MINUTE N° 25/00142

DOSSIER : N° RG 25/00032 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DNQY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Ambre THOMAS-AUBERGIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [S]

5 boulevard Salvador Allendé Bat B APPT 67

Les roseaux

13200 ARLES

non comparant, ni représenté

Madame [L] [S]

5 boulevard Salvador Allendé Bat B APPT 67

Les roseaux

13200 ARLES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 31 mars 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’O.P.H. 13 HABITAT a donné à bail à M. [O] [S] et à Mme [L] [S] un appartement à usage d’habitation au bâtiment B de la cité Les Roseaux, situé 5, boulevard Salvador Allende à Arles (13200), par contrat du 26 juin 2000 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 1 712.64 francs, soit 261.09 euros.

Par actes de commissaire de justice déposés à domicile le 27 décembre 2024, 13 HABITAT a assigné en référé M. et Mme [S] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du bail était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. et Mme [S] et de tous occupants de leur chef,

— la condamnation de M. et Mme [S] à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1 289.38 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 16 décembre 2024, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de M. et Mme [S] à payer à titre provisionnel à 13 HABITAT, une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le bail résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. et Mme [S] à payer à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. et Mme [S] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 31 mars 2025 : le bailleur y a été dûment représenté ; les locataires y ont été absents, bien que régulièrement assignés à comparaître.

A la barre, le demandeur, par l’intermédiaire de son conseil, produit un état à jour du compte locatif qui remonte jusqu’au mois de mai 2024 et qui montre qu’entre ce mois de mai et le mois de février 2025, M. et Mme [S] n’ont effectué qu’un seul versement, ce en décembre 2024. Dans ce contexte, la dette locative s’élève, au 28 février 2025, à la somme de 1 333.87 euros.

Par conséquent, il demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, il réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des défendeurs aux dépens.

Malgré le signalement du commandement de payer à la Mutualité Sociale Agricole (MSA) en juillet 2024, malgré la dénonce de l’assignation en référé aux autorités préfectorales en décembre suivant, aucun diagnostic social et financier sur la situation de M. et Mme [S] n’est parvenu au tribunal au jour de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, 13 HABITAT, par courrier reçu le 29 juillet 2024, a signalé à la MSA la situation de loyers impayés de M. et Mme [S], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 27 décembre 2024.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, 13 HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. et Mme [S], par actes de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 30 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 31 mars 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de 13 HABITAT est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, 13 HABITAT produit un état récapitulatif du compte de ses locataires, arrêté au 28 février 2025, qui montre que M. et Mme [S] restent devoir, hors frais de procédure, la somme de 1 123.86 euros de loyers et de charges.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement M. et Mme [S] à payer, à titre provisionnel, cette somme à 13 HABITAT, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 679.60 euros et à compter de la date de l’assignation pour un montant de 444.36 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, M. et Mme [S] n’ont pas comparu à l’audience de référé pour faire part de leur situation et aucune enquête sociale et financière ne met le Juge en mesure de déterminer si les intéressés peuvent apurer leur dette locative tout en conservant leur logement actuel.

Dans ces conditions, il convient de ne pas accorder de délais de paiement à M. et Mme [S].

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail, que «tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 18 octobre 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semainres qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 26 juin 2000 sont réunies à la date du 29 novembre 2024 à minuit.

Dans ces conditions et compte tenu de la nécessité de préserver les intérêts du bailleur, il convient d’ordonner l’expulsion de M. et Mme [S] et de tous occupants éventuels de leur chef et d’autoriser 13 HABITAT à faire débarrasser tous meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation du logement

Le bail étant rompu à compter du 30 novembre 2024 et M. et Mme [S] occupant toujours les lieux au jour de l’audience, il convient, afin de compenser cette occupation, de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et de condamner solidairement M. et Mme [S] à son paiement mensuel à compter du 1er mars 2025 (la période comprise entre le 30 novembre 2024 et le 28 février 2025 étant déjà incluse dans les 1 123.86 euros accordés supra), ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. et Mme [S] seront condamnés solidairement aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la MSA, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner solidairement M. et Mme [S] à payer, à titre provisionnel, à 13 HABITAT, la somme de 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de l’O.P.H. 13 HABITAT,

Le RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [S] et Mme [L] [S] à payer à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1 123.86 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024 pour un montant de 679.60 euros et à compter du 27 décembre 2024 pour un montant de 444.36 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 30 novembre 2024, de la clause résolutoire figurant au bail du 26 juin 2000,

DISONS que M. [O] [S], Mme [L] [S] et tous occupants éventuels de leur chef devront libérer les lieux au bâtiment B de la cité Les Roseaux, situé 5, boulevard Salvador Allende à Arles (13200), dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

A défaut, ORDONNONS l’expulsion des occupants, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISONS l’O.P.H. 13 HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [S] et Mme [L] [S] à payer à titre provisionnel à l’O.P.H. 13 HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [S] et Mme [L] [S] à payer à titre provisionnel à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [S] et Mme [L] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la MSA, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES