N° RG 25/00516 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZJ2

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00516 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZJ2

LE DIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.C.I. DE LA DURANDERIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M.[E] [D]

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [L], demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 20 Octobre 2025

Première audience : 08 Janvier 2026

DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00516 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZJ2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2023 , la SCI DE LA DURANDERIE a donné à bail à Monsieur [L] [P] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 380,00 euros révisable annuellement outre 60,00 euros de provisions sur charges locatives.

Le contrat de bail mentionnait que la Visale était « retenue comme caution ».

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, la SCI DE LA DURANDERIE a fait signifier à Monsieur [L] [P] un commandement de payer pour un montant en principal de 3 080,00 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 21 janvier 2025

Le 12 février 2025 , la SCI DE LA DURANDERIE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025 , la SCI DE LA DURANDERIE a fait assigner Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 mars 2025,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,

— condamner Monsieur [L] [P] au paiement des sommes suivantes:

—  7 040,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 14 octobre 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  260,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

—  500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 22 octobre 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 8 janvier 2026.

À l’audience, la SCI DE LA DURANDERIE, dûment représentée, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 1 886,00 euros expliquant que si le locataire ne paie plus depuis juin 2024, pour un total de 8 360,00 euros à ce jour, elle a perçu les sommes de 6 034,00 euros en septembre 2025 et 440,00 euros en octobre 2025 de la part de la garantie visale venant en déduction de sa créance.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [L] [P] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [L] [P] assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 22 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI DE LA DURANDERIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui rappelle qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SCI DE LA DURANDERIE justifie avoir signifié à Monsieur [L] [P], le 10 février 2025, un commandement de payer la somme de 3 080,00 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par la SCI DE LA DURANDERIE, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux au terme du délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 25 mars 2025.

Sur l’expulsion

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [L] [P] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 25 mars 2025 , Monsieur [L] [P] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 25 mars 2025, Monsieur [L] [P] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 440,00 (loyer de 380,00 euros révisable annuellement + provisions sur charges de 60,00 euros).

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 5 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 10 février 2025, du décompte de la créance actualisée et des déclarations du bailleur, qu’à l’exception du moins de septembre 2024 (non mentionné dans le décompte), le locataire ne s’est acquitté d’aucun loyer depuis juin 2024, soit un total d’arriéré de 8 360,00 euros (440,00 euros x 19 mois) en janvier 2026.

Compte tenu des sommes versées au bailleur par la garantie visale à hauteur de 6 474,00 euros (6 034,00 euros en septembre 2025 et 440,00 euros en octobre 2025), le solde de la créance due au bailleur s’élève à 1 886,00 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [L] [P], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte et ne justifie d’aucun règlement.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [P] à payer à la SCI DE LA DURANDERIE la somme totale de 1 886,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, la SCI DE LA DURANDERIE ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [L] [P], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE LA DURANDERIE les frais exposés dans cette procédure et non compris dans les dépens. C’est pourquoi Monsieur [L] [P] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2023 entre la SCI DE LA DURANDERIE d’une part, et Monsieur [L] [P] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1], sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, la SCI DE LA DURANDERIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [P] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due par Monsieur [L] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 440,00 euros (loyer 380,00 euros + charges 60,00 euros au 1er janvier 2026), somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à la SCI DE LA DURANDERIE la somme de 1 886,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025, date du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à la SCI DE LA DURANDERIE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à la SCI DE LA DURANDERIE la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SCI DE LA DURANDERIE de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION