TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00206 -

N° Portalis DBW5-W-B7J-JHUN

Minute : 2025/

Cabinet D

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 10 Juillet 2025

[O] [G]

C/

[P] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [O] [G]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [H]

Mme [Z]

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Juillet 2025

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Assistée de Rachida ACHOUCHI, Greffier

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Madame [H]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [P] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Juin 2025

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 octobre 2020, Mme [O] [G] a donné à bail à Mme [P] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 540 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 90 euros.

Par acte extrajudiciaire du 13 janvier 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 14 janvier 2025, Mme [G] a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3.942,44 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 7 janvier 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 3 avril 2025, Mme [G] a fait assigner Mme [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– constater acquise la clause résolutoire du bail ;

— -rejeter la demande de délais

– ordonner l’expulsion de la locataire des lieux loués et ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– la condamner au paiement :

* à titre provisionnel, de la somme de 4.414,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation outre les intérêts de droit à compter de chaque terme du loyer (article 1153-1 du code civil) ;

* à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation de 630 euros mensuelle;

* au titre de la clause pénale, de la somme de 500 euros

* de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, qui comprendront les frais de procédure antérieurs et ceux liés au recouvrement et à l’expulsion.

À l’audience du 10 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [G] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 4.914 euros, selon décompte arrêté au 10 juin 2025. Elle s’oppose fermement à tout délai de paiement. Elle indique qu’elle ne peut pas donner de quittances de loyers alors que ceux-ci ne sont pas payés.

Mme [Z], comparant en personne, indique qu’elle n’est pas d’accord avec le montant des charges qui lui sont imputées. Elle indique que le loyer est de 630 euros et non 658 euros. Elle a demandé un plan d’apurement. Elle a eu des problèmes de santé, perçoit le RSA et a une fille à charge. Elle commence une reconversion professionnelle. Elle veut quitter le logement et souhaite ses quittances pour en trouver un autre.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a fait l’objet d’un procés-verbal de carence.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les logements collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail

– le commandement de payer

– un décompte locatif arrêté au 2 juin 2025, faisant état d’n arriéré locatif de 4.914 euros

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la locataire n’est pas à jour du règlement des loyers et charges. Il est justifié par ailleurs de ce que les parties ont convenu d’une augmentation de la provision sur charges portant le loyer à 658 euros par mois.

Par conséquent, Mme [Z] sera condamnée à payer à Mme [G] la somme de 4.914 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 juin 2025.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois trouve à s’appliquer, bien que le commandement délivré vise un délai de six semaines, dans la mesure où, quoique les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 soient d’ordre public, celui-ci est de protection ; de sorte qu’en application de l’article 1102 du code civil, les parties sont libres de déterminer une clause du contrat plus protectrice du locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [Z], par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025 et portant sur la somme en principal de 3.942,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 janvier 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif qu’aucune somme n’a été réglée depuis lors.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 13 mars 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [Z] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative.

Il ressort des débats qu’elle n’a pas repris le paiement des loyers courants et qu’elle n’apparaît pas être en situation de régler sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Par conséquent, Mme [Z] sera déboutée de sa demande d’échelonnement de la dette.

Sur l’expulsion

Mme [Z], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 3 mars 2025 suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation sous astreinte au regard de l’octroi de la force publique jugée suffisante à l’exécution du présent jugement.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois.

Il y a lieu d’autoriser Mme [G] à faire transporter les meubles et effets personnels de Mme [Z] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [Z] cause un préjudice à Mme [G] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charge, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux. Au regard du caractère indemnitaire de cette somme, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur la clause pénale

En l’espèce, le contrat de bail ne comporte aucune clause pénale.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z], partie succombante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de procédure antérieurs, et ceux liés au recouvrement et à l’expulsion, ainsi qu’à payer au demandeur la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Mme [P] [Z] à payer à Mme [O] [G] la somme provisionnelle de 4.914 euros au titre des loyers et charges dus au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025, date de l’assignation ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu le 23 octobre 2020, entre d’une part, Mme [O] [G] et d’autre part, Mme [P] [Z], portant sur le logement situé [Adresse 3], à la date du 13 mars 2025 par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Mme [P] [Z] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 13 mars 2025;

DISONS que Mme [P] [Z] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [O] [G] à faire expulser Mme [P] [Z] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNONS Mme [P] [Z] à payer à Mme [O] [G] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer et à la provision mensuelle pour charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 13 mars 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [O] [G];

REJETONS la demande de délais formulée par Mme [P] [Z];

CONDAMNONS Mme [P] [Z] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de procédure antérieurs et ceux liés au recouvrement de la créance et à l’expulsion;

CONDAMNONS Mme [P] [Z] à payer à Mme [O] [G] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,