Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D=ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

F : 03.88.55.94.33

[Courriel 1]

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ILLKIRCH Civil

N° RG 24/08959 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NCHL

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MINUTE N° 80/2026

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e SCHWAB

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e SCHMELTZ

le 9 février 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDEURS :

Madame [M] [D]

née le 28 Août 1976 à [Localité 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Muriel SCHWAB, avocat au barreau de SAVERNE,

Monsieur [F] [P]

né le 13 Mai 1976 à [Localité 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Muriel SCHWAB, avocat au barreau de SAVERNE,

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Valérie OSWALT, Cadre-Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 10 décembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 09 Février 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 février 2018, Monsieur [W] [T] a donné en location à Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P], un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 1 050€ et le remboursement des charges locatives outre un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer.

Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] ont quitté les lieux le 15 décembre 2022 et un état des lieux de sortie a été établi le 17 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] ont fait assigner Monsieur [W] [T] devant la présente juridiction, afin d’obtenir sa condamnation à la restitution du dépôt de garantie avec les pénalités applicables, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 880 € de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Après avoir été fixée pour la première fois à l’audience du 13 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à de nombreuses reprises jusqu’au 10 décembre 2025 à la demande des parties, afin de leur permettre d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience du 10 décembre 2025, Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leurs écritures du 8 décembre 2025 et demandent au juge de :

déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondées les conclusions et demandes de Monsieur [W] [T],l’en débouter,déclarer les demandes de Madame [M] [D] et Monsieur [F] [P] recevables et bien fondées,ordonner la restitution du dépôt de garantie, d’un montant de 1.050,00 €, aux consorts [J], locataires, par Monsieur [W] [T], bailleur,condamner Monsieur [W] [T] à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [F] [P] la somme de 105 € par période mensuelle commencée en retard, à compter du 17 février 2023 et jusqu’à la restitution effective du dépôt de garantie,condamner Monsieur [W] [T] à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [F] [P] la somme de 5.880 € au titre de dommages-intérêts réparateurs du trouble de jouissance subi, augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle et révisable conformément aux dispositions législatives et réglementaires relatives aux loyers et charges,condamner Monsieur [W] [T] à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [F] [P] la somme de 1.500,00 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de la réparation du préjudice subi pour résistance abusive,condamner Monsieur [W] [T] à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [F] [P] une indemnité de 1.200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts légaux à compter du prononcé de la décision à intervenir,condamner Monsieur [W] [T] aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris aux frais de signification,rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

A l’appui de leurs demandes, Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] font valoir en substance que le dépôt de garantie d’un montant de 1 050 € aurait dû leur être remboursé dans le délai maximal de deux mois après l’état des lieux de sortie et la remise des clés au bailleur, soit au plus tard le 17 février 2023, déduction faite des sommes dues au bailleur dûment justifiées.

Ils ajoutent que seulement les frais de ramonage et d’entretien de la chaudière auraient dû leur être imputés, qu’aucun élément n’apparaît sur l’état des lieux de sortie, comme étant en mauvais état et il n’est jamais fait mention de la nécessité de réaliser des travaux de réparation.

Par ailleurs, ils soutiennent que le bailleur ne justifie pas du montant des réparations locatives évoquées.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] sollicitent l’application de l’article 1721 du code civil en raison de problèmes d’isolation énergétique et des fuites d’eau. Ils font ainsi état de factures d’énergie très importantes et de l’humidité dans le logement. Ils soulignent que cet état de fait serait reconnu par le bailleur au motif qu’il aurait acquiescé au contenu de leur courrier de résiliation du 29 septembre 2022 mentionnant expressément les problèmes d’isolation.

Enfin, ils concluent que l’attitude du bailleur consistant à ne pas restituer les sommes dues, sans pour autant justifier de la réalité et de la nécessité des travaux constitue nécessairement une résistance abusive leur ayant causé un préjudice.

De son côté, Monsieur [W] [T], représenté par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 4 novembre 2025 et demande au juge de :

débouter Madame [D] et Monsieur [P] de leur demande de restitution du dépôt de garantie.débouter Madame [D] et Monsieur [P] de leur demande de condamnation de Monsieur [T] à la somme de 105 € par période mensuelle commencée en retard jusqu’à la restitution du dépôt de garantie.débouter Madame [D] et Monsieur [P] de leur demande de condamnation de Monsieur [T] à la somme de 1 500,00 € en raison de sa résistance abusive.débouter Madame [D] et Monsieur [P] de leur demande tendant à condamner Monsieur [T] à la somme de 5 880,00 € en réparation de leur trouble de jouissance.A titre reconventionnel,

condamner Madame [D] et Monsieur [P] à verser à Monsieur [T] la somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner aux entiers frais et dépens issue de la présente instance.ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [T] expose en substance que le montant des réparations locatives, de l’entretien de la chaudière, du ramonage et du reliquat des loyers impayés est supérieur au montant du dépôt de garantie dont la restitution est sollicitée. Il soutient que ces réparations et entretiens étaient parfaitement justifiés et qu’ainsi aucune restitution n’est due concernant le dépôt de garantie.

Par ailleurs, Monsieur [W] [T] fait valoir que les consorts [J] n’ont subi aucun trouble de jouissance et qu’en tout état de cause il n’avait jamais été informé des difficultés alléguées. Il soutient ainsi, s’agissant du courrier de résiliation qui lui avait été remis, qu’il souhaitait permettre au plus vite aux locataires de quitter un logement qu’ils ne souhaitaient de toute évidence plus habiter et qu’il a alors fait fi des arguments développés sans pour autant y acquiescer.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026, prorogé jusqu’au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il est rappelé, à titre liminaire, qu’en application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, à l’occasion de la signature du contrat de bail, un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer, soit 1 050 euros, a été versé.

Il est constant que le solde du dépôt de garantie n’a pas été restitué dans les deux mois suivant l’état des lieux de sortie établi le 17 décembre 2022.

Afin de justifier ce défaut de restitution, Monsieur [W] [T] fait valoir que plusieurs éléments pouvaient être mis à la charge des locataires, et précisément les frais liés à l’entretien de la chaudière et au ramonage, le reliquat des loyers de décembre 2018 et décembre 2022 et les réparations locatives relatives à la fenêtre du séjour, au radiateur dans une chambre et à la fuite d’eau sur le plafond de la cuisine constatés dans l’état des lieux de sortie.

Il convient d’observer en premier lieu que, malgré plusieurs renvois accordés par le tribunal afin de permettre aux parties de se mettre en l’état, Monsieur [W] [T] ne chiffre aucun des postes qu’il impute aux locataires et que la seule pièce versée est un devis de peinture de 20 février 2023 pour un montant de 10 020 €, portant a priori sur 12 murs et 21 plafonds.

Aussi, d’une part, il ne produit aucun décompte de loyers permettant de mettre en évidence des impayés locatifs pour la période de décembre 2018 à décembre 2022 et ne formule aucune demande chiffrée à ce titre.

D’autre part, s’agissant des réparations locatives et notamment de la fenêtre dans le séjour qui est indiquée comme « HS » dans l’état des lieux de sortie, aucun devis de réparation n’est produit. Or, dans l’état des lieux d’entrée en date du 26 avril 2018, les fenêtres dans le séjour étaient décrites dans les termes suivants :

« état d’usage. x4 vitres très sales + PVC très sales et impactés + Traces de colle volet roulant x4 Fonctionnent mais très usées + Sangles en [Localité 5] » .

Au regard de cette mention dans l’état des lieux d’entrée établi quatre ans et demi plus tôt et, en l’absence de toute précision quant à la nature de la réparation qui s’est révélée nécessaire, le bailleur ne justifie pas que le désordre relevait d’un défaut d’entretien imputable aux locataires et non pas de la vétusté de l’équipement qu’il devait assumer lui-même.

Il en va de même du dysfonctionnement du radiateur dans la chambre n°5 pour lequel dans l’état des lieux de sortie figure la mention « tiède même à froid ». Or, outre le fait que le fonctionnement correct du radiateur dans la chambre n°5 n’était pas acté lors de l’état des lieux d’entrée, « état d’usage. X1 fct à vérifier », Monsieur [W] [T] n’apporte aucune précision quant à la nature de la remise en l’état qu’il aurait été obligé d’effectuer, de sorte qu’il ne démontre pas que le dysfonctionnement était imputable aux locataires.

Quant à la fuite sur le plafond de la cuisine, Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] produisent une attestation de Madame [S] [R], qui se présente comme l’ancienne locataire du bien immobilier avant les demandeurs et qui confirme que la fuite de la salle de bain était présente lors de son départ des lieux. Elle précise qu’elle a dû refaire le plafond. Il n’y a pas de motif juridique ordonnant d’écarter cette attestation en ce que, contrairement à ce qui est soutenu par le défendeur, la mention relative à la connaissance par son auteur de sa production en justice figure bien en version préimprimée sur la première page. Aussi, les déclarations de Madame [R], dont il n’est pas contesté qu’elle avait occupé le bien avant Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P], viennent démontrer la préexistence d’une fuite au même endroit, qui n’aurait pas été réparée dans les règles de l’art. Au surplus, le bailleur ne produit aucune observation ni explication sur la nature de la fuite et des réparations effectuées et ne justifie pas de son imputabilité à un défaut d’entretien.

En revanche, il ressort des éléments du dossier que les frais relatifs à l’entretien de la chaudière et au ramonage incombaient aux locataires en ce qu’ils relèvent de l’entretien courant du logement. Dans ces conditions, Monsieur [W] [T] a pu, à juste titre les imputer, à Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] dans les montants non contestés par ces derniers, à savoir respectivement 150 € pour l’entretien de la chaudière et 30 € pour le ramonage. En effet, en l’absence de production de factures, les sommes évoquées par le bailleur ne seront pas retenues.

Il en résulte que Monsieur [W] [T] était tenu à une obligation de restitution partielle à hauteur de 870 € à compter du 17 février 2023, dès lors qu’il n’est pas en mesure de justifier de l’imputabilité des autres éléments aux locataires.

Aussi l’augmentation de 10 % du loyer principal, prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ne s’appliquera que partiellement sur le montant restant dû, soit 87 € par mois et ce pendant 18 mois (février 2023 à août 2024, jusqu’à la date de l’assignation), soit un montant total de 1 566 €.

Monsieur [W] [T] sera donc condamné à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] la somme totale de 2 436 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité de 10%, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance : Les dispositions de l’article 1721 du code civil prévoient qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] font valoir que Monsieur [W] [T] avait reconnu la mauvaise isolation de la maison en contresignant le courrier de résiliation remis en mains propres le 29 septembre 2022 et ajoutent qu’ils n’ont pas reçu le DPE à leur entrée dans les lieux.

Or, aucun élément au dossier, autre que le courrier de résiliation émanant des demandeurs, ne fait état des problématiques d’isolation qui auraient été signalées à Monsieur [W] [T]. La seule contresignature du courrier de résiliation, qui avait pour objet d’acter la résiliation du contrat de bail avec un délai de préavis raccourci, et qui ne comportait aucune demande d’indemnisation, ne peut pas être analysé comme un acquiescement à des futures demandes. En outre, il convient de constater que les demandeurs n’objectivent aucunement le préjudice allégué, tel que des factures d’énergie déraisonnables ou la présence de moisissures dans le logement ayant entrainé des problèmes de santé pour les occupants.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :Au visa de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’état, les demandeurs ne justifient ni de la mauvaise foi de Monsieur [W] [T], ni d’un préjudice indépendant de ce retard qui est déjà indemnisé par la pénalité de 10% prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est rejetée.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [W] [T], qui succombe en principal, sera condamné aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, il sera condamné à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa propre demande à ce titre.

Enfin, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] la somme totale de 2 436 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité de 10%, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

DEBOUTE Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [B] [P] la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux de la protection et par le Cadre-Greffier.

Le Cadre-Greffier Le Juge des contentieux de la protection