N° RG 25/09006 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N45H

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/09006 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N45H

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Laurent FREUDL

M^e Serge HECKEL

M^e Pierre STORCK

M^e Sarah ZIMMERMANN

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DU 05 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. DASOL, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 822.349.593 prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 117

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. CIG DEVELOPPEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous n°791.255.052, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Serge HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

SCP B.T.S.G, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°434.122.511. prise en la personne de Me [G] [K], es qualité de mandataire judiciaire de la société CIG DEVELOPMENT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

SELARL [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 829. 018.480. prise en la personne de Me [D] [A], es qualité d’administrateur de la société CIG DEVELOPMENT

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

SELAFA MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 440.672.509. prise en la personne de Me [R] [I], ès qualité de mandataire judiciaire de la société CIG DEVELOPMENT

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

SCP d’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES [N] & ROUSSELET, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 808.326.979. prise en la personne de Me [T] [N], es qualité d’administrateur judiciaire de la société CIG DEVELOPMENT

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

S.C.I. LAS CIUDAD, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous n°522.950.187, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

S.C.I. BROADWAY, immatriculée au RCS de [Localité 1] sour le n°451.356.273, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

Juge de la mise en état : Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président

Greffier : Aude MULLER,

OBJET : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

DÉBATS :

A l’audience du 24 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Juge de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Mai 2026.

ORDONNANCE :

Contradictoire

Rendue par mise à disposition au greffe

Signée par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER,greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 5 juillet 2010, la SCI Broadway a donné à bail commercial à la SARL Sodexbar, pour une durée de neuf années, un local dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 8] à 67000 Strasbourg, correspondant au lot n° 1, constitué au sous-sol et au rez-de-chaussée d’un local commercial ainsi que des 125/1.000e des parties communes générales, moyennant un loyer annuel de 39 600 € HT/HC.

Le 4 avril 2013 la SCI Broadway a cédé ce lot n° 1 à la SCI Las ciudad.

Le 17 octobre 2016 la SARL Sodexbar a cédé son fonds de commerce à la SARL Dasol, en ce compris son droit au bail portant sur le lot n° 1.

Par acte extrajudiciaire du 9 août 2017, la SCI Las ciudad a fait signifier à SARL Dasol une offre d’acquisition du local à usage commercial, portant sur un prix de vente de 690 000 €, outre 48 500 € au titre du paiement des frais, droits et émoluments de l’acte authentique de vente et 12 000 € au titre de la commission d’intermédiaire due à l’Immobilière des brasseurs.

Par l’intermédiaire de son notaire, la SARL Dasol a indiqué à celui du bailleur qu’elle avait l’intention d’acquérir le local, mais que jusqu’alors le fonds exploité avait toujours compris, outre lot n° 1, la scène et la réserve attenants au local commercial, et qu’elle souhaitait ainsi en faire également l’acquisition.

Par acte authentique du 30 avril 2018, la SCI Las ciudad et la SCI Broadway ont cédé à la SARL [Adresse 9] – devenue SARL Cig développement –, respectivement le lot n° 1 au sein de l’immeuble collectif, comprenant au premier sous-sol un dégagement, deux WC, une cuisine, un débarras, un local frigo, deux escaliers d’accès au rez-de-chaussée et une cave, et au rez-de-chaussée un local commercial, un escalier d’accès au sous-sol et une cuisine, outre les 125/1000èmes des parties communes générales, d’une superficie totale de 110,11 m², et le lot n° 54, comprenant au premier sous-sol quatre réserves, trois dégagements, une scène et une partie du local commercial, outre les 30/1000èmes des parties communes générales, d’une superficie totale de 68,6 m². Aux termes de cet acte, la SARL [Adresse 9] s’est engagée à rétrocéder une partie du lot n° 54 à la SCI Broadway, dès régularisation du modificatif du règlement de copropriété-état descriptif de division.

Par acte extrajudiciaire du 1er février 2019, la SARL Dasol a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 5 juillet 2019.

Par acte extrajudiciaire en réponse du 1er avril 2019, la SARL Cig développement lui a signifié son accord quant au principe du renouvellement du bail, en ce compris les locaux dépendant du lot n° 54 comprenant une scène, une réserve, deux dégagements et une seconde réserve, afin que le contrat soit régularisé et reflète la réalité de l’exploitation de ce lot n° 54 par la SARL Dasol, et a sollicité, en application de l’article L. 145-11 du code de commerce, la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 4 300 € mensuel HT/HC, soit 51 600 € annuel HC/HT.

Par l’intermédiaire de son Conseil, par courrier du 19 juin 2019, la SARL Dasol, qui a discuté certaines des conditions du renouvellement, a néanmoins donné son accord à la modification de la désignation des lieux et à l’intégration de cette partie du lot n° 54.

Des échanges sont intervenus entre les parties concernant la question de la régularité de l’occupation de la partie du lot n° 54 par la SARL Dasol, et le cas échéant la régularisation de cette situation, sans toutefois aboutir.

Par acte notarié du 11 juin 2020, la SARL Cig développement a procédé à la division du lot n° 54 en trois lots, en :

— un lot n° 58, constitué d’un local commercial, comprenant au sous-sol deux réserves, une scène et trois dégagements, outre 16/1000èmes des parties communes générales ;

— un lot n° 59, constitué d’une cave, comprenant au sous-sol deux réserves, outre 9/1000èmes des parties communes générales ;

— un lot n° 60, constitué d’un local commercial, comprenant au sous-sol une réserve et un dégagement, outre 5/1000èmes des parties communes générales.

Par acte notarié du même jour, la SARL Cig développement a vendu à la SCI Broadway le lot n° 59 pour un montant de 1 €. Une servitude de passage a par ailleurs été constituée au profit du propriétaire du lot n° 60 afin de lui permettre d’accéder à son lot, s’exerçant sur l’escalier d’accès au premier sous-sol se situant dans le lot n° 1, et dans le couloir du lot n° 60.

* * *

Par ordonnance du 28 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’expulsion du lot n° 54 formée par la SARL Cig développement sur le fondement de l’existence d’un trouble manifestement illicite, au motif de l’existence d’une exploitation commerciale ancienne et continue de la scène et du local technique du lot n° 54 par la SARL Sodexbar, puis par la SARL Dasol, comme faisant partie des locaux exploités en vertu du bail commercial consenti à la première et cédé à la seconde.

* * *

En parallèle, par assignation délivrée le 6 juillet 2020, la SARL Dasol a attrait la SARL Cig développement, la SCI Las ciudad et la SCI Broadway devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir prononcer la nullité de l’acte authentique de vente du 30 avril 2018 régularisé entre ces trois sociétés, ainsi qu’à l’indemniser de ses préjudices, soutenant que cette vente était intervenue en violation des dispositions protectrices du droit de préférence du preneur.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2021, la SARL Cig développement a formé une demande reconventionnelle tendant à voir dire et juger que la SARL Dasol occupe sans droit ni titre le lot n° 54, la condamner à évacuer ce lot, donner acte à la SARL Cig développement de ce qu’elle consent à ce que la SARL Dasol bénéficie, pour ce faire, d’un délai « de courtoisie » de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, passé ce délai sous astreinte journalière de 1 000 €, et à défaut de condamner solidairement les sociétés Broadway et Las ciudad à garantir la SARL Cig développement de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, outre de lui réserver le chiffrage de son préjudice découlant le cas échéant des manquements de celles-ci.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 septembre 2021, la SARL Dasol a saisi le juge de la mise en état d’une demande tendant à voir déclarer irrecevables ces demandes reconventionnelles.

L’affaire a été fixée sur incident à l’audience du 26 avril 2022. Par ordonnance du même jour, en raison du manque de diligence du demandeur, absent à cette audience et ayant sollicité un renvoi sans autre motif, l’instance a été radiée par ordonnance du juge de la mise en état.

L’instance a été reprise sur demande du Conseil de la SARL Cig développement reçue au greffe le 6 avril 2023.

Par ordonnance du 7 novembre 2023, le juge de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur, et ordonné la radiation administrative de l’affaire pendant la mise en œuvre de ce processus.

L’instance a été reprise sur demande du Conseil de la SARL Dasol reçue au greffe le 2 octobre 2025, compte tenu de l’échec du processus de médiation.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 21 octobre 2024, une procédure de sauvegarde judiciaire a été ouverte à l’égard de la SARL Cig développement, et ont été désignées la SCP d’Administrateurs judiciaires [N] & Rousselet et la SELARL 2M et associés en qualité d’administrateurs judiciaires, et la SCP BTSG et la SELAFA Mandataires judiciaires associés en qualité de mandataires judiciaires.

Par ordonnance du 4 juin 2025, le tribunal des affaires économiques de Paris a fait droit à la demande de relevé de forclusion de la SARL Dasol, laquelle a procédé à la déclaration de sa créance entre les mains des mandataires judiciaires s’agissant de la présente procédure pour un montant total de 350 209,85 €.

Par jugement du 13 octobre 2025 du même tribunal, la procédure de sauvegarde a été convertie en redressement judiciaire, les mandataires ayant été maintenus en leurs fonctions.

Par assignation délivrée les 29 et 30 octobre 2025, la SARL Dasol a fait attraire à l’instance en intervention forcée les organes de la procédure collective de la SARL Cig développement.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 13 janvier 2026.

La SCP d’Administrateurs judiciaires [N] & Rousselet, la SELARL 2M et associés, la SCP BTSG et la SELAFA Mandataires judiciaires associés ont constitué avocat, lequel n’a pas déposé de conclusions.

L’incident a été fixé à l’audience du 24 mars 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 16 février 2026, la SARL Dasol demande au juge de la mise en état de :

— juger la requête de la SARL Dasol recevable et bien fondée ;

— juger la demande reconventionnelle de la SARL Cig développement irrecevable ;

— débouter la SARL Cig développement de l’ensemble de ses fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SARL Dasol ;

— débouter les sociétés Las ciudad et Broadway de l’ensemble de leurs fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SARL Dasol ;

— condamner la SARL Cig développement à payer à la SARL Dasol la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure d’incident.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au fondement des articles 122 et 70 du code de procédure civile, que la demande reconventionnelle de la SARL Cig développement, tendant à l’expulsion de la SARL Dasol des locaux loués, ne présente aucun lien de rattachement avec la demande de nullité de l’acte de vente initialement formulée par celle-ci.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, la SARL Cig développement demande au juge de la mise en état de :

— juger la requête sur incident de la SARL Dasol irrecevable, en tous les cas mal-fondée ;

— juger la demande reconventionnelle de la SARL Cig développement recevable comme présentant un lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile avec les demandes originaires ;

— débouter la SARL Dasol de l’ensemble de ses fins et prétentions à son encontre ;

— la condamner à lui verser une somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure d’incident.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le caractère illicite de l’occupation du lot n° 54 par la SARL Dasol a pour conséquence directe et immédiate que le cédant a purgé, conformément aux dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, le droit de préférence du locataire s’exerçant sur le seul lot n° 1, et de sanctionner l’occupation sans droit ni titre du preneur en ordonnant l’expulsion du preneur du lot n° 54, de sorte que le tribunal ne saurait trancher la problématique relative à la nullité de l’acte de vente du 30 avril 2018 sans statuer préalablement sur l’intégration ou non du lot n° 54 aux surfaces objet du bail commercial. Elle ajoute qu’il est de bonne justice que les demandes principales et reconventionnelles soient jugées ensemble, puisque requérant l’analyse des mêmes actes juridiques.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, la SCI Las ciudad et la SCI Broadway demandent au juge de la mise en état de :

— juger la requête sur incident de la SARL Dasol irrecevable, en tout cas mal fondée ;

— la débouter de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions à leur encontre ;

— la condamner à leur verser respectivement à chacune la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’incident.

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir que les demandes respectives des parties à la procédure ont trait et sont les conséquences des mêmes actes, la qualification de l’occupation du lot n° 54 ayant des conséquences sur la validité de la notification du droit de préemption et dès lors la vente du fonds de commerce.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de la SARL Cig développement

Selon les dispositions de l’article 789, alinéa 1er, 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 70, du même code dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.

L’existence d’un lien suffisant entre la demande reconventionnelle est appréciée librement par les juges du fond (3e Civ., 15 oct. 2013, n° 12-19.563).

En l’espèce, l’appréciation tant de la demande d’annulation de l’acte de vente du 30 avril 2018 au motif du non-respect par le vendeur du droit de préférence du preneur, que de la demande d’expulsion du lot n° 54 de la SARL Dasol par le bailleur au motif de son occupation sans droit ni titre, nécessite la détermination préalable de l’étendue exacte de l’assiette du bail commercial dont bénéfice la SARL Dasol, donc de la régularité de l’occupation par celle-ci du lot n° 54.

Cependant, si les moyens développés au soutien de l’une et l’autre demande présentent une certaine identité, les prétentions en elles-mêmes, à l’égard desquelles seules l’existence d’un lien suffisant doit être apprécié, en application des dispositions de l’article 70, alinéa 1er du code de procédure civile, ne présentent aucun lien direct.

À cet égard, l’acceptation ou le rejet de la demande d’annulation de la vente n’a aucun effet direct sur le bien-fondé de la demande d’expulsion formée par la SARL Cig développement, et inversement.

Il n’existe donc aucun lien suffisant, au sens des dispositions précitées, justifiant de juger les demandes ensemble, étant à cet égard rappelé qu’il ne suffit pas que la demande reconventionnelle soit relative au même acte juridique que celui qui fonde la demande initiale pour établir un lien suffisant entre elles (3e Civ., 27 janv. 2015, n° 13-24.869).

Par conséquent, les demandes reconventionnelles de la SARL Cig développement seront déclarées irrecevables.

2. Sur les autres mesures

L’article 790 du code de procédure civile énonce que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, succombant, la SARL Cig développement sera condamnée aux dépens de l’incident.

Condamnée aux dépens, la SARL Cig développement sera condamnée à verser à la SARL Dasol une somme qu’il est équitable de fixer à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Par ailleurs, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par la SCI Las ciudad et la SCI Broadway au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La procédure sera renvoyée à l’audience du 2 juin 2026, les parties étant convoquées pour la fixation d’un calendrier de procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

DÉCLARE irrecevables les demandes reconventionnelles de la SARL Cig développement libellées ainsi :

« SUR DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

DIRE ET JUGER que la société DASOL occupe sans droit ni titre de lot n° 54 de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3],

CONDAMNER la société DASOL et tous occupants de son chef à évacuer le lot n° 54 de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3],

DONNER ACTE à la société CIG DEVELOPMENT de ce qu’elle consent à ce que la demanderesse évacue le lot n° 54 dans un délai « de courtoisie » de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

DIRE ET JUGER que passé ce délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, la demanderesse sera bien fondée à mettre en compte une astreinte de 1 000 € par jour de retard,

A DEFAUT :

CONDAMNER solidairement les sociétés BROADWAY et LAS CIUDAD à garantir la société CIG DEVELOPMENT de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

RESERVER le chiffrage du préjudice de la société CIG DEVELOPMENT découlant le cas échéant des manquements des sociétés BROADWAY et LAS CIUDAD » ;

RÉSERVE le surplus des droits des parties ;

MET les dépens de l’incident à la charge de la SARL Cig développement ;

CONDAMNE la SARL Cig développement à verser à la SARL Dasol une indemnité de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL Cig développement, la SCI Las ciudad et la SCI Broadway de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du 02 juin 2026 à 09 heures 00, en présence des avocats des parties, pour la fixation d’un calendrier de procédure ;

INVITE la SARL Cig développement à mettre ses conclusions en conformité avec la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY