TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Février 2026

N° RG 24/06637 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZW24

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence

[B] situé [Adresse 1]/ [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic

C/

[B] [S] Madame [B] [S]

Demeurant Résidence [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence

[B] situé [Adresse 1]/ [Adresse 2])

pris en la personne de son syndic

Société MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U0008

DEFENDEUR

Madame [B] [S]

Demeurant Résidence [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [S] est propriétaire de plusieurs lots dans l’ensemble immobilier la « Résidence [B] » située [Adresse 1] / [Adresse 2] à [Localité 1], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [S], dans le règlement de ses charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Maville Immobilier, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 06 août 2024, et sollicite de :

CONDAMNER Mme [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la « Résidence [B] » sise [Adresse 1] / [Adresse 2], représenté par son Syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 8.513,53 euros, correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 juillet 2024 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 8 juin 2023 ;CONDAMNER Mme [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 894 euros sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;CONDAMNER Mme [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code Civil ;CONDAMNER Mme [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme 1.920 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;ORDONNER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;CONDAMNER Mme [B] [S] aux entiers dépens, incluant la somme de 166,87 euros.

Mme [S], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 09 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.513,53 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au 26 juillet 2024, 3e trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2023.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [S] est propriétaire des lots n°1012, 1132 et 1133 dans cette copropriété.

A l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-20 mars 2019 approuvé les comptes de l’exercice 2017/2018, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2019/2020, ratifié divers travaux et son attestation de non-recours,

-06 octobre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018/2019, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2020/ 2021, voté divers travaux ; et son attestation de non-recours.

-29 mars 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019/2020, modifié le budget de l’exercice 2020/2021, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2021/2022 et voté divers travaux et son attestation de non-recours,

-14 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020/2021, de l’exercice 2021/2022 et de l’exercice 2022/2023, ayant voté divers comptes travaux et son attestation de non-recours,

— le procès-verbal de l’assemblée spéciale des copropriétaires du 13 février 2023 nommant le syndic actuel,

— la mise en demeure du 08 juin 2023 sollicitant le paiement de 5.292,50 euros,

— la facture d’huissier du 05 février 2024 relative à la délivrance d’une sommation de payer d’un montant de 166,87 euros,

— les appels de fonds afférents aux lots n°1012, 1031, 1132, 1133 couvrant la période du 3ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024,

Or, au vu de la matrice cadastrale, le syndicat ne démontre pas que la défenderesse soit propriétaire du lot n°1031 sur lequel les charges de copropriété ont été appelées. Par conséquent, faute de justifier par tout autre élément que Mme [S] soit propriétaire du lot n°1031, il conviendra de retrancher sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires celles afférentes audit lot, à savoir la somme de 90,7 euros.

— le décompte de la défenderesse faisant apparaître un solde débiteur de 9.574,40 euros au titre des charges courantes arrêtées au 26 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, comprenant 1.060,87 euros de frais de recouvrement, dont 166,87 euros à titre de dépens et 894 euros de frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, décomposés de façon suivante :

-72 euros au titre de « prestations mise en demeure » facturés le 08 juin 2023,

-72 euros au titre de « prestation mise en demeure » facturés le 06 décembre 2023,

-150 euros au titre de « prestation remise dossier huissier » facturés le 24 janvier 2024,

-600 euros au titre de frais de « prestation suivi impayé » facturés le 26 juillet 2024,

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 14 mars 2024 au 30 septembre 2025 de telle sorte qu’il ne peut en être déduit le montant des prestations de « mise en demeure » et de « prestation remise dossier huissier », facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront donc écartées.

S’agissant de la « prestation suivi impayé » facturée le 26 juillet 2024, le contrat de syndic ne facture qu’en cas de « diligences exceptionnelles », ce dont le demandeur ne justifie pas au regard des pièces produites au dossier. Cette somme ne sera pas retenue.

S’agissant de la somme de 166,83 euros relative au coût de la signification de la sommation de payer du 26 janvier 2024 (et non 166,87 euros comme indiqué sur le décompte), cette facture est examinée au titre de frais nécessaires au recouvrement relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 conformément à l’article 12 du code de procédure civile. Dès lors que cette diligence est justifiée, son montant sera retenu à hauteur de 166,83 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance d’un montant de 166,83 euros, que la défenderesse devra lui verser, au titre des frais nécessaires au recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie également d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de (9.574,40 – 166,83 – 894 – 90,7) 8.422,87 euros, correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2021 au 26 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le syndicat des copropriétaires ne produisant pas de justificatifs permettant de démontrer l’envoi de la mise en demeure du 08 juin 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte. Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il explique qu’en omettant de payer ses charges de copropriété, la débitrice a affecté la situation financière de la copropriété dont l’insuffisance de trésorerie ne permet plus que difficilement le paiement des divers fournisseurs.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [S] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [S], qui succombe, est condamnée aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas la somme de 166,83 euros au titre de la sommation de payer du 26 janvier 2024, comme jugé précédemment.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Elle ne saurait dès lors être ordonnée comme demandé par le demandeur. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [B] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la « Résidence [B] » sise [Adresse 1] / [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 8.422,87 euros, correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2021 au 26 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [B] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la « Résidence [B] » sise [Adresse 1] / [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 166,83 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la « Résidence [B] » sise [Adresse 1] / [Adresse 2], représenté par son syndic, de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [B] [S] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la « Résidence [B] » sise [Adresse 1] / [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT