N° RG 25/01367 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5ZL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Tribunal de proximité de [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

[E] Service Civil

N° RG 25/01367 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5ZL

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Alexandre GASSE;

M. [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Alexandre GASSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 5 MAI 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. VILOGIA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

PARTIE REQUISE :

Monsieur [S] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Comparant à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2026

ORDONNANCE:

Contradictoire rendue en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, la S.A. Vilogia a fait assigner en référés M. [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Haguenau en résiliation de deux baux conclus avec ce dernier.

Elle expose avoir donné à bail un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 3] à [Localité 4] à M. [S] [N] par contrats conclus le 23 février 2022, moyennant un loyer initial mensuel de 562,11 euros charges comprises pour le logement, et 56,68 euros pour l’emplacement de stationnement.

Les loyers ayant cessé d’être régulièrement réglés, elle leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans les baux et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative en date du 3 avril 2025.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au juge des référés:

— de constater la résiliation de plein droit des baux,

— d’ordonner l’expulsion du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique, – de le condamner au paiement, à titre de provision :

— d’une somme de 2 196,65 euros au titre loyers impayés pour le logement et 248,28 euros au titre loyers impayés pour l’emplacement de stationnement arrêtés au 4 juin 2025,

— et d’une indemnité d’occupation révisable de 645,97 euros par mois pour le logement et 62,07 euros par mois pour l’emplacement de stationnement jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 décembre 2025.

La S.A. Vilogia, représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation des baux et dépose un décompte actualisé. Elle indique ne pas avoir été informée de la procédure de surendettement dont le défendeur fait l’objet et qu’elle n’est pas opposée à des délais de paiement.

M. [N] a comparu en personne. Il explique attendre l’instruction d’un dossier de la MDPH pour bénéficier de l’allocation pour adultes handicapés, et avoir également déposé un dossier de surendettement qui a été orienté vers une procédure de rétablissement personnel. Il ajoute accueillir son enfant en hébergement une fin de semaine sur deux, et demande des délais de paiement.

La copie de la décision de surendettement, dont la communication a été autorisée en cours de délibéré, a été réceptionnée au greffe le 28 janvier 2026, imposant en date du 16 décembre 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Le juge a ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à présenter leurs observations sur la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers du Bas-Rhin du 16 décembre 2025 et en invitant la S.A. Vilogia à produire un décompte locatif réactualisé permettant d’identifier la dette existante au 16 décembre 2025 ainsi que la reprise ou non du paiement du loyer courant par M. [N] à compter de cette date.

A l’audience du 10 mars 2026, la S.A. Vilogia, représentée par son avocat, produit un nouveau décompte au 4 mars 2026 à hauteur de 3 380,55 euros et affirme que le défendeur n’a pas repris le paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré pour la présente ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par l’huissier de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAF de la situation des impayés par lettre recommandée avec avis de réception en date du 31 mars 2025 délivrée le 4 avril 2025, soit deux mois avant la date d’assignation du 18 septembre 2025.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par l’huissier à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 9 décembre 2025.

Cette dernière a, le 2 décembre 2025, adressé au Tribunal un bilan social relatif à la situation de M. [N].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrats conclus le 23 février 2022, la S.A. Vilogia a donné à bail à M. [N] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer révisé de 650,57 euros charges incluses pour le logement et de 62,65 euros charges incluses pour l’emplacement de stationnement..

Ces baux comportent une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, les baux prévoient une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 3 avril 2025 un commandement de payer la somme de 2 283,58 euros en principal a été signifié aux défendeurs, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

M. [N] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 4 juin 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux par M. [N], malgré la résiliation des baux, cause à la S.A. Vilogia un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant aux loyers.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

M. [N] sera condamné à son paiement, du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

M. [N] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que M. [N] reste redevable de la somme de 3 109,56 euros au 4 mars 2026 après avoir expurgé les sommes mises en compte au titre des frais d’assignation, du commandement de payer et de la lettre recommandée au préfet, qui sont déjà compris dans les dépens.

La recevabilité de la procédure de surendettement n’empêche pas l’obtention d’un titre par la bailleresse.

M. [N] sera condamné au paiement de ce montant, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Sur la procédure de surendettement et les délais de paiement

M. [N] a été déclaré recevable au bénéfice d’une procédure de surendettement le 28 octobre 2025 et la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel. Le 16 décembre 2025, la commission a décidé d’imposer un effacement total des dettes de M. [N].

L’article 24 VIII dernier alinéa de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement ou en cas de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause résolutoire, qui reprend cependant son plein effet si le locataire ne s’acquitte pas des loyers et charges courants.

L’article 24 VI de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs la manière dont le juge statue lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges.

Or, il résulte du compte locatif que M. [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant, ce dernier étant stipulé comme payable chaque mois à terme échu.

De même, l’article 24 VII ne prévoit la possibilité d’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire qu’à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Dès lors, la clause résolutoire ne sera pas suspendue, nonobstant la procédure de rétablissement personnel.

3. Sur l’exécution provisoire :

La présente ordonnance de référé est exécutoire de plein droit par provision en vertu de l’article 489 du code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [N] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué à la demanderesse une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de la S.A. Vilogia ;

CONSTATONS que les baux conclus le 23 février 2022 entre les parties sont résiliés de plein droit au 4 juin 2025 ;

CONDAMNONS M. [S] [N] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 3 109,56 euros à titre de provision pour l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 4 mars 2026 , avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

DÉBOUTONS M. [S] [N] de sa demande de délais de paiement;

dans ce cas,

FIXONS le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant des loyers si les baux avaient été maintenus, majoré de celui de la provision pour charges ;

CONDAMNONS M. [S] [N] au paiement de cette indemnité provisionnelle à la S.A. Vilogia du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNONS l’évacuation par M. [S] [N], et tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 4] à [Localité 4], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDONS à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de M. [S] [N] ;

dans tous les cas,

DÉCLARONS la présente ordonnance exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS M. [S] [N] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [N] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGEONS ET PRONONÇONS, les jour, mois et an susdits, et nous, juge des référés et greffier, avons signé la présente ordonnance.

Le Greffier, Le Juge