RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00533 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NO6V

Minute n° 125/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Laurence DELANCHY – 41

M^e Emmanuel JUNG – 103

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 12 février 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du 12 Février 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [V], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 379 100 266 représentée par son représentant légal domicilié ès qualité

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurence DELANCHY, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société IMMIUM, SAS immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° B 738 502 004, dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 4] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [W] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

A.M. A. IMMIUM SAS IMMIUM, SAS immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° B 738 502 004, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés le 3 avril 2025 enregistrés sous le n° RG 25/533, la Sàrl [V] a assigné la Sas IMMIUM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à 67000 [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— condamner solidairement la SAS IMMIUM, syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] « COPROPRIETE [Localité 5] » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] « COPROPRIETE [Localité 5] », représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMIUM, à procéder à ses frais, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir à l’entier débarrassage et nettoyage de l’intégralité de la coursive desservant l’accès aux lots 38 et 39 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner solidairement les requis, par provision, au paiement de la somme de 3.080 € au profit de la requérante ;

— condamner solidairement les requis à régler à la requérante la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— condamner solidairement les requis aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce y compris les frais de procès-verbal de constat de Me [U] [S] ;

— dispenser la SARL [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions du 30 décembre 2025, la Sas IMMIUM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] ont sollicité voir :

— débouter la Sàrl [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamner à payer au syndicat des copropriétaires et à la Sas IMMIUM, chacun, la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du CPC ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Selon dernières conclusions du 22 janvier 2026, la Sàrl [V] a sollicité voir :

— débouter les requis de l’intégralité de leurs fins et conclusions ;

— condamner solidairement la SAS IMMIUM, syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] « COPROPRIETE [Localité 5] » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] « COPROPRIETE [Localité 5] », représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMIUM, à procéder à ses frais, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir à l’entier débarrassage et nettoyage de l’intégralité de la coursive desservant l’accès aux lots 38 et 39 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner solidairement la SAS IMMIUM, syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] « COPROPRIETE [Localité 5] » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] « COPROPRIETE [Localité 5] », représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMIUM, à procéder à ses frais, dans un délai de 8 jours à compter de la communication par la demanderesse de justificatifs de l’encombrement des parties communes, à faire procéder à l’entier débarrassage et nettoyage de la coursive desservant l’accès aux lots 38 et 39 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours suivant cette communication ;

— condamner solidairement la SAS IMMIUM, syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] « COPROPRIETE [Localité 5] » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] « COPROPRIETE [Localité 5] », représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMIUM, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 60 jours suivant la signification de l’Ordonnance à intervenir à justifier des démarches entreprises pour saisir les juridictions compétentes d’une action au fond tendant :

à la condamnation de Madame [N] à procéder au remboursement des frais de désencombrement des parties communes rendues nécessaire autant que de besoin pour assurer la pérennité de ce désencombrement ;à l’effet d’obtenir : – un titre exécutoire qui permettra dans le cadre de mesures d’exécution forcée l’inscription d’une hypothèque auprès du Livre Foncier sur le bien de Mme [N] ;

— la saisie conservatoire du lot détenu par Mme [N] ;

— et le cas échéant procéder à la vente forcée du lot de Mme [N] ce qui permettra de trouver une solution non seulement au règlement de la créance détenue par la copropriété mais également au départ de Mme [N] de l’immeuble du [Adresse 2] ;

— condamner solidairement les requis, par provision, au paiement de la somme de 3.080 € au profit de la requérante ;

— condamner solidairement les requis à régler à la requérante la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— condamner solidairement les requis aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce y compris les frais de procès-verbal de constat de Me [U] [S] ;

— dispenser la SARL [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce y compris l’astreinte qui serait prononcée, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par acte délivré le 10 décembre 2025 enregistré sous le n° RG 25/1580, la Sas IMMIUM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à 67000 Strasbourg ont assigné Mme [W] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— juger recevable et bien-fondé l’appel en garantie formé à l’encontre de Madame [W] [N] ;

— déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] et la SAS IMMIUM ;

— condamner Madame [W] [N] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] et la SAS IMMIUM de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n° RG 25/00533;

— condamner Madame [W] [N] à verser à titre de provision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] et la SAS IMMIUM une somme de 876 € à valoir sur le montant de la facture nº2250544451 de la société EURONET réglée par la SAS IMMIUM ;

— condamner Madame [W] [N] à libérer les encombrants déposés sur la coursive sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [W] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] et la SAS IMMIUM une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale enrôlé devant le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG statuant en matière de référés civils sous le n° RG 25/00533 fixée pour être plaidée le 6 janvier 2026.

A l’audience du 6 janvier 2026, le dossier enregistré sous le n° RG 25/1580 a été joint au dossier enregistré sous le n° RG 25/533.

À l’audience du 27 janvier 2026, les parties représentées, se référant à leurs écritures, ont réitéré oralement leurs prétentions. Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

Assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Mme [W] [N] n’a pas constitué avocat.

SUR QUOI

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour être caractérisé, le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite implique l’existence d’un fait matériel ou juridique constituant une violation manifeste de la loi, se traduisant par un trouble d’ores et déjà avéré ou sur le point de se produire.

L’existence du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent s’apprécie au jour où le juge des référés statue.

Le dommage imminent doit porter atteinte à un intérêt légitime juridiquement protégé.

Il convient de rappeler que les mesures que peut prononcer le juge des référés doivent tendre strictement à la cessation du trouble constaté, tant dans sa dimension matérielle que juridique (2e Civ., 30 avril 2009, n° 08-16.493). Pour le dire autrement, la mesure prononcée au titre du trouble manifestement illicite doit être strictement adaptée et proportionnée à la cessation de ce trouble.

Sur les demandes d’évacuation de la coursive :

Aux termes de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de cet article, un copropriétaire ne saurait accaparer l’usage des parties communes, dans une proportion telle qu’il empiéterait sur les prérogatives d’un autre ou des autres copropriétaires.

Par ailleurs l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien.

Aux termes de l’article 15 de cette même loi, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Enfin, aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.

En l’espèce, la Sàrl [V] sollicite, par deux demandes sensiblement identiques qui portent sur l’encombrement présent et à venir, la condamnation solidaire de la SAS IMMIUM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] à procéder à ses frais, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, ou de la communication par elle de justificatifs de l’encombrement des parties communes, à l’entier débarrassage et nettoyage de l’intégralité de la coursive.

La SAS IMMIUM et le syndicat des copropriétaires sollicitent la condamnation de Madame [W] [N] à libérer les encombrants déposés sur la coursive sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

La Sàrl [V] expose qu’elle est propriétaire du lot n° 38 de la copropriété ; que le propriétaire du lot voisin n° 39, Mme [W] [N], accumule des ordures ménagères dans la coursive qui permet l’accès à son lot et qui est une partie commune ; que cette accumulation gène le passage et ne permet pas la location de son lot ; que le syndic, alerté, n’a pas mis en œuvre les moyens nécessaires à la cessation du trouble ; que le syndicat est également responsable de ces nuisances.

Le syndic et le syndicat des copropriétaires font valoir qu’ils n’ont appris que fin 2024 que les coursives étaient encombrées ; que le syndic n’est pas resté inactif puisqu’il a sollicité un devis de nettoyage le 14 mars 2025, soit avant la présente assignation du 3 avril 2025 ; que le syndic a adressé une lettre le 21 mars 2025 à Mme [W] [N] et le nettoyage a été réalisé le 20 mai 2025 ; que la Sàrl [V] aurait pu agir directement à l’encontre de Mme [W] [N] en application de l’article 15 de la loi de 1965 ;

Si la Sàrl [V] ne précise pas depuis quand elle est propriétaire du lot n° 38 et depuis quelle date elle a connaissance de l’encombrement de la coursive par des biens meubles de Mme [W] [N], elle justifie comme première preuve de cet état de fait pas un constat d’huissier de Me [R] du 19 mai 2022.

La Sàrl [V] ne justifie cependant pas d’avoir envoyé ce constat au syndic IMMIUM en 2022.

La première information de la Sàrl [V] au syndic semble être datée du 28 avril 2023 par un mail à 10h19 qui reprend une conversation téléphonique et joint une photo de la coursive.

Ce mail ne mentionne cependant pas qu’il y aurait eu une précédente communication par la Sàrl [V] au syndic de l’encombrement de la coursive.

Le syndic a cependant mentionné dans un mail du 21 janvier 2025 que les mesures ont été prises envers le copropriétaire du lot n° 39 « depuis bien avant 2022 ».

Dès lors, cet encombrement de la coursive semble ancien et allé crescendo.

Par ailleurs, alors qu’elle était invitée à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2024, la Sàrl [V] ne s’est pas présentée et n’a pas sollicité que la copropriété vote sur une éventuelle action de la copropriété à l’encontre de Mme [W] [N].

La SAS IMMIUM justifie avoir envoyé à Mme [W] [N] des lettres le 22 janvier 2025 et 21 mars 2025 pour lui enjoindre d’ôter les encombrants sur la coursive et d’avoir fait enlever ces encombrants le 21 mai 2025 pour un coût de 876 €.

Enfin, les photographies de la coursive qui démontrent que la coursive est à nouveau encombrée à la date du 15 septembre 2025 ne sont pas contestées.

Pour autant, compte tenue de ce qui précède, l’inertie du syndic et de la copropriété à faire enlever ces encombrants qui semblent réapparaître après chaque enlèvement n’apparaît pas certaine et évidente.

Dès lors, s’il n’y a pas lieu de condamner le syndic et la copropriété à débarrasser et nettoyer l’intégralité de la coursive, Madame [W] [N] sera condamnée, compte tenu du trouble manifestement illicite qui résulte par elle de l’occupation des parties communes qui gêne, voire empêche, la jouissance du lot privatif voisin n° 38, à libérer les encombrants déposés sur la coursive, en face et sur les côtés de son lot n° 39, sous astreinte, pendant 15 jours, de 1.000 € par jour de retard, 2 jours après la signification de la présente décision.

Mme [W] [N] sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] une provision de 876 € à valoir sur le montant de la facture nº 2250544451 de la société EURONET réglée par la SAS IMMIUM.

Sur la demande en paiement d’une provision sur dommages et intérêts :

La Sàrl [V] sollicite la condamnation solidaire du syndic et de la copropriété, par provision, au paiement de la somme de 3.080 € représentant l’absence de location de son lot pendant 8 mois, soit 380 € de loyer mensuel x 8.

A cet égard, en référé, une action en paiement suppose clairement établie la réalité de la créance, c’est-à-dire de l’existence d’un dommage, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct entre l’un et l’autre.

Or, en l’espèce, compte tenu des dates d’information du syndic mentionnées ci-dessus, de la carence de la Sàrl [V] lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2024, des diligences du syndic en 2025 et du comportement de Madame [N] qui apparaît quelque peu maladif, il existe une contestation sérieuse sur la responsabilité du syndic et de la copropriété sur le préjudice de la Sàrl [V].

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les autres demandes :

La Sàrl [V] sollicite voir la condamnation solidaire de la SAS IMMIUM et le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 60 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir à justifier des démarches entreprises pour saisir les juridictions compétentes d’une action au fond tendant, notamment, à la condamnation de Madame [N] à procéder au remboursement des frais de désencombrement des parties communes rendues nécessaire autant que de besoin pour assurer la pérennité de ce désencombrement.

Pour autant, compte tenu de ce qui précède, de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret, et notamment son article 10 ci-dessus rappelé, le juge des référés n’a pas à se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires, seule compétente pour décider d’une action en justice sur ce motif.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de condamner Madame [N] à payer à la copropriété la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de la procédure n° RG 25/1580.

Par ailleurs, compte tenu ce qui précède, la Sàrl [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure n° RG 25/533 et l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile pour elle ainsi que la Sas IMMIUM et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4].

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 25/1580 et RG 25/533 sous ce seul et dernier numéro ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONDAMNONS Mme [W] [N] à libérer les encombrants déposés sur la coursive, en face et sur les côtés de son lot n° 39 de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] [Adresse 5], sous astreinte, pendant 15 jours, de 1.000 € par jour de retard, 2 jours après la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] une provision de 876 € ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] [Adresse 5] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes faites par la Sas IMMIUM, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] [Adresse 5] et la Sàrl [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [N] aux dépens de la procédure n° RG 25/1580 ;

CONDAMNONS la Sàrl [V] aux dépens de la procédure n° RG 25/533 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER