TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

06 MARS 2025

N° RG 24/01300 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJJL

Code NAC : 30B

AFFAIRE : Société CEETRUS FRANCE C/ S.A.S. [G] DALLAS

DEMANDERESSE

S.A.S. CEETRUS FRANCE, société par actions simplifiée à capital variable, immatriculée au RCS de [Localité 6] Métropole sous le numéro 969 201 532, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par la société Nhood Services France, anciennement dénommée TRIMOGEST, société par actions simplifiée à capital variable, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 11], immatriculée au RCS de [Localité 6] Métropole sous le numéro 534 886 411, dûment habilitée à l’effet des présentes aux termes d’un mandat de gestion en date du 27 décembre 2020, titulaire d’une carte professionnelle Syndic, Gestion Immobilière, Transaction sur immeubles et fonds de commerce n° CPI 5906 2016 000 012 159 délivrée par la CCI de Grand [Localité 6] le 21 septembre 2022

représentée par M^e Fanny Hurreau, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 248

DEFENDERESSE

S.A.S. [G] DALLAS, société par actions simplifiée au capital social de 1 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 979 653 052, dont le siège social est situé au sein du centre commercial [Adresse 4] [Adresse 2] à [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Perrine Wallois, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 16, M^e Ilana Ibghi, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D849

Débats tenus à l’audience du 23 janvier 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2023, la société Ceetrus France a consenti à la société [G] Dallas un bail dérogatoire portant sur le local commercial numéro 321 d’une superficie d’environ 148 m2 situé au sein la galerie marchande du centre commercial [Localité 5] sis [Adresse 2], à [Localité 7] (Yvelines) pour une durée de douze mois à compter du 30 novembre 2023 « au plus tard » moyennant un loyer de base de 30 000,00 € par an outre un loyer variable additionnel correspondant à la différence entre 8 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes du locataire et le loyer de base, payable mensuellement d’avance.

Le 21 juin 2024, la société Ceetrus France a fait signifier à la société [G] Dallas un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 22 357,34 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, la société Ceetrus France a fait assigner la société [G] Dallas devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 octobre 2024.

Après un renvoi, la cause a été entendue à l’audience du 23 janvier 2025.

Aux termes de son assignation, soutenue oralement l’audience, la société Ceetrus France demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au juge de :

— constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 3 octobre 2023 entre les parties portant sur le local commercial numéro 001 d’une superficie d’environ 148 m2 situé au sein la galerie marchande du centre commercial [Localité 5] sis [Adresse 2], à [Localité 7] (Yvelines), est acquise depuis le 21 juillet 2024 ;

— constater en conséquence la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;

— ordonner l’expulsion de la société [G] Dallas et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— condamner la société [G] Dallas, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal de 25 991,90 € TTC, selon décompte au 25 juillet 2024, à parfaire ;

— condamner la société [G] Dallas au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 1 500,00 € par jour, conformément aux termes du bail dérogatoire du 3 octobre 2023, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 22 juillet 2024, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la société Ceetrus France ;

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10 % à compter du 23 juin 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective ;

— dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société Ceetrus France en sa qualité de bailleur ;

— condamner la société [G] Dallas à payer à la société Ceetrus France la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion.

Elle met à jour le montant de sa créance, faisant valoir notamment qu’une stipulation contractuelle prévoit une indemnité d’occupation de 1 500,00 € par jour, et s’oppose à la demande reconventionnelle de délai de paiement.

A l’audience, la société [G] Dallas demande au juge des référés de :

— constater que la fin du bail est fixée au 29 novembre 2024 compte tenu d’une clause ambiguë du bail ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer ;

— lui octroyer un délai de paiement de douze mois à compter du 15 février 2025.

Elle indique qu’elle s’apprête à quitter les lieux le 15 février 2025, et conteste le montant de la dette locative.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à l’assignation et aux notes d’audience.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société [G] Dallas et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, en application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

En l’espèce, le bail conclu entre la société Ceetrus France et la société [G] Dallas comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 21 juin 2024 à la société [G] Dallas vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 22 357,34 € en principal selon décompte annexé à l’acte.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société [G] Dallas ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 juillet 2024 à minuit.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de la société [G] Dallas selon les termes du dispositif ci-après.

Le bailleur sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 1 500,00 € par jour. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due à la société Ceetrus France à compter du 22 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Ceetrus France verse aux débats un extrait du compte de la société [G] Dallas arrêté à la somme de 257 541,41 € au 22 janvier 2025, échéance de janvier 2025.

Toutefois, l’obligation de la société [G] Dallas n’est pas sérieusement contestable uniquement à hauteur d’un montant de 45 911,60 €, terme de janvier 2025 inclus, compte tenu d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

En effet, le surplus de la demande se heurte à des contestations sérieuses.

Il convient de condamner la société [G] Dallas à titre provisionnel à payer ladite somme à la société Ceetrus France.

En l’absence de paiement intervenu depuis la délivrance du commandement de payer, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024, date du commandement de payer sur un montant de 22 357,34 €, à compter du 4 septembre 2024, date de délivrance de l’assignation, sur un montant de 3 634,56 €, à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, la société [G] Dallas verse aux débats la copie de ses comptes annuels au 30 novembre 2024 faisant notamment état au titre de l’exercice clos à cette date d’un résultat d’exploitation avant impôts de 14 176 €. Toutefois, alors que la défenderesse n’a payé son loyer que de manière très épisodique depuis la conclusion du bail, cette seule pièce ne démontre pas qu’elle peut espérer une amélioration sensible de ses facultés financières au cours de l’année à venir, ni du nouveau loyer dont elle aura à s’acquitter après avoir quitté le local litigieux.

Ainsi la dette apparaît trop importante pour pouvoir faire l’objet d’un échelonnement utile sur une année.

En conséquence, la demande est rejetée.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société Ceetrus France au titre d’une indemnité forfaitaire de 10 % et de la majoration du taux d’intérêt s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société [G] Dallas, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juin 2024 et de l’assignation.

L’équité commande de condamner la société [G] Dallas à payer à la société Ceetrus France la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société Ceetrus France et la société [G] Dallas portant sur le local commercial numéro 001 d’une superficie d’environ 148 m2 situé au sein la galerie marchande du centre commercial [Localité 5] sis [Adresse 2], à [Localité 7] (Yvelines), avec effet au 21 juillet 2024 à minuit ;

Ordonnons l’expulsion de la société [G] Dallas et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société [G] Dallas à payer à la société Ceetrus France la somme provisionnelle de 45 911,60 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 9 janvier 2025, échéance de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 sur un montant de 22 357,34 €, à compter du 4 septembre 2024 sur un montant de 3 634,56 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejetons la demande reconventionnelle de délai de paiement ;

Condamnons la société [G] Dallas à payer à la société Ceetrus France une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société [G] Dallas à payer à la société Ceetrus France la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société [G] Dallas au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juin 2024 et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Romane Boutemy Eric Madre

Greffier Vice-président