TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/06302 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJDJ

N° de MINUTE : 25/00421

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], représenté par Maître [M] [L], désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Bobigny rendue le 19 décembre 2022.

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître [K], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. [Adresse 3] est propriétaire des lots n°5, 4 et 200 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 11] (93).

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] Pantin (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [L] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [L], désignée en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 décembre 2022, a fait assigner la S.C.I. [Adresse 3] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la S.C.I. [Adresse 3] à payer au Syndicat de Copropriétaires requérant, représenté par Maître [M] [L] en sa qualité d’administrateur provisoire :

— la somme principale de 44.092,55 € se décomposant comme suit :

Charges et travaux de copropriété : 44.092,55 €Frais nécessaires : 0,00 €assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 41.303,65 € à compter du 8 décembre 2023, date de la sommation de payer par courrier recommandé AR en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et à compter de la présente assignation pour le surplus.

— la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit

CONDAMNER la S.C.I. [Adresse 2] a en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription (hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. [Adresse 3], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. [Adresse 3] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. [Adresse 3] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 22 octobre 2024 et fixée à l’audience du 22 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. [Adresse 3];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 10 mars 2023 et 21 février 2024 ayant approuvé les travaux, les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire du 19 décembre 2022 ainsi que l’ordonnance de prorogation de mission du 5 février 2024,

— la mise en demeure.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Les relevés de compte et extraits de [Localité 10] Livre versés en procédure tendent à reprendre l’ensemble des appels de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux au 31 décembre 2012. Toutefois, faute de justifier de l’approbation des budgets prévisionnels et/ou des comptes des exercices antérieurs à l’exercice 2019, seules les sommes appelées à compter du 1er janvier 2019 pourront être prises en compte.

De surcroît, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 47,92 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 26 mai 2021 de 36 euros,frais de mise en demeure du 08 mars 2023 de 6,26 euros,frais de mise en demeure du 18 décembre 2023 de 5,66 euros.

Au regard des pièces versées en procédure, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêtés au 27 février 2024 a été de 16.667,42 euros [(661,85x4) + (661,85x4) + (661,85x4) + (640,50x4) + (640,50+1443,26+640,50+640,50+640,50+286,66) + (640,50+359,93+870,87) tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 0,00 euros.

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.667,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 27 février 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 08 décembre 2023, date de la mise en demeure notifiée à la S.C.I. [Adresse 3], sur la somme de 14.796,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 47,92 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 07 mars 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 26 mai 2021 d’un coût de 36 euros.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 07 mars 2023, d’un coût de 6,26 euros appelés le 08 mars 2023, ainsi que d’une mise en demeure du 08 décembre 2023, d’un coût de 5,66 euros, appelés le 18 décembre 2023. Il convient de faire droit aux demandes formées à ce titre.

La S.C.I. [Adresse 3] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 11,92 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.C.I. [Adresse 3] n’a effectué aucun règlement de ses charges de copropriété sur la période étudiée ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En effet, en omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. [Adresse 3] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic jusqu’au 19 décembre 2022 puis par l’administrateur provisoire à compter du 20 décembre 2022. Cette carence est d’autant plus dommageable que la copropriété s’étant retrouvée dans une situation financière gravement obérée, il a été nécessaire de la placer sous administration provisoire.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. [Adresse 3], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [Adresse 3] sera condamnée aux entiers dépens. Il n’y a en revanche pas lieu de prévoir la prise en compte de frais non encore avenus et dont il ne peut, en conséquence être justifié.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [L] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [L], désignée en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 décembre 2022, la somme de 16.667,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 27 février 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 08 décembre 2023, sur la somme de 14.796,12 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [L] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [L], désignée en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 décembre 2022, la somme de 11,92 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] Pantin (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [L] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [L], désignée en cette qualité par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 décembre 2022, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] aux entiers dépens ;

REJETTE les décisions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT