TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00160

N° RG 25/01324 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4A3

Le 21 AVRIL 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Monsieur DANTON lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026, prorogé au 21 AVRIL 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt et un Avril deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH, dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor – [Adresse 3]

représenté par Madame [O] [Q] munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Emmanuel LE VACON, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Madame [L] [E] épouse [D], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel LE VACON, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 9 octobre 2017, l’établissement public industriel et commercial Office public de l’habitat Terres d’Armor Habitat (ci-après dénommé l’OPH Terres d’Armor Habitat) a donné à bail à M. [C] [D] et Mme [L] [D] née [E] (ci-après dénommés les époux [D]) un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 393,30 euros et une provision sur charges de 18,14 euros, avec prise d’effet le 26 octobre 2017.

Le bail a pris fin le 3 août 2023.

Se plaignant d’un problème d’humidité persistant depuis plusieurs années, les époux [D] ont retenu le paiement des derniers loyers.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 28 décembre 2023, reçue le 2 janvier 2024, l’OPH Terres d’Armor Habitat les a mis en demeure de payer la somme de 2 114,05 euros au titre des loyers et charges restants dus.

Par ordonnance du 27 mars 2025 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a fait injonction à M. [C] [D] et Mme [L] [D] née [E] de payer la somme de 2114,05 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance outre les dépens ; la condamnation étant solidaire pour les locataires.

L’ordonnance a été signifiée au domicile des époux [D] le 13 mai 2025.

Par déclaration au greffe du 13 juin 2025, les époux [D] ont formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer par l’intermédiaire de leur conseil.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 29 septembre 2025. Après plusieurs renvois à leur initiative, l’affaire a été retenue le 23 février 2026 et mise en délibéré au 7 avril 2026, délibéré prorogé au 21 avril 2026.

A l’audience, l’OPH Terres d’Armor Habitat, représenté par un agent muni d’un pouvoir spécial de représentation, s’en est rapporté à ses écritures pour solliciter :

— La condamnation des époux [D] au paiement de la somme de 2 136,16 euros au titre des loyers impayés ;

— Le rejet des demandes des époux [D] ;

— La condamnation des mêmes aux dépens.

Au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré de loyers, se fondant sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’OPH Terres d’Armor Habitat indique que le compte locataire des époux [D] fait apparaître une dette de 2 136,16 euros et ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.

Pour rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, au visa de l’article 1730 du code civil et du décret du 26 août 1987, il soutient que l’entreprise intervenue dans le logement de la famille n’a fait part d’aucune réclamation liée à un problème d’humidité, que les photographies des traces d’humidité dans d’autres logements n’ont pas de valeur probante et sont sans lien avec l’affaire, et qu’il n’existe pas de lien de causalité entre l’état du logement et la santé de l’enfant du couple.

* * *

En défense les époux [D] représentés par leur conseil s’en sont rapportés à leurs écritures pour demander au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer recevable leur opposition ;

— Statuer ce que de droit sur la créance revendiquée par le bailleur ;

— Condamner l’OPH Terres d’Armor Habitat à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— Condamner le même aux dépens.

Les époux [D] ont reconnu leur obligation de régler leur loyer et la somme due au titre de l’impayé.

Ils reprochent toutefois à leur bailleur, au soutien de leur demande de dommages et intérêts, d’avoir laissé persister pendant toute la période de location un problème d’humidité qu’ils ont signalé à plusieurs reprises, ce qui les a contraints à vivre dans un environnement dégradé et a affecté l’état de santé de leur fille qui souffre de problèmes respiratoires.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026, délibéré prorogé au 21 avril 2026.

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’opposition

L’opposition est recevable si elle a été diligentée dans les formes prévues par l’article 1415 du code de procédure civile et dans le délai d’un mois prévu par l’article 1416 du même code. En vertu de ce dernier article, si l’opposition n’a pas été signifiée à personne, le délai d’un mois court à compter du premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant eu pour effet de rendre indisponible tout ou partie des biens du débiteur.

En l’espèce, la signification de l’ordonnance a été faite au domicile des époux [D] 13 mai 2025. Par la suite, aucun acte n’a été signifié à personne et aucune mesure d’exécution n’a été prise, de sorte que le délai d’un mois n’a pas encore commencé à courir. L’opposition formée par les époux [D] le 13 juin 2025 est donc recevable en la forme.

2 – Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ".

Les époux cotitulaires du bail du local servant à leur habitation sont tenus solidairement du loyer et des charges.

En l’espèce, les époux [D] reconnaissent devoir à leur bailleur la somme de 2 114,05 euros au titre des loyers et charges restants dus, au paiement de laquelle ils ont été condamnés par l’ordonnance d’injonction de payer. Le détail de cette somme a été précisé dans les pièces justificatives transmises par le bailleur dans le cadre de la procédure initiale.

L’extrait de compte des locataires du 15 janvier 2026 fait également état d’une régularisation en 2024 et d’une rectification pour l’année 2025, portant le solde débiteur total à 2 136,16 euros. Si l’OPH Terres d’Armor Habitat peut effectivement réclamer le paiement de charges trois ans après le départ du locataire, il lui appartient de les justifier pour garantir la sincérité des comptes. Les mentionner dans un décompte synthétique est insuffisant.

Par suite, il y a lieu de fixer la dette locative des époux [D] envers leur bailleur à la somme justifiée et non contestée de 2 114,05 euros.

Aucun élément sur la situation personnelle et patrimoniale des époux [D], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, ne permet d’apprécier s’ils sont en mesure de régler leur dette locative. Il n’y a donc pas lieu d’accorder de délai de paiement.

En conséquence, les époux [D] sont solidairement condamnés à payer à l’OPH Terres d’Armor Habitat la somme de 2 114,05 euros au titre des loyers et charges impayés.

3 – Sur la demande de dommages et intérêts des époux [D]

Selon l’article 1719 du code civil, " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…) ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ".

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Selon l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

En l’espèce, les époux [D] demandent à être indemnisés d’un préjudice moral résultant d’un problème d’humidité persistant dans leur logement.

Les photos prises lors de la visite préalable à l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 13 juin 2023 révèlent de très nombreuses traces de moisissures, sur des surfaces étendues des murs et des plafonds de l’appartement. Le rapport dressé à cette occasion indique également que des traces noires sont à nettoyer sur la peinture du dégagement et de l’entrée, et que la peinture des murs est à rénover ou à nettoyer dans les deux chambres, le séjour, la cuisine et le cellier. Le problème d’humidité est donc manifeste.

Les époux [D] ne versent aucune pièce pour justifier avoir informé leur bailleur de cette difficulté, ce qui aurait pu permettre d’identifier son origine.

Il ressort du mail du 2 juillet 2025 du directeur de CMD que l’entreprise est intervenue pour résoudre un problème sur le moteur de la VMC collective en 2018 et qu’aucune difficulté n’a été remontée depuis, ni pour le logement des époux [D] ni pour les cinq autres appartements branchés sur la même VMC. Il a notamment été indiqué dans le rapport d’intervention dans le logement des défendeurs du 14 mai 2019 que la VMC fonctionnait bien. Le fait qu’un autre logement du même ensemble locatif présente des traces de moisissures n’est pas suffisant à démontrer que le problème aurait une cause structurelle dont le bailleur serait responsable. Il ne permet pas non plus de démontrer que le même problème concernait le logement occupé par les époux [D].

Il n’est pas non plus possible de s’assurer que les époux [D] se soient bien conformés à leurs obligations, le rapport d’état des lieux pré-sortant mentionnant un défaut d’entretien de la bouche VMC dans la cuisine et le rapport d’intervention de l’entreprise du 16 mai 2019 précisant qu’il leur a été rappelé le fonctionnement d’un moteur VMC à débit variable et la nécessité d’aérer l’appartement.

En l’état, si les traces d’humidité dans le logement sont incontestables, aucun élément ne démontre qu’elles sont imputables à une faute du bailleur.

En conséquence, les époux [D] sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral.

4 – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dispose que lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Les époux [D] qui succombent à l’instance étant bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, les dépens sont laissés à la charge du Trésor public, en ce compris les frais de la procédure d’injonction de payer.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable en la forme l’opposition formée le 13 juin 2025 par M. [C] [D] et Mme [L] [D] née [E] ;

Déclare non avenue l’ordonnance d’injonction de payer du 27 mars 2025, le présent jugement s’y substituant ;

Condamne solidairement M. [C] [D] et Mme [L] [D] née [E] à payer à l’établissement public industriel et commercial Office public de l’habitat Terres d’Armor Habitat la somme de 2 114,05 euros, au titre de l’arriéré locatif ;

Déboute M. [C] [D] et Mme [L] [D] née [E] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral ;

Laisse les dépens à la charge du Trésor public, en ce compris les frais de la procédure d’injonction de payer.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 21 avril 2026.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH

—  1 CCC par LS

à [M] [D] et [L] [E] épouse [D]

—  1 CCC au dossier

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