Tribunal Judiciaire de Tarascon, Referes, 10 octobre 2025, n° 25/00161

TJ Tarascon 10 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat n'a pas apporté de preuves suffisantes pour établir le montant exact des charges dues par la défenderesse, rendant la créance incertaine.
Rejeté
Responsabilité de la copropriétaire pour non-paiement des charges
La cour a jugé que, en l'absence de preuve de l'exigibilité des charges, la demande de dommages et intérêts ne pouvait être accueillie.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tarascon, réf., 10 oct. 2025, n° 25/00161
Numéro(s) :	25/00161
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe MAIRINThomas LE TELLIEREric FORTUNETMichèle KOTZARIKIAN

Texte intégral

Référé N° RG 25/00161 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOIY – Page -

Grosse et expédition à :

— M^e Michèle KOTZARIKIAN

— M^e Philippe MAIRIN

Délivrées le : 10/10/2025

ORDONNANCE DU : 10 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00161 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOIY

AFFAIRE : S.D.C. LES BASTIDONS DES ALPILLES / [T] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 10 OCTOBRE 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Aurélie DUCHON, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

S.D.C. LES BASTIDONS DES ALPILLES, représenté par son syndic la sarl PROPRIETES DE PROVENCE, dont le siège social est [Adresse 2]

[Localité 1], agissant par son gérant en exercice domicilié en cette qualité

audit siège,

représentée par M^e Philippe MAIRIN, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

Mme [T] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e LE TELLIER-TARDY substituant M^e Eric FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON M^e Michèle KOTZARIKIAN, avocat au barreau de TARASCON,

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 11 Septembre 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 10 OCTOBRE 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé à [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL PROPRIETE DE PROVENCE, a assigné, par exploit du 12 mars 2025, devant le président du tribunal judiciaire de TARASCON selon la procédure accélérée au fond Madame [T] [K] pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 3616,94 € avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation correspondant à des charges de copropriété échues et impayées comptes arrêtés au 21 février 2025 selon relevé de compte en date du 26 février 2025, la somme de 709,12 € au titre de l’appel de fonds du 1er trimestre 2025, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, outre une indemnité de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Après deux renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires a poursuivi le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception de sa demande au titre de de l’appel de fonds du 1er trimestre 2025 qu’il ne sollicitait plus.

Madame [T] [K] a demandé à titre principal de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes. A titre infiniment subsidiaire, elle a demandé de prendre acte que le syndicat des copropriétaires renonçait à sa demande relative à l’appel de fonds du 1er trimestre 2025, de dire qu’elle n’était recevable que d’une somme de 3382,05 € après déduction des frais de relance et de procédure à hauteur de 234,91 € non justifiés, de lui octroyer les plus larges délais de paiement selon 23 mensualités à hauteur de 140 € la 24ème mensualité correspondant au paiement du solde, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts et de ses autres demandes. Elle a sollicité en tout état de cause sa condamnation, outre aux dépens, à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

Par jugement avant-dire droit du 27 juin 2025, la présidente du tribunal judiciaire de céans a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 juillet 2025 à 10h00 salle D afin de permettre au conseil du syndicat des copropriétaires de présenter ses observations sur le différentiel s’agissant du solde antérieur à la date du 1er avril 2023 ainsi que des sommes figurant au crédit et au débit entre le relevé de compte du 9 septembre 2024 et le grand livre et permettre au conseil de la défenderesse de répliquer.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

Le demandeur communique le détail de son décompte, indique que le différentiel peut s’expliquer par une erreur de saisie et ajoute qu’en toute hypothèse le montant le plus favorable à la défenderesse peut être retenu.

La défenderesse fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune explication cohérente sur le détail des soldes antérieurs discordants pas plus que sur les écritures différentes entre le grand livre et le décompte du 9 septembre 2024. Elle indique que le décompte des sommes indiquées par le demandeur fait apparaître de nouvelles sommes qui ne sont pas reprises dans le grand livre.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette loi prévoit que chaque année le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses d’entretien courant et de maintenance, dont les copropriétaires s’acquittent par provision trimestrielle ou selon la périodicité fixée en l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 14-2 de la loi prévoit que les sommes afférentes aux travaux votés en assemblée générale des copropriétaires sont exigibles selon les modalités prévues et votées par cette même assemblée.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 15 de la même loi prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires.

L’article 18 ajoute que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la même loi.

Enfin, l’article 19-2 prévoit qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre des articles 14-1 ou 14-2 et, après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions encore non échues en application de ces mêmes dispositions ainsi que les sommes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté selon les cas l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel et des travaux, condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions et/ou des sommes exigibles.

Conformément aux dispositions de l’article10-1de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

A l’appui de sa demande, le syndicat communique notamment :

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue 3 décembre 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 2020-2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ; le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue 10 novembre 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 2022-2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ; le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue 18 juillet 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 2021-2022, réajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ; le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue 21 février 2024 ; le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue 17 février 2025 ayant voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 ;

— les appels de fonds pour les périodes du 1er avril 2023 au 31 mars 2025 ;

— une lettre de mise en demeure distribuée le 20 septembre 2024 portant réclamation de la somme de 6254,55 € ;

— un relevé de compte daté du 26 février 2025 comptes arrêtés au 21 février 2025 comportant un solde débiteur de 3616,94 € ;

— un extrait du grand livre pour la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2024 ainsi que la liste des appels de fonds;

— un relevé de compte daté du 3 juin 2025 comptes arrêtés au 13 avril 2025 comportant un solde débiteur de 3616,94 €.

Madame [K] conteste la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges échues faisant valoir que :

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’elle serait propriétaire d’un logement au sein de l’immeuble [Adresse 4] ;

— aucune pièce probante n’est versée pour justifier de la somme de 3498,47 € correspondant à un « solde antérieur » au 1er avril 2023 de sorte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’exigibilité des sommes réclamées ;

— l’assemblée générale du 21 février 2024 a décidé d’annuler la résolution n°6 de l’assemblée générale du 12 mars 2021 « approbation des investissements 2020/2021 pour un montant de 53660 € » précisant que « les copropriétaires ayant payés cet appel de fons travaux, verront un crédit sur le compte copropriétaire, ceux ne l’ayant jamais payé verront leur dette annulée » et que son compte n’a fait l’objet d’aucune annulation de dette ou de crédit ;

— elle est à jour de ses charges courantes à l’exception de la somme de de 3498,47 € qu’elle conteste.

Il sera tout d’abord observé que Madame [K] reconnaît dans ses écritures être copropriétaire au sein de la résidence des lots 11 et 54 de sorte que son premier motif de contestation est inopérant.

En outre, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait valoir que les procès-verbaux des assemblées générales qui ont approuvé les comptes n’ont pas fait l’objet de contestation de sorte que l’extrait du grand livre pour la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2024 concernant Madame [K] émanant du précédent syndic, la société LM IMMOBILIER, retrace les appels de fonds la concernant. Il ressort de cet extrait que Madame [K] était débitrice de la somme de 3380,37 € au 1er avril 2023.

Or le solde au 1er avril 2023 figurant sur le relevé de son compte en date du 3 octobre 2023 repris dans les appels de fonds postérieurs correspond à la somme de 3498, 47 €. Le syndicat des copropriétaires indique que ce différentiel peut correspondre à une erreur de saisie. Il n’apporte pas d’explications sur les différences entre les sommes portées au crédit et au débit figurant sur ce relevé de compte avec les écritures figurant sur le grand livre. En outre, le décompte qu’il produit dans ses écritures pour justifier du montant de 3498,47 € au 1er avril 2023 ne correspond pas au détail figurant dans le grand livre.

Ces éléments ne permettent pas de déterminer précisément les sommes dues par Madame [T] [K] au titre des charges impayées de sorte que la créance du syndicat n’apparaît pas certaine.

Il convient ainsi de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges impayées mais également de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, par jugement contradictoire, en dernier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL PROPRIETE DE PROVENCE de sa demande de paiement des charges impayées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL PROPRIETE DE PROVENCE de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL PROPRIETE DE PROVENCE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE