N° RG 25/03521 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQRS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[R] Civil

N° RG 25/03521 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQRS

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître ALTEIRAC; M^e WIDMAIER

le

Le Greffier

M^e Nicolas ALTEIRAC

M^e Cathy WIDMAIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

5 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. ETABLISSEMENTS FRITZ

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Madame [G] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Cathy WIDMAIER, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [J] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Cathy WIDMAIER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. ETABLISSEMENTS FRITZ est propriétaire d’une maison individuelle d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4], ayant été donnée à bail à Monsieur [J] [E] et Madame [G] [B] selon contrat à effet au 1er août 2020.

Ces derniers ont donné congé et l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 17 janvier 2023.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la société ETABLISSEMENTS FRITZ a fait assigner Monsieur [E] et Madame [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de [R] aux fins de :

— condamner in solidum Monsieur [E] et Madame [B] à verser à la société ETABLISSEMENTS FRITZ la somme de 8.038,84 euros en remboursement des dégradations locatives en cours de bail et des frais d’huissier engagés,

— dire que cette somme viendra se compenser partiellement avec le dépôt de garantie de 930,00 euros versé en début de bail par les consorts [C],

— et condamner in solidum Monsieur [E] et Madame [B] à verser à la société ETABLISSEMENTS FRITZ la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

La société ETABLISSEMENTS FRITZ indique qu’il résulte de l’état des lieux de sortie d’importantes dégradations locatives ainsi qu’un défaut d’entretien en comparaison avec l’état des lieux d’entrée. La présence du commissaire de justice avait été rendue nécessaire par le comportement agressif des locataires lors des premières tentatives d’organisation amiable de l’état des lieux.

La demanderesse a ainsi fait établir des devis et factures pour un montant total de 7.669,64€, comprenant les frais d’entretien de la chaudière (qui n’a pas été effectué par les locataires) de 132,00 € T.T.C.

Elle précise que certains travaux ont été chiffrés et réalisés par la société ETABLISSEMENTS FRITZ elle-même compte-tenu de son activité, les prix appliqués étant nettement inférieurs à ceux du marché. S’y ajoutent les frais d’huissier d’un montant de 369,20 euros.

Les consorts [C] ont constitué avocat le 22 mai 2025 et par conclusions du 5 septembre 2025 demandent au juge de :

— débouter la société ETABLISSEMENTS FRITZ de l’ensemble de ses fins et conclusions,

— condamner la société ETABLISSEMENTS FRITZ à restituer le dépôt de garantie, assortie de la majoration légale de 10% du loyer sur une période courant de février 2023 à la date de l’assignation, soit la somme de 3.813,00 euros, à parfaire à hauteur de 93,00 euros par mois jusqu’à la date de notification du jugement à intervenir,

— dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la notification du jugement à intervenir,

— condamner la société ETABLISSEMENTS FRITZ à payer à Monsieur [E] et Madame [B] une somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils précisent avoir donné congé à leur bailleur et quitté le logement le 31 décembre 2022.

Ils estiment que l’état des lieux d’entrée est conforme au constat d’huissier établi pour l’état des lieux de sortie, qui relève quelques défauts, liés à l’usure du logement, mais constate surtout que, dans l’ensemble, ce logement est en bon état. Les équipements sont du reste fonctionnels et en état d’usage.

Les consorts [C] relèvent que la facture [X] [U] évoque un appartement et non une maison individuelle, de sorte que les lieux supposés de travaux de peinture réalisés par cette société n’est pas établi. La nécessité de réfection complète des peintures n’est pas prouvée, ces dernières s’usant avec le temps.

Les factures BRICOT DEPOT et tickets de caisse MONSIEUR [D] ne permettent pas d’identifier la nature et l’étendue des travaux qui devraient être mis à leur charge, ni quels équipements seraient susceptibles d’être remplacés, et ne justifient en aucun cas le remplacement de ces derniers, tels que les vitrocéramiques ou la hotte, qui étaient en état d’usage au moment de la restitution des lieux.

Les factures établies par la société ETABLISSEMENTS FRITZ constituent des preuves à soi-même, devant être écartées des débats. Leur éventuelle sous-facturation alléguée ne permettent pas d’en déduire que les travaux étaient nécessaires.

Par conclusions responsives du 19 septembre 2025, la société ETABLISSEMENTS FRITZ maintient ses demandes et tend au débouté des demandes reconventionnelles.

Elle précise que l’état des lieux de sortie comporte une multitude de mentions qui ne figuraient pas sur l’état des lieux d’entrée.

Une pré-visite du logement avait été organisée le 2 janvier 2023, avant l’état des lieux de sortie. Il en était ressorti un logement dégradé, ce qu’avaient initialement admis les consorts [C] selon échanges sms produits, ainsi que la nécessité notamment de prévoir l’intervention de professionnels pour remettre le logement en peinture et le nettoyer.

Or, il résulte du procès-verbal de constat que ces interventions ont été bâclées, grossières, et génératrices de dégradations supplémentaires (peintures à reprendre). Certaines de ces dégradations dans la chambre n°3 peuvent être imputées à un dégât des eaux subi par les consorts [C] durant leur occupation en janvier 2021, selon constat amiable produit. Le logement a en outre été restitué sale.

Elle ajoute que la facturation par la société ETABLISSEMENTS FRITZ avait pour but une limitation des coûts, comme le démontrent les taux horaires (53,34 €), au m² (18,25 €) et unitaires pratiqués. Les factures ELECTRO DEPOT et MONSIEUR [D] correspondent aux matériaux et matériels utilisés pour les travaux refacturés au prix coutant. Pour justifier la cohérence de son chiffrage, elle produit deux devis ([X] [U] et [V]) pour des travaux similaires dans un appartement sis au [Adresse 5] aux coûts supérieurs, ainsi qu’un devis W PROPRETE pour la prestation de nettoyage au 10A moyennant un coût de 868,80 €.

Des entreprises ont été consultées pour le remplacement du parquet et du plan de travail ([X] [U]) et des électroménagers (JLD) de ce logement 10A, évaluant des coûts bien supérieurs de respectivement 2.400,60 € et 2.899,61 €.

Elle argue qu’il ne peut être invoqué l’usure normale des embellissements et équipements pour une occupation de deux ans et demi dans les lieux.

Sur l’indemnité de 10%, elle estime qu’elle n’est due qu’à la condition que l’état des lieux de sortie soit conforme à l’état des lieux d’entrée, tandis que le dépôt de garantie n’est pas dû compte tenu du solde des travaux.

Par conclusions responsives du 8 décembre 2025, Monsieur [E] et Madame [B] relèvent que l’état des lieux de sortie comporte la mention “bon état” à 42 reprises, et les termes “fonctionne correctement” à de nombreuses reprises.

Il ne saurait leur être fait grief d’avoir admis l’existence de dégradations à l’occasion d’échanges sms, dont l’authenticité n’est pas démontrée, et en dehors d’un constat d’état des lieux contradictoire.

Ils réfutent les tentatives de démonstration économétriques de la société ETABLISSEMENTS FRITZ qui ne sont pas vérifiables alors que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

Ils relèvent que la société ETABLISSEMENTS FRITZ soutient par ailleurs que certaines dégradations peuvent être imputées à un dégât des eaux, et admet donc en employant le conditionnel qu’elle n’est pas en mesure de faire la démonstration certaine de cette imputabilité.

Ils ajoutent que l’huissier constate que le plan de travail est en bon état, et ne révèle aucun dysfonctionnement des équipements électroménagers nécessitant leur remplacement.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 9 décembre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat, pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

Sur le principal :

1. Sur l’état du logement et les dégradations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.

L’état des lieux d’entrée établi le 1er août 2020 mentionne un logement globalement en « bon état » (noté « B ») pour la quasi-totalité des pièces et équipements, à l’exception de marques d’usure mineures sur l’escalier.

À l’inverse, le procès-verbal de constat établi par Commissaire de Justice le 17 janvier 2023, après une occupation de seulement deux ans et demi, documente de nombreux manquements.

Le constat relève un évier en céramique fissuré en son centre, une porte de freezer de réfrigérateur arrachée, le panier supérieur du lave-vaisselle cassé. Ces dommages relèvent de la dégradation et non de l’usure normale.

S’il est admis qu’une peinture peut subir un jaunissement naturel, le commissaire de justice a constaté que les locataires ont tenté de réaliser eux-mêmes des retouches de peinture non uniformes, laissant apparaître la couche inférieure plus foncée, avec des débords nets sur les plafonds et les boiseries. Cette exécution défectueuse impose une remise en peinture professionnelle.

Le constat souligne un encrassement anormal de la hotte (graisses non nettoyées), du four (résidus brûlés), des bouches d’aération et des cadres de fenêtres.

Sur le dégât des eaux et le défaut d’entretien, il résulte des pièces versées aux débats, notamment des échanges de courriers et de SMS, que les locataires ont été à l’origine d’un sinistre causé par la fonte d’un siphon dans la baignoire. Ce sinistre a engendré des dégâts des eaux dont les traces restaient visibles sur les murs de la salle de bain au moment du départ. Malgré les demandes répétées du bailleur pour obtenir les factures certifiant la bonne exécution des réparations des canalisations, les consorts [C] n’ont produit aucun justificatif.

Ces éléments caractérisent un défaut d’entretien et une négligence manifeste des locataires dans la gestion des sinistres survenus en cours de bail.

2. Sur l’indemnisation du bailleur et la valeur probante des pièces

Les consorts [C] contestent les factures établies par la société bailleresse elle-même, invoquant le principe selon lequel « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ».

Toutefois, la réalité des dommages est ici établie par le constat de Commissaire de Justice.

Pour justifier le montant de ses demandes, la société bailleresse produit :

— des factures d’achat de matériaux et d’équipements de remplacement (Electro Dépôt, Brico Dépôt, Monsieur [D]),

— des devis d’entreprises tierces ([X] [U], JLD) pour des prestations similaires, dont les montants sont nettement supérieurs aux factures de réparation établies par le bailleur; à titre d’exemple, le remplacement des électroménagers a été estimé par un tiers à 2 899,61€ alors que le bailleur ne réclame que le coût réel d’achat des appareils.

Dès lors, la facturation des réparations par le bailleur (via son personnel et à prix coûtant) apparaît comme une mesure de limitation des coûts supportés par les locataires et doit être validée.

L’application d’un abattement pour vétusté est écartée pour l’ensemble des réparations rendues nécessaires par la faute des preneurs.

La société ETABLISSEMENTS FRITZ justifie des frais engagés par la production d’un décompte précis, corroboré par les factures afférentes, s’élevant à 7 669,64 €. Ce montant inclut le remplacement des équipements cassés, les fournitures de bricolage, les heures de nettoyage et la remise en peinture.

Travaux de remise en peinture (3 423,80 €) :

La société [X] [U] a facturé la protection du chantier et la mise en peinture des murs, portes et escaliers. Ces travaux sont justifiés par le procès-verbal de constat qui relève que les peintures réalisées par les locataires eux-mêmes n’étaient ni appliquées, ni uniformes. Le procès-verbal de constat a explicitement noté des débords de peinture blanche sur les plafonds, les boiseries et un poteau initialement violet.

Remplacement de l’électroménager (1 106,86 €) :

Le bailleur réclame le coût réel d’achat des équipements .

Le remplacement du réfrigérateur est motivé par la porte du freezer « arrachée » et un joint décollé.

Le lave-vaisselle présentait un panier supérieur « cassé » ne tenant plus dans son emplacement.

La plaque vitrocéramique, la hotte et le four ont dû être remplacés en raison d’un encrassement extrême caractérisé par des résidus de graisse brûlée et des filtres jamais changés, rendant le matériel irrécupérable selon le bailleur .

Menuiserie et Sols (1 011,80 €) :

— Parquet (350,40 €) :

Le constat d’huissier révèle un sol « abîmé » dans la chambre n°3, précisant que le plancher « ploie légèrement » sous le poids du corps, confirmant un dommage structurel au-delà de l’usure .

— Sanitaires (371 €) :

L’huissier a consigné que le meuble-vasque de la salle de bain était en « très mauvais état », avec un lavabo fissuré en son centre et une tablette sous le miroir totalement désolidarisée du mur .

— Fenêtres (275 €) :

Plusieurs poignées de fenêtres ont été constatées « cassées » (notamment dans le salon et la chambre 2), rendant leur manipulation hasardeuse ou leur fermeture impossible.

— Main d’œuvre, nettoyage et petites fournitures (1 853,47 €) :

Ce poste correspond à 24 heures de travaux de nettoyage et de réparation , complétées par des fournitures de quincaillerie (prises, interrupteurs, cylindres de portes) . Le constat de sortie appuie cette demande en décrivant des fenêtres et cadres non nettoyés, des bouches d’aération obstruées par de l’adhésif et des interrupteurs ou prises cassés.

Chacun de ces postes de préjudice est donc directement corroboré par les dégradations ou les manquements à l’obligation d’entretien constatés contradictoirement par l’officier ministériel.

De plus, le locataire a l’obligation légale de faire réaliser l’entretien annuel de la chaudière. En l’espèce, les locataires ne justifient d’aucun entretien durant leur occupation. La société ETABLISSEMENTS FRITZ produit une facture de 132 € TTC pour la révision et le nettoyage de la chaudière fioul effectués après le départ des locataires, frais qui doivent leur incomber.

S’y ajoutent les frais d’huissier d’un montant de 369,20 €, rendus indispensables par le comportement des locataires lors des premières tentatives d’état des lieux amiable.

Le préjudice total s’établit donc à 8 038,84 €.

3. Sur le dépôt de garantie et les demandes reconventionnelles

Après compensation avec le dépôt de garantie de 930,00 €, les consorts [C] restent redevables de la somme de 7 108,84 €.

La compensation doit donc s’opérer intégralement entre ces sommes. Les locataires seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie et de la majoration de 10%, celle-ci n’étant pas due lorsque la rétention est justifiée par des dégradations documentées.

Monsieur [E] et Madame [B] seront donc condamnés in solidum à payer à la société ETABLISSEMENTS FRITZ la somme de 7 108,84 euros en remboursement des dégradations locatives en cours de bail et des frais d’huissier engagés, avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Monsieur [E] et Madame [B] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Monsieur [E] et Madame [B] succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Il apparaît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société ETABLISSEMENTS FRITZ les frais qu’elle a dû exposer et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il convient dès lors de lui allouer une somme de 1.000,00 euros en application de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [G] [B] à payer à la S.A. ETABLISSEMENTS FRITZ la somme de 7 108,84 euros en remboursement des dégradations locatives et frais de constat, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [E] et Madame [G] [B] de leurs demandes reconventionnelles;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [G] [B] à payer à la S.A. ETABLISSEMENTS FRITZ la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [G] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge