Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03277 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E3SN

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

[W] [J]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [W] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 18 mai 2018, la société anonyme d’habitation à loyer modéré a donné à bail à M. [P] [O] un logement de type 3 à usage d’habitation ainsi qu’un garage, situés [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 509,94 euros outre 55,42 euros de provisions sur charge s’agissant de l’appartement et 19,56 euros s’agissant du garage.

Selon avenant au contrat conclu le 27 mars 2024, à la suite du départ de M. [O], la société Plurial Novilia a transféré le bénéfice du bail à Mme [W] [J].

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Plurial Novilia a fait assigner Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

La société Plurial Novilia, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 4.145,79 euros, qu’elle est opposée à des délais de paiement, le dernier règlement étant intervenu en juin 2025 et que le voisinage s’est plaint du comportement de la défenderesse.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [J] n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société Plurial Novilia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 27 mars 2025 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 25 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi susmentionnée.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et applicable à l’espèce, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [J] le 26 mars 2025 pour la somme en principal de 952,42 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mai 2025.

En conséquence, Mme [J] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [J] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 8 mai 2025. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice au la société Plurial Novilia laquelle est privée de la jouissance de son bien.

Il convient par conséquent de condamner Mme [J] à lui payer une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de 4.145,79 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse, démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Mme [J], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.145,79 euros la somme de 1.297,42 euros portant intérêt au taux légal à compter de 24 novembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande au titre de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe à la société bailleresse d’apporter la preuve de son préjudice. Celle-ci n’apporte aucun élément de fait au soutien de sa prétention et sa demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [J] sera condamnée à payer à la société Plurial Novilia la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitation à loyer modéré à l’encontre de Mme [W] [J] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2024 entre la société anonyme d’habitation à loyer modéré et Mme [W] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation ainsi que son garage situés [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 8 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [W] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitation à loyer modéré pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [W] [J] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré la somme de 4.145,79 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse, la somme de 1.297,42 euros portant intérêt au taux légal à compter du 24 novembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [W] [J] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [W] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [W] [J] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,