N° RG 26/00068 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6A6S

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 1] représenté par Mme [L] [B] épouse [N] en qualité de personne habilitée suivant jugement du 18 décembre 2024

Madame [L] [B] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Madame [O] [K] divorcée [M], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 12 Mars 2026

Camille TROADEC lors du délibéré du 30 Avril 2026

DÉBATS : 12 Mars 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 30 Avril 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 30/04/2026

Exécutoire à : M^e CAMUS-ROUSSEAU Martine

Copie à : Mme [K] [O], M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2013, Monsieur et Madame [E] [B] ont donné en location à Madame [O] [K] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 694,22 euros.

Madame [V] [B] et Monsieur [E] [B] sont décédés laissant pour leur succéder Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B].

Par jugement du 18 décembre 2024, le juge des tutelles a habilité Madame [L] [B] épouse [N] à représenter Monsieur [J] [B] dans le cadre d’une habilitation familiale générale.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, Madame [L] [B] épouse [N] en son nom et qualité de représentante de Monsieur [J] [B] a fait assigner Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 5 février 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction la validation du congé pour vente, l’expulsion de la locataire ainsi que différentes condamnations en paiement.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 12 mars 2026, Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B], représentés par leur conseil qui a repris oralement le bénéfice de ses écritures, sollicitent de la juridiction de:

— déclarer Madame [B] prise en son nom personnel et en sa qualité de représentant de Monsieur [J] [B], recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal,

— constater que Madame [K] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] et de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— se voir autoriser à procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls des locataires, à défaut de tout local désigné,

— condamner Madame [K] au paiement de la somme de 9 719,08 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au mois de décembre 2025 inclus, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du Code Civil,

— condamner Madame [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actualisé (644,22 euros) majoré des charges (50 euros) soit la somme mensuelle de 694,22 euros jusqu’à la libération totale des lieux,

A titre subsidiaire,

— constater que Madame [K] n’a pas réglé l’arriéré de loyers ni justifié de l’assurance du logement dans les délais impartis au commandement délivré le 19 décembre 2024,

— ordonner la résiliation du bail et l’expulsion de Madame [K] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] et de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— se voir autoriser à procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls des locataires, à défaut de tout local désigné,

— condamner Madame [K] au paiement de la somme de 9 719,08 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au mois de décembre 2025 inclus, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du Code Civil,

— condamner Madame [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actualisé (644,22 euros) majoré des charges (50 euros) soit la somme mensuelle de 694,22 euros jusqu’à la libération totale des lieux,

En tout état de cause,

— condamner Madame [O] [K] à leur payer les entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement et le procès-verbal de difficultés et 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 9024,86 euros, mois de janvier 2026 inclus.

Madame [O] [K], comparante en personne, a indiqué ne pas contester la validité du congé délivré. Elle a expliqué avoir fait face à des difficultés financières et sollicite l’octroi de délais avant de quitter les lieux. Elle a ajouté contester le montant de la dette locative évalué par les bailleurs, estimant cet impayé aux alentours de 6000 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit en outre que e bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B] font valoir qu’ils ont fait délivrer un congé pour vente par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025 pour la date du 30 septembre 2025 à Madame [O] [K].

Il est produit aux débats à l’appui de la demande le contrat de bail ainsi que le congé délivré. Ce congé précise qu’il est délivré pour vente du bien immobilier et mentionne une offre de vente au prix de 200 000 euros.

Madame [O] [K], présente à l’audience, n’a émis aucune contestation quant à la validité du congé.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme. Il sera donc validé.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Sur l’expulsion de la locataire:

Le bail étant résilié au 30 septembre 2025, Madame [O] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date des lieux loués. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi celle de toute personne de son chef des lieux indûment occupés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Madame [O] [K] forme une demande pour obtenir un délai avant de quitter les lieux. Elle fait état de ses difficultés financières et de sa situation personnelle pour justifier l’octroi de ce délai

Si Madame [O] [K] a pu faire état de ses difficultés et de sa volonté d’apurer l’ensemble de ses dettes à l’audience, force est de relever qu’elle a déjà bénéficié de fait de délais pour quitter les lieux relativement importants. En effet, le bail est résilié depuis le 30 septembre 2025 soit plusieurs mois.

Aussi, il convient de la débouter de cette demande et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur la demande portant sur les meubles et objets mobiliers:

Les dispositions l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution portant sur l’entrepôt des meubles et objets mobiliers à la date de l’expulsion relèvent des formalités susceptibles d’être mise en oeuvre sous le contrôle du Juge de l’Exécution dans le cadre des opérations d’expulsion et ne sauraient à priori servir de base légale à une décision de la juridiction compétente pour statuer sur la résiliation du contrat de bail.

Il convient en conséquence de débouter Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B] de leurs demandes portant sur les meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués.

Sur l’indemnité d’occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 septembre 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 694,22 euros à compter de cette date.

Madame [O] [K] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Madame [O] [K] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [O] [K] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B] sollicitent de la juridiction la condamnation de Madame [O] [K] à leur verser la somme de 9024,86 euros, suivant décompte produit aux débats mois de janvier 2026 inclus.

Madame [O] [K] conteste le montant réclamé. Elle produit aux débats un relevé de virements opérés au profit des bailleurs. La lecture de ce relevé laisse apparaître que sont impayés pour l’année 2025 les mois de janvier, mars, avril et novembre. Madame [O] [K] a par ailleurs indiqué que n’ont pas été versés les loyers de janvier, juin, juillet, octobre et novembre 2024.

Au regard des différentes pièces produites aux débats, il apparaît que les impayés s’établissent à la somme de 3471,10 euros+ 2776,88 = 6247,98 euros.

Madame [O] [K] sera en conséquence condamnée à payer à Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B] la somme de 6247,98 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 5 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [K] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens qui ne sauraient comprendre les frais de commandement et le procès-verbal de difficulté et sera condamnée à verser à Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déclare valable le congé délivré par Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B] pour la date du 30 septembre 2025.

Constate l’occupation sans droit ni titre de Madame [O] [K] des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1] depuis le 30 septembre 2025.

Dit que l’expulsion de Madame [O] [K] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Madame [O] [K] de sa demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Déboute Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B] de leur demande relative aux meubles garnissant le logement.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [O] [K] le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 694,22 euros charges comprises à compter du 30 septembre 2025.

Condamne Madame [O] [K] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 694,22 euros jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du mois de février 2026.

Condamne Madame [O] [K] à payer à Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B] la somme de 6247,98 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 5 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Condamne Madame [O] [K] à verser Madame [L] [B] épouse [N] et Monsieur [J] [B] une indemnité de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [O] [K] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE