— N° RG 23/02242 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDCL3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 14 avril 2025

Minute n° 25/842

N° RG 23/02242 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDCL3

Le

CCC : dossier

FE :

M^e Franck LAVAIL, M^e Agnès MONCLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [G] [K] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Agnès MONCLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Agnès MONCLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C. SCCV BOIS JOLI

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Franck LAVAIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

Jugement rédigé par : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

DEBATS

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

Exposé du litige

Par acte notarié en date du 5 février 2020, M. [Z] [J] et Mme [G] [K] épouse [J] ont acquis dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement un appartement de deux pièces ainsi que deux emplacements de stationnement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le prix principal de 199 000 euros; la date contractuelle de livraison devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2020.

La livraison effective a été réalisée le 15 novembre 2022.

Le 9 février 2023, les époux [J] ont fait délivrer à la SCCV BOIS JOLI, vendeur, une mise en demeure aux fins d’indemnisation du préjudice subi du fait du retard de livraison.

Par acte signifié le 10 mai 2023, M. [Z] [J] et Mme [G] [K] épouse [J] ont assigné la société civile immobilière de construction vente BOIS JOLI (SCCV BOIS JOLI) devant le Tribunal judiciaire de Meaux.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2025, M. [Z] [J] et Mme [G] [K] épouse [J] sollicitent du Tribunal de:

— CONDAMNER la SCCV BOIS JOLI à payer à Monsieur et Madame [J] la somme totale de 26 207,51 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né du retard de livraison de leur bien immobilier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 14 février 2023

— CONDAMNER la SCCV BOIS JOLI à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— CONDAMNER la SCCV BOIS JOLI aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Agnès MONCLA, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile

Les époux [J] font valoir au visa des articles 1231-1 et suivants, 1353 et suivants, 1601-1 et 1611 du Code civil que la responsabilité contractuelle du vendeur est engagée en ce qu’il n’a pas respecté l’obligation de résultat lui incombant s’agissant du délai de livraison.

Ils soutiennent que la société SCCV BOIS JOLI échoue à rapporter la preuve de l’existence d’une cause contractuelle de suspension du délai de livraison et de ses conséquences sur le chantier et qu’il ne saurait être retenu au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison, des événements intervenus antérieurement au 5 février 2020, date de signature de l’acte de vente et postérieurement au 31 décembre 2020, date de livraison contractuellement prévue. De même, ne peut caractériser une cause légitime de suspension de délai de livraison opposable aux acquéreurs, la défaillance des entreprises citées par la SCCV BOIS JOLI en ce qu’elle constitue en réalité un retard dans l’exécution des travaux causé par une mauvaise gestion du chantier par le maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre d’exécution.

Ils remettent en cause la recevabilité et la valeur probante des attestations du maître d’oeuvre produites par la défenderesse au motif que ces attestations ont été effectuées pour les besoins de la cause par la société AURORE ARCHITECTURE, société dont le dirigeant M. [D] [S] est également associé de la SARLARCONANCE laquelle détient la société SCCV BOIS JOLI. Ils soutiennent que ces attestations sont imprécises en ce qu’elles ne mentionnent pas la période considérée pour chaque cause alléguée conduisant à cumuler plusieurs causes sur une même période.

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En conséquence, les époux [J] sollicitent la condamnation de la SCCV BOIS JOLI à indemniser leur préjudice né du retard de 22,5 mois de la livraison de leur bien immobilier. S’agissant des préjudices allégués, ils font valoir une absence de perception de loyers sur la période du 1er janvier 2021 au 15 novembre 2022, le réglement de frais d’assurance et d’intérêts intercalaires au titre de leur emprunt immobilier ainsi qu’un préjudice moral causé par l’absence d’informations et l’incertitude quant à la date effective de livraison de leur bien et la crainte de perdre le bénéfice de la réduction d’impôt prévue par la Loi Pinel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 mars 2025, la société civile immobilière de construction vente BOIS JOLI (SCCV BOIS JOLI) demande au Tribunal de:

— Déclarer la société BOIS JOLI recevable et bien fondée en ses écritures,

— Y faisant droit,

A TITRE PRINCIPAL

— Débouter Monsieur et Madame [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

— Dire et juger que la société BOIS JOLI n’a commis aucune faute contractuelle et que le retard de livraison des Biens acquis par les époux [J] sont le résultat de causes légitimes visées au contrat de vente

A TITRE SURABONDANT

— Constater que les époux [J] ne justifient d’aucun préjudice

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Si par impossible, le Tribunal devait considérer qu’une partie du retard à la livraison serait imputable à la société BOIS JOLI, il est demandé de ramener le préjudice invoqué par les époux [J] à de plus justes proportions

EN TOUTE HYPOTHESE

— Condamner Les époux [J] à verser à la société BOIS JOLI, la somme 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCCV BOIS JOLI demande au tribunal de retenir les attestations produites soutenant que les sociétés AURORE ARCHITECTURE et ARCONANCE disposent de personnalités morales distinctes et d’indépendance fonctionnelle et précise que l’opération n’a pas été initiée avec la société AURORE ARCHITECTURE, cette dernière n’ayant assuré le suivi d’exécution de l’opération es qualités de maître d’oeuvre qu’à la suite d’un conflit avec le précédent maître d’oeuvre et a cédé ses parts de la SCI BOIS JOLI le 13 octobre 2020.

La SCCV BOIS JOLI fait valoir que l’opération de construction de l’ensemble immobilier a subi un important retard s’inscrivant pleinement dans les causes légitimes visées à l’acte de vente, retard justifié tant par les attestations du Maître d’Oeuvre que les lettres recommandées adressées aux entreprises défaillantes.

Elle soutient que des événements postérieurs à la date contractuelle de livraison peuvent être recevables pour justifier des retards entrant dans le cadre des causes légitimes de suspension du délai de livraison si, comme en l’espèce, ils trouvent leur origine dans un événement antérieur dans le cadre d’une chaîne d’événements admis. Elle invoque au titre des causes légitimes de suspension du délai : des diagnostics d’amiante erronés, la crise sanitaire, la défaillance en cascade de plusieurs entreprises ayant eu pour effet de dérégler les plannings d’intervention de tous les corps d’Etat, les intempéries et des complications administratives.

A titre subsidiaire, elle soutient avoir informé régulièrement les époux [J] de la progression de l’opération de construction. Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu de retenir un préjudice moral, celui invoqué par les époux [J] n’étant étayé que par un décalage d’avantage fiscal et une crainte déraisonnable de ne pas en bénéficier. Elle demande au tribunal de ramener à de plus justes proportions l’indemnisation sollicitée au titre de la perte de loyers alléguée par les époux [J] soutenant qu’il s’agit d’un préjudice tiré de la perte d’une chance de mettre en location leur bien dès sa livraison.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 14 avril 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été entendue le 11 septembre 2025 et mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande liminaire tendant à écarter des débats les annexes 19 et 30 de la SCCV BOIS JOLI

Aux termes de l’article 1100-2 du Code civil : « Les faits juridiques sont des agissements ou des événements auxquels la loi attache des effets de droit. Les obligations qui naissent d’un fait juridique sont régies, selon le cas, par le sous-titre relatif à la responsabilité extracontractuelle ou le sous-titre relatif aux autres sources d’obligations. »

Selon les articles 1358 et 1359 du Code civil, pour le premier : « Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen » et pour le second : « L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. »

Il en résulte que tout ce qui ne relève pas de la catégorie des actes juridiques dont le montant excède 1500 euros est soumis au principe de la liberté de la preuve et que les faits juridiques peuvent être prouvés par tous moyens.

S’il est admis que l’adage « Nul ne peut se constituer de preuve à lui-même » n’est pas applicable aux faits juridiques (Cass. 1ère civ. 1er févr. 2005, n°02-19.757), il appartient au juge du fond d’apprécier la force probante de la preuve des faits juridiques au regard des circonstances de la cause et des autres éléments de preuve qui lui sont soumis.

La clause de report du délai de livraison stipule en page 47 : « Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. »

Il résulte de ces dispositions que l’attestation du Maître d’Oeuvre relevant les intempéries doit être étayée par les relevés de la station météorologique la plus proche mais qu’elle suffit, conformément à la volonté des parties, à faire la preuve des autres causes légitimes de report tenant à la défaillance d’une entreprise et au retard pris par les concessionnaires, dans la mesure où elle est établie sous la propre responsabilité de son auteur, ceci induisant sa qualité de tiers par rapport au contrat de vente.

La demanderesse fait grief à la SCCV BOIS JOLI de produire deux documents intitulés « attestation du Maître d’oeuvre » émanant du cabinet AURORE ARCHITECTURE et datés des 20 mars 2024 et 13 novembre 2024 alors même que

— ces attestations sont postérieures au chantier lequel s’est déroulé entre 2018 et 2022,

— ces attestations ont été effectuées pour les besoins de la cause et n’ont aucune valeur en vertu du principe « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même »,

— ces attestations émanent in fine de la SCCV BOIS JOLI laquelle est détenue par la société SARL ARCONANCE elle même associée de la société AURORE ARCHITECTURE et ajoute que M. [S], gérant et associé unique de la société AURORE ARCHITECTURE est également dirigeant de la société ARCONANCE.

La défenderesse oppose que les deux sociétés bien qu’appartenant au même groupe disposent de personnalités morales distinctes ; que la maîtrise d’oeuvre d’exécution de l’opération a été assurée par la société LGX INGENIERIE de 2018 jusqu’au 9 janvier 2020 puis par la société IMMOBATE et, à compter du 2 avril 2020 par la société AURORE ARCHITECTURE.

La circonstance invoquée par la demanderesse relative à la date de rédaction des attestations en cause en ce qu’elles seraient postérieures au chantier sera écartée, aucune date limite quant à la rédaction de telles attestations n’étant contractuellement prévue.

Il résulte des extraits K Bis, du contrat de maîtrise d’oeuvre et de l’acte de vente, que la société AURORE ARCHITECTURE, auteur de ces attestations en qualité de maître d’Oeuvre de l’opération, est une personne morale dont le gérant est [D] [S], lequel est également gérant associé de la société ARCONANCE, elle-même gérante de la SCCV BOIS JOLI.

Il en résulte que le gérant de la société AURORE ARCHITECTURE, maître d’Oeuvre, et le gérant de la SCCV BOIS JOLI, vendeur, sont une seule et même personne, [D] [S], qui se trouve par l’interposition des deux personnes morales distinctes, à la fois vendeur et maître d’Oeuvre d’exécution dudit programme.

La circonstance invoquée par les époux [J], relative au lien de subordination habituel dans les relations entre le constructeur et le maître d’Oeuvre est inopérante, dans la mesure où ce n’est pas la relation de travail qui est ici en cause mais la qualité de tiers au contrat de vente du maître d’Oeuvre dont les stipulations contractuelles énoncent que lorsqu’il établit l’attestation relative à la gêne du chantier liée aux intempéries, il agit sous sa propre responsabilité. Or, cette qualité de tiers est précisément remise en cause par le fait que nonobstant l’autonomie des personnes morales, les gérants associés de la société venderesse et le gérant associé de la société de maîtrise d’oeuvre sont une seule et même personne, et que la communauté d’intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d’oeuvre est de nature à faire naître un doute légitime sur l’indépendance de ces deux opérateurs l’un par rapport à l’autre et l’autonomie de leur responsabilité respective dans la rédaction des deux attestations litigieuses versées en pièces n°19 et 30.

La preuve des faits juridiques étant libre, les attestations du maître d’Oeuvre ne seront donc pas écartées mais jugées insuffisantes à faire la preuve exclusive des faits auxquels elles font référence et pour lesquels il convient de rechercher s’ils sont corroborés par d’autres éléments.

Sur le retard de livraison

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 5 février 2020 (page 7) par lequel les époux [J] ont acquis en leur état futur d’achèvement un appartement ainsi que deux emplacements de stationnement, que la livraison doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2020 dans les conditions stipulées en deuxième partie du présent acte.

Il n’est pas contesté que la livraison des lots des époux [J] n’est intervenue que le 15 novembre 2022.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoit en pages 47 et 48 une clause de suspension légitime des délais de livraison.

L’acte de vente précise :

« Pour l’application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai, notamment :

«- les intempéries justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier

— la grève (qu’elle soit générale ou particulière à l’industrie du Bâtiment ou à ses industries annexes ou encore aux professions dont l’activité dépend de celles-ci, la grève du secteur socio-professionnel des transports ou encore spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier) ;

— le retard résultant de la cessation de paiement, l’admission au régime de la sauvegarde, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants (si l’admission, au régime de la sauvegarde, du redressement puis de la liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets) ;

— le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le maître d’ouvrage à l’Acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception accusé de réception adressée à l’entrepreneur défaillant) ;

— le retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante ;

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au Vendeur ;

— la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie ;

— la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’une des entreprises effectuant les travaux ;

— les troubles résultant d’hostilité, attentats, mouvements de rue, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations ;

— le retard provenant de la découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telle que notamment présence de source ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations particulières, découvert de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation autres que celles révélées par un éventuel rapport d’audit des sols établi préalablement au démarrage du chantier ;

— les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF-GDF, compagnie des eaux, France Télécom, etc…),

— les retards de travaux imputables à l’aménageur de la [Adresse 9] ou au lotisseur, le cas échéant ;

— les difficultés d’approvisionnement dont celles qui résulteraient de vols, dégradation ou acte de vandalisme dont le chantier et les entreprises y intervenant seraient victimes, et à la reprise des dommages ainsi causés ;

— l’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par l’Acquéreur et acceptés par le maître d’ouvrage ;

— les retards de paiement de l’Acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le maître d’ouvrage aurait accepté de réaliser.

Selon cette stipulation contractuelle, " S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison,l’époque prévue pour la livraison serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, majoré d’un mois pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier.

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité."

La SCCV BOIS JOLI invoque l’existence de plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant :

— à des diagnostics amiante erronés

— à la crise sanitaire

— à la défaillance d’une entreprise de terrassement BATI RENOV

— au retard de la société SOLOTRAT

— à l’intervention de l’Inspection du travail

— à la défaillance de la société de gros oeuvre CGBM

— aux difficultés rencontrées par la société BATIVART

— aux intempéries ayant retardé l’achèvement du chantier et sa livraison.

Il sera rappeléque lorsque le vendeur invoque une clause de suspension ou de prorogation du délai de livraison, il doit établir, en cas de contestation, que les conditions d’application de la clause étaient bien réunies. Tel n’est pas le cas lorsque les causes invoquées sont intervenues postérieurement à la fin de la période de livraison.

Sur le diagnostic d’amiante erroné

Pour justifier et s’exonérer de ce retard, la SCCV BOIS JOLI invoque en premier lieu l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à un diagnostic d’amiante erroné ayant engendré 61 jours de retard.

Elle produit à l’appui de ses affirmations une attestation du maître d’oeuvre.

Les époux [J] soutiennent que la présence d’éléments amiantés était connue du vendeur depuis octobre 2019 soit antérieurement à la signature du contrat de vente et ne peut dès lors être retenue au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Il résulte des termes mêmes du courrier de la société SMTP que la société BOIS JOLI, vendeur, a été informé dès le 18 octobre 2019, soit plusieurs mois avant la conclusion du contrat de vente du 5 février 2020, de la présence de déchets amiantés.

En conséquence, la découverte de la présence d’éléments amiantés, qui s’analyse en un élément susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires, ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, ne peut constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison, dès lors qu’elle est antérieure à la conclusion du contrat.

Cette première cause légitime de suspension du délai de livraison soulevée par la SCCV BOIS JOLI sera donc écartée.

Sur le contexte sanitaire

La société BOIS JOLI invoque la crise sanitaire à titre de cause légitime de suspension du délai de livraison se référant à l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période aux termes duquel "Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er."

Dans l’attestation produite par la défenderesse datée du 13 novembre 2024, le maître d’Oeuvre fait état de 102 jours de retard générés par la crise sanitaire.

En l’espèce, la clause afférente aux causes légitimes de suspension du délai de livraison ne prévoit pas le contexte sanitaire lié à la pandémie de Covid-19, l’acte de vente étant conclu antérieurement, ni aucune autre cause liée à des phénomènes d’épidémie.

S’agissant de l’épidémie de COVID-19, il résulte de l’article 4 de l’ ordonnance n° 2020 -306 du 25 mars 2020 précité que ce texte a seulement suspendu les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, que ces dispositions sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus ; qu’elles ne sont dès lors pas applicables en l’espèce dans la mesure où le délai de livraison expirait selon l’acte de vente le 31 décembre 2020 .

Par ailleurs, la SCCV BOIS JOLI ne démontre pas en quoi l’épidémie de COVID-19 a effectivement impacté le chantier, et ne produit aucune pièce en ce sens.

Elle n’allègue pas non plus qu’il s’agirait d’une injonction administrative de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux au sens de la clause stipulant les causes légitimes de suspension de délai de livraison et n’invoque pas davantage un cas de force majeure.

A contrario, elle produit d’une part une assignation en référé en date du 3 juillet 2020 aux termes de laquelle elle fait état de l’arrêt des travaux par la société BATI RENOV depuis le 28 mai 2020 ainsi qu’un compte rendu de visite de l’entreprise UNISOL en date du 11 juin 2020 ce qui démontre que le chantier n’a pas été impacté par la crise sanitaire mais par, selon les documents produits et l’ordonnance de référé rendue le 15 juillet 2020, le retrait de la société BATI RENOV des opérations de construction.

Ainsi, aucune suspension de délai ne sera retenue au titre de la crise sanitaire.

Sur la défaillance de l’entreprise de terrassement BATI RENOV

La société SCCV BOIS JOLI invoque une grave défaillance de l’entreprise de terrassement BATI RENOV l’ayant contrainte à suspendre les travaux de construction et à solliciter, en référé d’heure à heure, la mise en place d’une mesure d’expertise judiciaire.

En l’espèce, la clause afférente aux causes légitimes de suspension du délai de livraison prévoit « le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants » et précise que « la justification de la défaillance pouvant être fournie par le maître d’ouvrage à l’Acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception accusé de réception adressée à l’entrepreneur défaillant ».

En l’espèce, au cours du chantier intéressant le contrat conclu avec les consorts [J], il ressort des lettres recommandées avec accusé réception adressées par la société SCCV BOIS JOLI à la société BATI RENOV en date du 21 mai, 29 mai 2020, 3 juin 2020, du compte rendu de visite de l’entreprise UNISOL en date du 11 juin 2020, de l’assignation en référé, de l’ordonnance de référé du 15 juillet 2020, des attestations concordantes du maître d’œuvre des 20 mars 2024 et 13 novembre 2024 que le chantier a été affecté par le retrait de la société BATI RENOV du projet de construction et l’existence d’un dommage imminent justifiant d’une part que la société SCCV BOIS JOLI soit autorisée par le juge des référés à faire procéder à des mesures conservatoires et d’autre part qu’une mesure d’instruction judiciaire soit ordonnée.

Le maître d’Oeuvre indique dans son attestation datée du 13 novembre 2024 : « le 11 juin 2020, l’entreprise de terrassement a abandonné le chantier en le laissant dans un état déplorable et sans même sécuriser ses ouvrages. Cet abandon de chantier a provoqué un retard de 68 jours »

Il ressort du courrier de l’expert judiciaire désigné que la première réunion d’expertise a été programmée le 11 septembre 2020.

En conséquence, le chantier a été interrompu par une cause légitime contractuellement prévue durant 68 jours, justifiant une suspension du délai de livraison de 68 jours.

Sur le retard de la société SOLOTRAT

La société SCCV BOIS JOLI invoque un retard de 32 jours dans l’accomplissement de sa mission par la société SOLOTRAT, entreprise ayant succédé à la société BATI RENOV.

Les attestations du maître d’œuvre du 20 mars 2024 et 13 novembre 2024 font état d’un retard de 32 jours.

En l’espèce, « le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants » est prévu dans la clause afférente aux causes légitimes de suspension du délai de livraison. Il est précisé que « la justification de la défaillance pouvant être fournie par le maître d’ouvrage à l’Acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception accusé de réception adressée à l’entrepreneur défaillant ».

Le retard dans l’exécution de la prestation de la société SOLOTRAT est explicité par un courrier recommandé avec accusé réception daté du 20 avril 2021 dans lequel la SCCV BOIS JOLI précise que la société a achevé sa prestation le 16 octobre 2020 alors même qu’elle aurait dû terminer le 14 septembre 2020 et mentionne un retard de 33 jours.

Ainsi, il sera considéré que le chantier a été interrompu par une cause légitime contractuellement prévue durant 32 jours.

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Sur l’arrêt du chantier par l’inspection du travail

La société BOIS JOLI fait valoir un retard de 4 jours « liés à l’arrêt dû à l’Inspection du travail en raison de l’incurie de l’entreprise BATI RENOV » et produit pour en justifier la pièce n°10 intitulée « compte rendu de visite succinct du 11/06/2020 », document émanant de la société UNISOL Géotechnique, Environnement et Laboratoire d’Essais.

Le maître d’oeuvre atteste d’un arrêt de quatre jours « dû à l’Inspection du travail qui a prouvé les manquements de l’entreprise BATI RENOV ».

Les injonctions administratives sont au titre des causes légitimes de suspension du délai.

Cependant, il ne peut qu’être constaté d’une part que la pièce produite n’émane pas de l’Inspection du travail et que d’autre part le retard dû à la défaillance de l’entreprise BATI RENOV a déjà été pris en compte.

Dans ces conditions, aucune suspension de délai à ce titre ne sera retenue.

Sur la défaillance de la société de gros oeuvre CGBM

La société SCCV BOIS JOLI fait valoir les manquements de l’entreprise CGBM d’août 2020 à Octobre 2020 à l’origine d’un retard de 80 jours.

Elle produit le courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 octobre 2020 aux termes duquel elle a notamment signifié à la société CGBM ,suite à une mise en demeure du 30 septembre restée vaine, la résiliation , aux torts exclusifs de cette dernière, du contrat de marché les liant et ce avec prise d’effet au 15 octobre 2020.

Les époux [J] soutiennent que la défaillance de la société CGBM n’est pas caractérisée.

Dans le contrat de vente, « la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’une des entreprises effectuant les travaux » figure au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Le Maître d’Oeuvre fait état d’un retard supplémentaire de chantier de 80 jours au titre de « la résiliation du marché de l’entreprise CGBM qui a aggravé la situation notamment sur la nécessité de trouver une autre entreprise afin de reprendre le gros oeuvre ».Si cette cause de suspension du délai de livraison est suffisamment justifiée par le vendeur, il y a lieu de retenir au vu des dates mentionnées dans les pièces produites, une suspension du délai de livraison de 15 jours correspondant à la période du 30 septembre au 15 octobre 2020 de sorte que le délai de livraison du bien immobilier des époux [J] doit être différé d’autant.

Sur les jours d’intempéries

Au nombre des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues dans le contrat figure celle relative aux « intempéries justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier".

La société SCCV BOIS JOLI produit un certificat de situation météorologique de la société UBYRISK Consultants pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022 prenant pour station de référence la station de [Localité 8] située à 6,2 km de la commune d'[Localité 6].

L’attestation du Maître d’œuvre du 20 mars 2024 fait état d’intempéries durant 737 jours sans précision de la période concernée.

L’attestation du Maître d’œuvre du 13 novembre 2024 indique un nombre de jours d’intempéries ramené à 407 au titre des années 2020, 2021 et 2022 et précise :« à savoir que les critères sont notamment des précipitations supérieures ou égales à 1mm en 1h ou 10 mm sur la journée ou une température inférieure à 14° entre 8h et 18h ».

Pour rappel, les intempéries postérieures à la date de livraison contractuellement prévue soit le 31 décembre 2020 ne peuvent justifier le retard.

En conséquence, les jours d’intempérie au titre des années 2021 et 2022 ne seront pas retenus.

S’agissant de l’année 2020, la société BOIS JOLI invoque plusieurs jours de retard entre le 3 mars et le 31 décembre.

Or les intempéries et précipitations relevées dans le certificat de situation météorologique et les graphiques produits ne caractérisent pas en elles-mêmes une cause légitime de suspension des travaux si elles ne sont pas corroborées par la preuve du retard impactant le chantier.

Or la société SCCV BOIS JOLI ne démontre pas l’impact de ces intempéries sur le déroulement du chantier.

Ainsi, aucune suspension de délai ne sera retenue au titre des intempéries.

Sur les difficultés de la société BATIVART et les complications administratives

La société SCCV BOIS JOLI fait valoir l’existence de mauvaises exécutions et l’inertie de la société BATIVART tout en soulignant que « ces retards supplémentaires de la société BATIVART ont été attribués conjointement à la succession de CGBM sans distinguer la part de chacun, le maître d’oeuvre ayant considéré qu’ils devaient être comptabilisés ensemble à concurrence de 80 jours. »

Il n’y a dès lors pas lieu de se prononcer sur cet événement.

La SCCV BOIS JOLI invoque également de « nouvelles difficultés avec les fournisseurs d’énergie et la Commune » sans produire de pièces à l’appui de son allégation.

Aucune suspension de délai ne sera dès lors retenue.

***

Par conséquent et au regard de ce qui précède, il y a lieu de retenir une suspension du délai de livraison de 115 jours de sorte que le délai de livraison du bien immobilier des époux [J] doit être différé d’autant, soit une date de livraison au plus tard au 25 avril 2021. Ce report de livraison doit être majoré d’un mois tel que prévu par la clause contractuelle « pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier » portant le délai de livraison au 25 mai 2021.

Or, il est établi que la livraison est effectivement intervenue le 15 novembre 2022.

Dès lors, il est suffisamment établi un retard de livraison de 539 jours calendaires, pour la période entre le 25 mai 2021 et le 15 novembre 2022 soit 17 mois et 21 jours

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1611 du code civil prévoit que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

En conséquence d’un retard de livraison de 17 mois et 21 jours, la société SCCV BOIS JOLI doit être condamnée aux dommages et intérêts pour lesquels les époux [J] démontrent un préjudice.

Ces derniers font valoir qu’ils ont acquis ce bien en totalité au moyen d’un prêt consenti par le Crédit Agricole ILE DE FRANCE afin d’effectuer un investissement locatif, que le retard de livraison a généré des intérêts intercalaires supplémentaires sur la période de janvier 2021 à novembre 2022 ainsi que des frais d’assurance emprunteur. Ils font également valoir une perte de loyer sur la même période à hauteur de 710 euros par mois. Ils sollicitent enfin un préjudice moral, l’absence d’information sur le retard du chantier et sur la date prévisible de livraison ayant occasionné inquiétudes et crainte de perdre le bénéfice de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Loi Pinel. Ils ajoutent qu’ils ont été contraints d’assumer des impôts sur les revenus non défiscalisés.

La société BOIS JOLI conclut au rejet de la demande relative au préjudice moral soutenant que les époux [J] ne sont pas recevables à demander le remboursement de la perte d’un avantage fiscal prévu par le dispositif Loi Pinel, cet avantage fiscal étant simplement décalé dans le temps. Elle précise que "l’administration a accordé une prorogation du délai légal d’achèvement des logements acquis en l’état futur d’achèvement ( VEFA ), d’une durée forfaitaire de 261 jours complémentaires (en sus du premier délai de 104 jours), afin de neutraliser au total une période de 12 mois (soit 365 jours), du 12 mars 2020 au 11 mars 2021 de sorte que dans le cas des époux [J], le délai pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel a été reporté au 5 août 2023." De plus, elle soutient qu’ils ne peuvent prétendre avoir été surpris par une charge fiscale imprévue. Cette charge sera en toute hypothèse récupérée sur les exercices postérieurs, sachant qu’ils ne pouvaient ignorer l’impact de la crise sanitaire dans tous les aspects. Enfin, le préjudice allégué de perte de loyer ne peut correspondre qu’à une perte de chance. Elle fait valoir avoir régulièrement informé les acquéreurs de l’état d’avancement du chantier.

Sur le réglement des intérêts intercalaires

Les consorts [J] soutiennent subir un préjudice s’élevant à 1696,81 euros afférents à vingt deux mois d’intérêts intercalaires.

Or, aucun élément versé aux débats ne vient démontrer ni l’existence ni la consistance de ce préjudice, dont les consorts [J] n’expliquent pas l’évaluation.

Par conséquent, cette demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les frais d’assurance emprunteur

Les consorts [J] invoquent un préjudice s’élevant à 535,70 euros au titre de leur emprunt pendant 22,5 mois supplémentaires à hauteur de 24,35 euros par mois.

Il convient au vu des pièces produites de retenir un préjudice subi pendant 17 mois et 21 jours sur la base de 24,35 euros soit

24,35 x 17 mois + 24,35 x 21/30 = 430,99 euros

Sur la perte de loyer

Il est constant qu’avant la livraison du bien immobilier acquis le 15 novembre 2022, les consorts [J] n’ont pu mettre en location le logement et les places de stationnement, objet de leur investissement locatif et pour lequel ils ont contracté un emprunt.

Compte tenu du report du délai de livraison au 25 mai 2021 en raison des causes légitimes de suspension du délai de livraison, seul le retard compris entre le 26 mai 2021 et le 15 novembre 2022 est fautif et peut potentiellement donner lieu à indemnisation si le préjudice en résultant est démontré.

En l’espèce, la perte de loyer est étayée par les contrats conclus le 14 décembre 2022 de location du logement pour un loyer mensuel de 650 euros et d’une place de stationnement pour un loyer mensuel de 65 euros.

Dès lors, il y a lieu d’indemniser les consorts [J] à hauteur de 12 732, 66 euros correspondant à 538 jours x (710€/30 jours) en réparation de leur préjudice fondé sur l’impossibilité de mettre en location le bien dont la livraison a été retardée.

Sur le préjudice moral

La crainte de perdre l’avantage fiscal de la loi Pinel du retard de livraison n’est étayée par aucun élément.

En revanche, l’absence d’information quant à la date de livraison de leur bien avant la réception d’un courrier de la société SCCV BOIS JOLI daté du 25 janvier 2021 et signé par M. [S], soit postérieurement à la date de livraison contractuelle et à la mise en demeure des époux [J] et la notification des retards de livraison dont les acquéreurs n’ont été destinataires qu’à deux reprises : le 25 janvier 2021 précité et le 12 juillet 2002 par courriel émanant de la société ARCONANCE, pour des motifs non étayés, ont fait naître dans l’esprit des acquéreurs un doute sérieux sur la capacité de la société venderesse à mener l’opération jusqu’à son terme .

Les newsletters produites par la défenderesse illustrent par ailleurs l’absence totale d’information sur l’évolution du chantier avant le 1er décembre 2020 soit un mois avant la date de livraison contractuellement arrêtée et ne mentionnent pas les motifs du report de livraison ni la date de prévisibilité de fin chantier.

En conséquence, le préjudice moral des époux [J] sera évalué à 3000 euros.

***

Le préjudice des époux [J] s’élève donc à la somme totale de 16 163,65 euros (430,99 + 12 732,66+3 000)

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1344-1 du code civil, dans sa version applicable depuis le 1er octobre 2016, « La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice ».

Les époux [J] sollicitent d’assortir la condamnation des dommages et intérêts aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 février 2023 réceptionnée le 14 février 2023.

La société SCCV BOIS JOLI fait état dans ses conclusions de ladite mise en demeure qu’elle vise dans son bordereau de pièces communiquées.

Dès lors, il y a lieu d’assortir la condamnation des dommages et intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCCV BOIS JOLI qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

L’équité commande de condamner la SCCV BOIS JOLI à payer aux époux [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent jugement conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société SCCV BOIS JOLI.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à ce que soit écarter des débats les annexes 19 et 30 de la SCCV BOIS JOLI ;

CONDAMNE la SCCV BOIS JOLI à payer à M. [Z] [J] et Mme [G] [K] épouse [J] la somme de 16 163,65 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023, en réparation des préjudices subis du fait du retard de la livraison de leur bien immobilier;

DEBOUTE M. [Z] [J] et Mme [G] [K] épouse [J] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCCV BOIS JOLI à payer à M. [Z] [J] et Mme [G] [K] épouse [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE la SCCV BOIS JOLI de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCCV BOIS JOLI aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Agnès MONCLA, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président