitat) une somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juin 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,