N° RG 25/01589 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OBNC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01589 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-OBNC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 568 501 415

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [O] [P]

Madame [L] [P]

Domiciliés ensemble [Adresse 5]

[Localité 4]

comparants

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 8 décembre 2022 et ayant pris effet le 22 décembre 2022, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à M. [O] [P] et Mme [L] [P] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation de type 5 n° 01 01 1770 01 0013, étage 02, un garage 01 01 1770 01 4031 box 31 a été adjoint par contrat du 9 janvier 2023, sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 720,95 € pour l’appartement, 38,21 € pour le garage outre les provisions mensuelles pour charges respectivement de 269,48 € et de 2,18 €.

La S.A.E.M. L. [Adresse 3] a signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 20 août 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait signifier à M. [O] [P] et Mme [L] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 août 2025 pour la somme en principal de 2 452,53 €.

Ce commandement de payer a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 29 août 2025.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 16 janvier 2026, M. [O] [P] et Mme [L] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Aux termes du diagnostic social et financier, M. [O] [P] et Mme [L] [P] occupent le logement avec leurs 4 enfants. Le couple, accompagné à sa demande par les services sociaux, se montre globalement régulier dans le paiement de ses loyers. Le couple signale de nombreux dysfonctionnements de ce logement, déperdition de chaleur, coupures récurrentes et longues d’eau chaude et infestation de cafards, désordres qui ont été signalés en lettres recommandées au bailleur. Ils ont formulé une demande de changement de logement. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais.

La S.A.E.M. L. [Adresse 3], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;

En conséquence,

— condamner M. [O] [P] et Mme [L] [P] ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 200 € outre les charges, à compter du 1er novembre 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— les condamner, conjointement et solidairement, au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et remise des clés ;

— condamner, conjointement et solidairement, M. [O] [P] et Mme [L] [P] à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés au 29 octobre 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 2 261,29 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— les condamner, conjointement et solidairement, en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement ;

— les condamner, conjointement et solidairement, à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Elle actualise sa créance selon décompte arrêté au 9 janvier 2026 à la somme de 1 662,01 €, indiquant que la dette qui s’est reconstituée est liée à une régularisation de charges. Elle n’est pas opposée à des délais de paiement.

M. [O] [P] et Mme [L] [P] ont comparu. Ils indiquent que la dette pour l’ancien logement est réglée. Ils ne comprennent pas le montant des charges et ne sont pas d’accord alors que tout l’immeuble n’a pas de chauffage ni d’eau chaude pendant plusieurs semaines.

Ils demandent des délais de paiement à raison de 50 € par mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 4 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 20 août 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « Article 10 – clause résolutoire », page 10/13 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 29 août 2025 pour un montant en principal de 2 452,53 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, deux paiements de 1 130 € puis 200 € et 1 138,76 € sont respectivement intervenus les 3 et 5 septembre puis un troisième le 7 octobre 2025, sans que les locataires ne se prévalent qu’ils étaient destinés à apurer les causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A.E.M. L. [Adresse 3] produit un décompte en date du 9 janvier 2026 démontrant que M. [O] [P] et Mme [L] [P] restent lui devoir la somme de 1 662,01 € au quittancement du mois de décembre 2025 exigible à la date du décompte.

M. [O] [P] et Mme [L] [P], s’ils n’en contestent pas le montant, ne comprennent pas ces charges compte tenu de l’absence récurrente et longue de chauffage et d’eau chaude sans pour autant préciser la ou les périodes concernées alors qu’ils n’ont a priori, en dehors des lettres recommandées directement adressées, engagé aucune action pour faire constater les manquements évoqués de leur bailleur à son obligation de délivrance en saisissant notamment un service public compétent pour prévenir et traiter l’habitat indigne ou insalubre.

La demande actualisée est donc fondée, la somme de 1 662,01 € comprenant un solde débiteur de 261,29 € pré-existant et 1 400,72 € de régularisation de charges.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement en deniers et quittance de la somme de 1 662,01 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 9 janvier 2026 que les locataires honorent régulièrement le paiement du loyer courant parfois hors du délai contractuel, le loyer étant payable mensuellement à terme échu, et qu’ils sont parvenus à largement apurer leur précédente dette locative.

Les éléments de la cause puis l’engagement de paiements mensuels de 50 € permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [O] [P] et Mme [L] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer à l’exclusion de la notification à la CCAPEX, un signalement à la CCAPEX ayant précédé, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat 8 décembre 2022 et ayant pris effet le 22 décembre 2022 et du 9 janvier 2023 entre la S.A.E.M. L. [Adresse 3], d’une part et M. [O] [P] et Mme [L] [P], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation de type 5 n° 01 01 1770 01 0013, étage 02, un garage 01 01 1770 01 4031 box 31, sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 29 octobre 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [O] [P] et Mme [L] [P] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et provisions pour charges, la somme de 1 662,01 € (décompte arrêté à la date du 9 janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [O] [P] et Mme [L] [P], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, sauf meilleur accord des parties en 33 mensualités de 50 € chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants dont il est rappelé qu’il est payable mensuellement à terme échu ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [O] [P] et Mme [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [O] [P] et Mme [L] [P] soient solidairement condamnés à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [O] [P] et Mme [L] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer à l’exception du signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge