Expéditions à :

— service expertise

Grosse à :

— M^e RAMON

— M^e KOTZARIKIAN

Délivrées le : 20/11/25

Minute N° : 25/06

DOSSIER N° : N° RG 25/00002 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DNP3

AFFAIRE : [M] / [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT RENDU LE 20 NOVEMBRE 2025

DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDEUR

M. [T] [C] [F] [M] Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Tarascon, sous le numéro 494 047 376, enseigne « Chez Pablo », entreprise en nom personnel, située au [Adresse 5].

né le 20 Septembre 1978 à [Localité 8] (84), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe RAMON, avocat au barreau de TARASCON, M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’ALES, substitué par M^e GIGUET, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

Mme [J] [A]

née le 31 Décembre 1958 à [Localité 9] (84), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Michèle KOTZARIKIAN, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Le Tribunal était composé de Madame CHERON, Présidente assistée de Madame MAYALI, Greffière,

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 18 Septembre 2025.

A l’issue, les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

En vertu de quoi, le juge de l’exécution a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 11 décembre 1982, Monsieur [V] [A] aux droits duquel se trouve aujourd’hui Madame [J] [A] [W] a donné à bail commercial à Madame [G] [U] aux droits de laquelle vient aujourd’hui Monsieur [T] [M] un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé à [Adresse 10], figurant au cadastre section CE N°[Cadastre 2] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1983. Ce bail a fait l’objet de plusieurs renouvellement en date des 3 février 1995 et 3 octobre 2007.

Aux termes d’un acte authentique en date du 27 avril 2017, Madame [J] [A] et Monsieur [T] [M] sont convenus de renouveler le bail portant sur le local précité pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2016 moyennant un loyer annuel de 12360 €.

Par mémoire préalable notifié le 24 septembre 2024, Monsieur [T] [M] a demandé de dire et juger que le montant mensuel du bail devait être fixé à la valeur contractuelle, en conséquence de fixer le loyer annuel à 12360 € et condamner Madame [A] à restituer les sommes dues en raison d’augmentations annuelles injustifiées subies par le preneur. A titre subsidiaire, il a formulé une demande d’expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux loués et dans ce cas a demandé de réserver les dépens.

Par exploit du 24 septembre 2024, Madame [J] [A] a signifié à Monsieur [T] [S] un congé pour le 31 mars 2025 avec refus de renouvellement.

Madame [J] [A] a fait savoir, par l’intermédiaire de son conseil suivant courrier en date du 29 avril 2025, qu’elle usait de son droit de repentir et sollicitait un loyer annuel de 18000 € HT.

Par exploit du 4 mars 2025, Monsieur [T] [M], Madame [J] [A] a assigné Madame [J] [A] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de céans aux fins de dire et juger que le montant mensuel du bail devait être fixé à la valeur contractuelle, en conséquence de fixer le loyer annuel à 12360 € et condamner Madame [A] à restituer les sommes dues en raison d’augmentations annuelles injustifiées subies par le preneur. A titre subsidiaire, il a formulé une demande d’expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux loués et dans ce cas a demandé de réserver les dépens.

Par mémoire notifié à Monsieur [T] [M], Madame [J] [A] a demandé de fixer le loyer mensuel à la somme de 1500 € HT.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte de l’article L 145-33 du Code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d’accord, est déterminée d’après:

1° les caractéristiques du local considéré lesquels s’apprécient en considération des critères fixés à l’article R 145-3 du même code ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer ainsi obtenu doit cependant être plafonné selon les conditions posées par l’article 145-34 du Code de commerce lequel prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est précisé par les articles L 145 -34 et R 145-10 que les dispositions relatives au plafonnement et critère d’évaluation de la valeur locatives ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ou si le local est construit en vue d’une seule utilisation, le prix pouvant être dans ce dernier cas fixé en considération des usages en vigueur dans l’activité considérée.

En l’espèce, le bail renouvelé le 27 avril 2017, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2016 est en principe soumis au plafonnement du loyer.

Le preneur sollicite qu’il soit fixé à la somme annuelle de 12360 € tandis que la bailleresse sollicite sa fixation à la somme de 18 000 € HT s’appuyant sur un rapport d’expertise de 2014.

Aux termes de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Compte tenu des pièces produites par les parties et des moyens qu’elles ont soulevés mais également de la technicité du litige, il est nécessaire d’ordonner une expertise pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des lieux loués.

Dès lors, une mesure d’expertise sera ordonnée avant dire-droit sur le montant du loyer renouvelé, et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision, et ce conformément à l’article 145-30 du Code de commerce.

Le bailleur étant à l’origine de la demande en augmentation du loyer, la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à sa charge.

Sur les autres demandes

Pendant le cours de l’instance, et en application de l’article L 145-57 du code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date d’expiration du congé.

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de réserver les dépens et de sursoir à statuer sur les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

ORDONNE avant dire droit une mesure d’expertise et commet pour y procéder,

[L] [B]

[Adresse 6]

[Localité 1]

expert près la cour d’appel d'[Localité 7], recevant pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, et s’être rendu sur les lieux, dont une description sera effectuée, de :

visiter et décrire les lieux loués,indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter le plafonnement prévu à l’article L.145-34 du code de commerce,déterminer et apprécier notamment pour ce faire :les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ; la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;les facteurs locaux de commercialité et notamment :l’importance de la ville, du quartier, de la rue ;l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ;l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;l’évolution du secteur ;préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

donner son avis motivé sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;donner son avis sur le montant du loyer révisé et indexé selon les stipulations du contrat de bail ; fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ;

FIXE à 3.000 euros le montant de la provision que Madame [J] [A] devra consigner à la régie d’avances et de recettes, hors espèces, de ce tribunal avant le 20 janvier 2026 et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque,

DIT que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

INVITE l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,

INVITE l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,

DIT que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de TARASCON dans les six mois de l’avis de consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

DIT que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,

INVITE les parties à conduire les opérations d’expertise par voie dématérialisée via la plate-forme OPALEXE

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, Monsieur [T] [M] continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du date d’expiration du congé;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes présentées,

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire,

RESERVE les dépens,

DIT qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le Greffe avisera les parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE