Référé N° RG 25/00321 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DO5M – Page -

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— M^e Fanny ESCARGUEL

— M^e Romain CHAREUN

Délivrées le : 28/11/2025

JUGEMENT DU : 28 NOVEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00321 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DO5M

AFFAIRE : S.D.C. ATELIER [Localité 8] / [P] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

RENDU LE 28 NOVEMBRE 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de M. Mike ROUSSEAU, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « ATELIER [Localité 8] » situé [Adresse 6], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, SAS enregistrée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 487530099, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son agence de [Localité 13] demeurant en ses bureaux situés au [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Mme [P] [G], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 28 Octobre 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 28 NOVEMBRE 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ATELIER D’ARLES situé à [Adresse 11], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, a assigné, par exploit du 29 avril 2025, devant le président du tribunal judiciaire de TARASCON selon la procédure accélérée au fond Madame [P] [G] pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 4241,34 € correspondant à des charges de copropriété échues et impayées, des cotisations du fonds de travaux et des frais de recouvrement impayés comptes arrêtés au 31 mars 2025 avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure datée du 22 avril 2024, la somme de 1057,20 € correspondant aux provisions trimestrielles à échoir pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 28 août 2025.

Le syndicat des copropriétaires a poursuivi le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’est opposé à la demande de sursis à statuer formulée par Madame [P] [G].

Madame [P] [G] a demandé in limine litis d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure au fond numéro RG 25/00344.

A titre principal, elle a conclu au débouté des demandes du syndicat de copropriétaire. A titre subsidiaire, elle a demandé de minorer la créance des dépenses non nécessaires et la retenir à la somme de 3518,98 € et d’ordonner des délais de paiement sur une période de deux années. En tout état de cause, elle a sollicité le débouté du requérant de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de juger que la décision à intervenir ne sera pas exécutoire de plein droit.

Par jugement du 3 octobre 2025, la présidente du tribunal judiciaire de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire a rejeté la demande de sursis à statuer formulée par Madame [P] [G] et avant dire droit, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 octobre 2025 afin de permettre au conseil du syndicat des copropriétaires de présenter ses observations sur le différentiel entre le montant des charges à répartir de 210 966,74 € figurant sur le compte individuel de charges du 26 décembre 2023 (pièce n°6) et le budget voté lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 pour la période de mai 2022 à juin 2023 d’un montant de 171391,80€ et permettre au conseil de la défenderesse de répliquer.

Après trois renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires poursuit le bénéfice de son exploit et explique que le montant des charges à répartir n’est pas de 210 966,74 €. Il précise que le budget voté pour la période du 1er mai 2022 au 30 juin 2023 est de 178 776 € et que le montant des charges générales communes à répartir est de 71605,79 € auxquels doivent s’ajouter l’ensemble des charges spéciales par bâtiment portant le total à répartir à la somme de 171391,80 €.

Madame [G] maintient ses demandes et fait valoir que les explications fournies par le demandeur ne permettent pas davantage de déterminer le montant des charges qu’elle doit.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux écritures déposées et développés oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que la demande de sursis à statuer a déjà été rejetée par jugement du 3 octobre 2025 de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette loi prévoit que chaque année le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses d’entretien courant et de maintenance, dont les copropriétaires s’acquittent par provision trimestrielle ou selon la périodicité fixée en l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 14-2 de la loi prévoit que les sommes afférentes aux travaux votés en assemblée générale des copropriétaires sont exigibles selon les modalités prévues et votées par cette même assemblée.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 15 de la même loi prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires.

L’article 18 ajoute que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la même loi.

Enfin, l’article 19-2 prévoit qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre des articles 14-1 ou 14-2 et, après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions encore non échues en application de ces mêmes dispositions ainsi que les sommes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté selon les cas l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel et des travaux, condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions et/ou des sommes exigibles.

Conformément aux dispositions de l’article10-1de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

A l’appui de sa demande, le syndicat communique notamment :

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue le 9 mai 2022 ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er mai 2022 au 30 juin 2023 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue le 21 décembre 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 1er mai 2022 au 30 juin 2023, actualisé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue le 20 décembre 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, actualisé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

plusieurs lettres simples de mise en demeure ;

plusieurs avis de réception ;

des appels de fonds pour les années 2022-2025 ;

une lettre de mise en demeure par lettre recommandée présentée le 8 juin 2024 portant réclamation de la somme de 2655, 14 € ;

un commandement de payer en date du 12 juillet 2024 la somme en principal de 2924,14 € comptes arrêtés au 1er juillet 2024 ;

une lettre de mise en demeure datée présentée le 27 février 2025 portant réclamation de la somme de 3929,04 € au titre des charges de copropriété dues au 24 février 2025 outre la somme de 264,30 € au titre du 3ème appel de provision de charges 2024-2025;

un relevé de compte daté du 31 mars 2025 comptes arrêtés au 31 mars 2025 comportant un solde débiteur de 4241,34 €.

Pour s’opposer à la demande du syndicat des copropriétaires Madame [G] soutient que la créance n’est pas certaine, liquide et exigible dès lors que le syndicat ne justifie pas de de la cohérence des sommes réclamées.

Il sera tout d’abord rappelé que s’agissant des charges d’eau pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 figurant sur le décompte des charges futures de juillet 2025 à juin 2026, le syndicat fournit une explication qui apparaît justifiée en indiquant que les compteurs d’eau n’ont pas pu être relevés lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2024 de sorte qu’ils seront votés lors de l’assemblée générale de 2025 et figurent dès lors sur le relevé des charges futures pour chaque trimestre. Il ne saurait ainsi en être déduit un défaut de caractère certain des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Ensuite, le syndicat des copropriétaires a justifié le décompte pour la période du 1er mai 2022 au 30 juin 2023 résultant du décompte individuel de charges soit 13 appels de charges (9x66,78+3x66,87+66,88) auxquels s’ajoute la répartition des charges pour cette période (304,03€) soit la somme de 1172,54 € correspondant au compte individuel de charges en date du 26 décembre 2023. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a fourni des explications suffisantes pour justifier des 13 appels de fonds pour cette période pour un budget de 14 mois au motif d’une part qu’il n’y avait pas eu d’appel de fonds pour le mois de mai, la copropriété ayant été livrée en mai 2022 et d’autre part, que le mois de mai avait été comptabilisé informatiquement ce qui expliquait que l’appel de fonds du mois de juin était intitulé « 2ème appel de provision de charges 2022-2023 ». Aucune incertitude affectant la créance ne saurait davantage être déduite de ces éléments.

Le demandeur s’explique également sur le montant des charges générales à répartir qui ne correspond pas au total du montant des charges à répartir de la colonne « montant à répartir » des relevés individuels. En effet, le montant des dépenses réelles correspondant aux charges générales à répartir est de 71 605,79 € pour l’exercice du 1er mai 2022 au 30 juin 2023 tel que cela résulte de l’annexe 3 communiquée, montant repris dans le relevé individuel.

Des charges spéciales par bâtiments s’ajoutent au montant des charges générales dues par les propriétaires.

Ainsi, le montant total des charges à répartir, générales et spéciales, s’élève à la somme de 171 391,80 € tel que cela figure dans l’annexe 3, montant qui a été approuvé lors de l’assemblée générale du 30 juin 2023.

La demanderesse étant propriétaire du lot 174 dépendant du bâtiment 1 et du lot 16 constitué d’une place de stationnement, elle doit s’acquitter, outre des charges générales, des charges spéciales liées au bâtiment 1 et au portail 1 ce qui figure effectivement dans son relevé de comptes individuels.

Dans ces conditions, il convient de considérer qu’il n’y a pas de doute sur le calcul qui a été opéré par le syndicat des copropriétaires.

Il convient de rappeler que ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Il revient au juge du fond de s’assurer que les frais de relance sont nécessaires au recouvrement de la créance.

Madame [G] sollicite la minoration de la somme de 4 241,23 € à 3 518,98 €estimant que les frais de mise en demeure et de commandement de payer sont excessifs.

Le relevé de compte fait figurer des frais correspondant à sept mises en demeure, un « BJA dernier avis avant poursuite », un commandement de payer, un « BJA commandement de payer », des frais intitulés « [Localité 7] JURISTES -CDT DE PAYER » et « ROMAIN CHAREUN-MED ».

Si les frais de mise en demeure sont prévus par le contrat de syndic et si l’intéressée n’a pas spontanément réglé ses charges, il n’en demeure pas moins que les frais en date des 5 et 7 juin 2024 (52 € et 53,17 €) n’apparaissent pas justifiés étant particulièrement proches de la mise en demeure en date du 14 mai 2024 dont l’accusé de réception n’est au demeurant pas produit permettant de s’assurer de la date de remise de cette lettre. De même, les frais engagés le 1er août 2024 (149 €) n’apparaissent pas justifiés étant particulièrement proches de ceux engagés le 12 juillet 2024.

En conséquence, la défenderesse est redevable de la somme de 3 987,17€ au titre des arriérés de charges de copropriété échues et impayées, des cotisations du fonds de travaux et des frais de recouvrement impayés comptes arrêtés au 1er avril 2025 selon relevé de compte en date du 31 mars 2025.

Madame [P] [G] ne s’étant pas acquittée de la provision échue dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure qui lui a été présentée le 27 février 2025, le syndicat est bien fondé à obtenir le paiement somme de 1 057,20 € au titre des charges prévisionnelles pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Ainsi, Madame [P] [G] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires 3 987,17€ au titre des arriérés de charges de copropriété échues et impayées, des cotisations du fonds de travaux et des frais de recouvrement impayés comptes arrêtés au 1er avril 2025 selon relevé de compte en date du 31 mars 2025 et la somme de 1057,20 € au titre des charges prévisionnelles pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Le demandeur sollicite des intérêts moratoires à compter de du 22 avril 2024, date qu’il estime être celle de la première mise en demeure. Or, il ne justifie pas d’une lettre ou d’un accusé de réception à cette date. Dans ces conditions, il convient de faire courir les intérêts moratoires à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages- intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière de l’intéressée justifiée par les pièces produites, de l’absence de mauvaise foi caractérisée, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dans les termes du présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. Madame [P] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] [G] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ATELIER D'[Localité 8] situé à [Adresse 9] ([Adresse 1], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY :

3 987,17€ au titre des arriérés de charges de copropriété échues et impayées, des cotisations du fonds de travaux et des frais de recouvrement impayés comptes arrêtés au 1er avril 2025 selon relevé de compte en date du 31 mars 2025 avec intérêts à taux légal à compter du 29 avril 2025 ;

la somme de 1057,20 € au titre des charges prévisionnelles pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 avec intérêts à taux légal à compter du 29 avril 2025;

DIT que Madame [P] [G] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des charges courantes, en vingt-quatre mensualités, les vingt-trois premières de 210 € et la vingt-quatrième de 214,37 €, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 5 de chaque mois ;

DIT que, faute pour Madame [P] [G] de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ATELIER D'[Localité 8] situé à [Localité 10] [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Madame [P] [G] la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE