Tribunal Judiciaire de Grasse, 2e chambre construction, 21 novembre 2025, n° 23/05446

TJ Grasse 21 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Absence de preuve de la créance
Le tribunal a constaté que le syndicat principal n'a pas justifié l'approbation des comptes pour la période concernée, ce qui empêche de vérifier l'exigibilité des charges.
Rejeté
Caractère abusif de la résistance
Le tribunal a jugé que la résistance abusive n'était pas caractérisée, le syndicat secondaire n'ayant pas contesté le montant des charges mais ayant indiqué qu'il réglait dès qu'il en avait les moyens.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a estimé qu'il n'était pas équitable de laisser le syndicat secondaire supporter l'intégralité des frais, mais a condamné le syndicat principal à payer une somme au titre des frais irrépétibles.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 2e ch. construction, 21 nov. 2025, n° 23/05446
Numéro(s) :	23/05446
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Philippe FOURMEAUXFabienne LATTY
Cabinet(s) :	FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIESBOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES
Parties :	Syndicat Secondaire des copropriétaires de l' ensemble immobilier LES MIMOSAS

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e FOURMEAUX

1 EXP M^e LATTY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

DÉCISION N° 25/411

N° RG 23/05446 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-POAQ

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MAS DE TANIT, sis à 06160 JUAN LES PINS Chemin du Tanit, poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL LACROIX IMMOBILIER, inscrite au RCS d’ANTIBES sous le n° B 440.534.741, dont le siège social est Résidence LE MAS DE TANIT – Chemin du Tanit – Galerie Commerciale – 06160 JUAN LES PINS, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat Secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MIMOSAS, sis à (06160) JUAN LES PINS Chemin du Tanit, poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SA SOGIRE, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 317.372.704, dont le siège social est sis à PARIS (75019) 11 rue de Cambrai, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant, substitué par M^e ROBERT

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 28 août 2025 ;

A l’audience publique du 19 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

*****

FAITS, PROCEDURES ET PRETENTIONS

Le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MIMOSAS est propriétaire du lot numéro 9003 au sein de l’ensemble immobilier sise chemin de Tani à JUAN LES PINS (06160).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, par acte signifié le 15 novembre 2023, le syndicat principal des copropriétaires LE MAS DE TANIT a assigné le syndicat secondaire des copropriétaires LES MIMOSAS devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« CONDAMNER le Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MIMOSAS à verser au Syndicat principal des Copropriétaires de la résidence LE MAS DE TANIT la somme de 17 973,98 € au titre des charges de copropriété et appels de fonds en application des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et sous réserves de tous autres dus échus ou à échoir.

CONDAMNER le Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MIMOSAS à verser au Syndicat principal des Copropriétaires de la résidence LE MAS DE TANIT les intérêts de droit à compter du 4 novembre 2022 et ce en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

CONDAMNER le Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MIMOSAS au paiement de la somme de 2.877 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du Syndicat principal des Copropriétaires de la résidence LE MAS DE TANIT et ce en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER le Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MIMOSAS au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER le Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MIMOSAS au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir à hauteur des condamnations en principal, intérêts au visa de l’article 515 du Code de Procédure Civile. »

Suivant conclusions responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires LE MAS DE TANIT sollicite du Tribunal de :

« CONDAMNER le Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MIMOSAS à verser au Syndicat principal des Copropriétaires de la résidence LE MAS DE TANIT la somme de 15.359,61 €, décompte arrêté au 6 août 2024, au titre des charges de copropriété et appels de fonds en application des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et sous réserves de tous autres dus échus ou à échoir.

CONDAMNER le Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MIMOSAS au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir à hauteur des condamnations en principal, intérêts au visa de l’article 515 du Code de Procédure Civile. »

*****

En défense, suivant conclusions notifiées par RPVA le 4 juillet 2024, le syndicat secondaire des copropriétaires LES MIMOSAS requiert du Tribunal de :

« DEBOUTER le syndicat principal de l’ensemble immobilier LE MAS DE TANIT de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat principal de l’ensemble immobilier LE MAS DE TANIT à verser au syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MIMOSAS la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat principal de l’ensemble immobilier LE MAS DE TANIT aux entiers dépens de la présente instance. »

*****

La clôture a été prononcée le 3 juillet 2025 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 28 août 2025.

A l’issue de l’audience du 19 septembre 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 21 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, le syndicat principal des copropriétaires LE MAS DE TANIT produit, au soutien de sa demande de condamnation, notamment les pièces suivantes :

un décompte débiteur arrêté au 11 septembre 2023 inclus,des appels de fonds du 1er décembre 2021 au 28 février 2023,des états de répartition du 1er juin 2021 au 31 mai 2022,des états de charges des périodes du 1er juin 2021 au 31 mai 2022le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 août 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/06/21 au 31/05/22, le budget prévisionnel de l’exercice du 01/06/22 au 31/05/23 et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/06/23 au 31/05/24,un contrat de syndic,une mise en demeure en date du 4 novembre 2022,un décompte débiteur arrêté au 1er septembre 2025 inclus.

A l’audience, le syndicat requérant produit un décompte débiteur arrêté au 12 septembre 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 3.482,27 euros.

Le Tribunal relève que cette pièce n’est pas notifiée au RPVA, de sorte qu’elle n’est pas contradictoire.

Pour autant, le solde dû réclamé est inférieur au montant requis dans les dernières conclusions notifiées par le demandeur.

En conséquence, cette pièce étant dans l’intérêt du défendeur, elle sera prise en considération par le Tribunal.

En défense, le syndicat secondaire des copropriétaires LES MIMOSAS verse un extrait de compte entre le 30/11/2009 et le 14/02/2024, et deux avis de virements en date des 27/11/2023 et 14/02/2024.

Le syndicat défendeur fait observer que le syndicat demandeur ne rapporte pas la preuve de sa créance, dans la mesure où il ne verse pas le procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes pour la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2023.

Il ajoute être à jour des charges au 31 mars 2024.

Le Tribunal relève que le dernier décompte produit et susvisé (solde dû de 3.482,27 euros) est compris entre le 1er juin 2024 et le 12 septembre 2025.

Or, le syndicat principal des copropriétaires LE MAS DE TANIT ne verse aux débats qu’un seul procès-verbal d’assemblée générale, celui du 25 août 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/06/21 au 31/05/22, le budget prévisionnel de l’exercice du 01/06/22 au 31/05/23 et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/06/23 au 31/05/24.

Ainsi, il ne justifie pas de l’approbation des comptes de l’exercice du 01/06/22 au 31/05/23, ni de l’adoption du budget prévisionnel postérieur au 31 mai 2024, de sorte que le Tribunal n’a pas les éléments pour en vérifier l’exigibilité.

Or, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale a pour résultat de constituer le titre en vertu duquel le syndic peut poursuivre judiciairement le recouvrement des charges (Cass.3e civ, 6 mai 1996).

En conséquence, le syndicat principal des copropriétaires LE MAS DE TANIT sera débouté de sa demande principale de condamnation du syndicat secondaire des copropriétaires LES MIMOSAS au titre des charges de copropriété et provisions dues.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat principal des copropriétaires LE MAS DE TANIT sollicite la condamnation du syndicat secondaire des copropriétaires LES MIMOSAS au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le syndicat secondaire des copropriétaires LES MIMOSAS rétorque la résistance abusive ne peut être caractérisée, au demeurant il ne conteste pas le montant ou la nature des charges dont il est demandé paiement, qu’il règle dès qu’il dispose de la provision nécessaire, après avoir, le cas échéant, mené toute action nécessaire contre des propriétaires récalcitrants.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble LE MAS DE TANIT est débouté de sa demande principale de condamnation de paiement des charges de copropriété, faute de pièce probante de l’exigibilité des sommes requises.

En conséquence, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble LE MAS DE TANIT sera débouté de ce chef de demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble LE MAS DE TANIT sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat secondaire des copropriétaires LES MIMOSAS l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble LE MAS DE TANIT sera condamné au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat principal des copropriétaires LE MAS DE TANIT de sa demande de condamnation du syndicat secondaire des copropriétaires LES MIMOSAS au titre des charges de copropriété et appels de fonds ;

DEBOUTE le syndicat principal des copropriétaires LE MAS DE TANIT de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble LE MAS DE TANIT de sa demande de condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble LE MAS DE TANIT au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MAS DE TANIT aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE