MINUTE N° 25/00208

DOSSIER : N° RG 25/00165 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOPI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

Madame [K] [I]

Arles Montmajour Bat B esc 14 appt 43

Avenue Vincent Van Gogh

13200 ARLES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 JUIN 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’O.P.H. 13 HABITAT a donné à bail à Mme [K] [I], née le 11 mai 1995, un appartement à usage d’habitation au bâtiment B de la cité Montmajour, sis avenue Vincent Van Gogh à Arles (13200), par contrat du 22 octobre 2020 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 255.02 euros.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 5 mars 2025, 13 HABITAT a assigné en référé Mme [I] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [I] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de Mme [I] à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1 014.91 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 25 février 2025, des loyers et charges,

— la condamnation de Mme [I] à payer, à titre provisionnel, à 13 HABITAT une somme égale au montant du dernier loyer, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de Mme [I] à payer à 13 HABITAT la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [I] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 juin 2025 : le bailleur y est dûment représenté ; la locataire y est absente, bien que régulièrement assignée à comparaître.

A la barre, le demandeur, par la voix de son conseil, produit un état à jour du compte locatif de Mme [I], qui remonte jusqu’au mois de mars 2024 et qui montre des rejets de prélèvements bancaires au nombre de six entre mars et décembre 2024, sur un total de dix échéances appelées ; d’autre part, la CAF a cessé de verser ses aides au logement à compter de février 2025, sans effet néanmoins sur le montant de la dette puisque en février et mars suivants, les prélèvements ont été honorés. Par contre, le prélèvement d’avril 2025 a été rejeté, faisant passer la dette, au 26 mai 2025, à la somme de 1 409.32 euros.

Par conséquent, il demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, il réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) d’Arles le 30 avril 2025, a été reçu au greffe avant l’audience : il indique que Mme [I] est célibataire sans enfant, qu’ « elle a contracté sa dette de loyer suite à une perte d’emploi générée par des soucis de santé », comme le mentionne le diagnostic, mais que désormais elle va mieux, qu’elle effectue ses démarches administratives et qu’elle adhère à l’accompagnement social qui lui est proposé.

Financièrement, elle a retrouvé un CDI et une demande de FSL Maintien va être déposée : par conséquent, si ses aides au logement lui sont restaurées, elle pourra à la fois payer son loyer et apurer sa dette. Cela étant dit, une fois cette dette remboursée, elle souhaite trouver un autre logement pour se rapprocher de son lieu de travail, mais également pour quitter un logement devenant de plus en plus insalubre de par son humidité.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, 13 HABITAT, par courrier reçu le 24 juillet 2024, a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) la situation de loyers impayés de Mme [I], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de cette dernière devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 5 mars 2025.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, 13 HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers à Mme [I], par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 6 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 juin 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de 13 HABITAT est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, 13 HABITAT produit un état récapitulatif du compte de sa locataire, arrêté au 30 avril 2025, qui montre que Mme [I] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 1 247.79 euros de loyers et charges.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [I] à payer cette somme à 13 HABITAT, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 924.46 euros et à compter de la date de la présente ordonnance pour un montant de 323.33 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il est regrettable que Mme [I] ne se soit pas présentée devant le Juge, comme elle l’avait indiqué lors du diagnostic social et financier, pour le convaincre de sa capacité de reprendre le paiement régulier et complet de ses loyers, tout en échelonnant le remboursement de sa dette. En effet, l’étalement dans le temps des impayés correspond moins à la survenance d’un « coup dur » qui aurait engendré des défauts de paiement, qu’à une mauvaise maîtrise récurrente de son budget : sinon, comment expliquer le rejet du prélèvement du loyer d’avril 2025, alors que Mme [I] a conscience qu’elle doit avoir repris le paiement de ses loyers avant de passer en jugement et qu’elle a l’objectif de bénéficier à nouveau des aides sociales au logement.

Malgré tout, le diagnostic social et financier fait poindre une amélioration de la situation de l’intéressée et permet d’autoriser Mme [I] à se libérer de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de le reconduction du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 24 décembre 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 22 octobre 2020, sont réunies à la date du 4 février 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII précité de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. La locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupante à compter du 1er mai 2025 (la période comprise entre le 5 février et le 30 avril 2025 étant déjà incluse dans les 1 247.79 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [I] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des sommes engagées par lui et non comprises dans les dépens ; dès lors, il lui sera alloué la somme de 200 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de l’O.P.H. 13 HABITAT,

Le RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS Mme [K] [I] à payer à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1 247.79 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 pour un montant de 924.46 euros et à compter du 30 juin 2025 pour un montant de 323.33 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 5 février 2025, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 22 octobre 2020,

AUTORISONS Mme [K] [I] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 1 247.79 euros en 12 mensualités de 100 euros en capital chacune, une 13ème mensualité venant payer le solde du capital et les intérêts calculés depuis le 24 décembre 2024 ou le 30 juin 2025 sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 5 février 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour Mme [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’O.P.H. 13 HABITAT puisse faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef, des lieux au bâtiment B de la cité Montmajour, sis avenue Vincent Van Gogh à Arles (13200), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l')expulsée(s),

— que Mme [K] [I] soit condamnée à verser à l’O.P.H. 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mai 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS Mme [K] [I] à verser à titre provisionnel à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [K] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES