TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 16 Décembre 2025

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 25/00217 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUHD

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Christelle QUILLIVIC de la SELARL JUDICONSEIL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES

Madame [E] [K] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Christelle QUILLIVIC de la SELARL JUDICONSEIL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Coralie CYRIAQUE, avocat au barreau de TARBES, M^e Alexia ROUX, avocat au barreau de LYON

Madame [T] [F] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Coralie CYRIAQUE, avocat au barreau de TARBES, M^e Alexia ROUX, avocat au barreau de LYON

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 02 Décembre 2025 où était présente Madame RENARD Muriel, Présidente, assistée de Monsieur LAHRICHI Soufiane, Greffier placé,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 16 Décembre 2025 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DES MOTIFS

Suivant acte authentique en date du 21 juin 2024 reçu par Me [V], notaire à [Localité 7] (65), M. [I] [O] et Mme [E] [K] épouse [O] ont acquis de M. [J] [P] et Mme [T] [F] épouse [P] un bien immobilier sis [Adresse 2] [Localité 7].

Peu après leur entrée dans les lieux, les époux [O] ont constaté divers désordres affectant l’immeuble et notamment de l’humidité dans la pièce principale et son prolongement, dans la chambre du fond, dans l’arrière cuisine sous l’évier et dans le cabanon ainsi que de très nombreux trous dans les murs de plusieurs pièces, dont certains mal rebouchés.

M. [I] [O] et Mme [E] [K] épouse [O] ont mandaté Me [W], commissaire de justice, pour constater les désordres et établir un procès-verbal de constat le 1er juillet 2024.

Par courrier en date du 3 septembre 2024, adressé par l’intermédiaire de Me [V], les demandeurs ont sollicité un dédommagement auprès des vendeurs à hauteur de 19 874,06 €.

Aucune solution n’a pu être trouvée entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, M. [I] [O] et Mme [E] [K] épouse [O] ont fait assigner M. [J] [P] et Mme [T] [F] épouse [P] devant le juge des référés aux fins de voir :

ordonner une mesure d’expertise judiciaire concernant les désordres dénoncés,réserver les dépens.

Au soutien de leur demande, les époux [O] font valoir qu’en application des articles 1604 et 1641 et suivants du code civil, la responsabilité des vendeurs les époux [P] est susceptible d’être engagée au titre de la garantie des vices cachés et de l’obligation de délivrance. Ils estiment que l’état de dégradation du bien immobilier leur a été délibérément caché par les vendeurs.

Ils soutiennent que les désordres et malfaçons n’ont pu être constatés qu’après leur entrée dans lieux et que les défendeurs n’ont pas donné suite aux demandes amiables de dédommagement qui leur ont été faites. Conformément aux dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, ils considèrent subir un préjudice certain du fait des désordres et de leur importance et s’estiment dès lors être bien-fondés à solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire.

Par conclusions responsives n° 2, notifiées par RPVA le 2 décembre 2025, M. [J] [P] et Mme [T] [F] épouse [P] ont sollicité de voir :

A titre principal

— Juger que M. [I] [O] et Mme [E] [K] – [O] ne justifient pas d’un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,

— Débouter M. [I] [O] et Madame [E] [K] – [O] de leur demande de désignation d’un expert judiciaire,

A titre subsidiaire

— Donner acte à M. [J] [P] et à Mme [T] [F] – [P] de leurs plus expresses protestations et réserves, notamment de responsabilité, sur la demande de désignation d’un expert judiciaire,

— Juger que les opérations d’expertise seront réalisées aux frais avancés de M. [I] [O] et Mme [E] [K] – [O], demandeurs à l’expertise,

En tout état de cause

— Condamner M. [I] [O] et Mme [E] [K] – [O] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [I] [O] et Mme [E] [K] – [O] aux entiers dépens d’instance.

M. [J] [P] et Mme [T] [F] épouse [P] font valoir que le motif légitime pour justifier de l’organisation d’une expertise judiciaire n’est pas démontré puisque les désordres dénoncés relèvent de l’usure normale d’une habitation qui n’est par principe pas « neuve ». Ils s’étonnent des demandes formulées pour avoir été prévenants et bienveillants préalablement et pendant la vente, laissant l’accès à la maison et au jardin quand les acquéreurs le demandaient et aidant aux opérations d’emménagement en facilitant la connexion au satellite et la réparation de la pompe du jardin.

Ils estiment que les désordres dénoncés ne sont pas des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil ou de la jurisprudence puisqu’ils ne rendent pas le bien impropre à son usage ou à sa destination. Ils rappellent que les demandeurs n’allèguent d’aucun défaut structurel mais juste des trous dans les murs correspondant à la fixation de cadres décoratifs ou d’une humidité du bois de la terrasse et que les prétendus désordres ne présentent aucun caractère de gravité.

Les défendeurs exposent que l’acte de vente contient une clause limitant la garantie au titre des vices cachés et ils rappellent qu’ils ne sont pas des vendeurs professionnels de l’immobilier. Ils précisent que la maison a été vendue « en l’état » et que les acquéreurs y ont d’ailleurs eu accès à de nombreuses reprises avant l’achat pour avoir multiplié les visites. Ils estiment que les acquéreurs ne peuvent soutenir sérieusement que le prix a été surévalué, en raison de l’existence de trous et de l’état des peintures. Ils concluent que l’organisation d’une expertise judiciaire est sans intérêt puisqu’en tant que vendeurs non professionnels, ils ne sont pas tenus de la garantie des vices apparents ou cachés.

En dernier lieu, ils rappellent qu’aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, la mesure d’instruction ne peut suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. Ils estiment que si les requérants souhaitent poursuivre une action en justice sur les désordres dénoncés à l’assignation, ils peuvent le faire avec le constat du commissaire de justice et qu’il n’est pas nécessaire de faire appel à un expert judiciaire pour faire constater des trous dans les murs et un décollement de plinthes.

A titre subsidiaire, si l’expertise était ordonnée, les défendeurs formulent toutes protestations et réserves quant à leur responsabilité et demandent que l’avance des frais d’expertise soit mise à la charge des requérants. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation des demandeurs à leur verser une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la prise en charge des dépens.

Par conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 24 novembre 2025, M. [I] [O] et Mme [E] [K] épouse [O] ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

M. [I] [O] et Mme [E] [K] épouse [O] font valoir qu’ils disposent d’un intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Ils expliquent que la maison et les murs étaient encombrés de cartons et de meubles jusqu’à la vente, de sorte que l’état de dégradation du bas des murs n’a pu être constaté avant la cession. Ils estiment que les vendeurs ont délibérément caché la situation avec leurs affaires.

Concernant le cabanon , ils rappellent que l’acte de vente précise une date de construction en 2017 et estiment que les vendeurs qui n’ont pas souscrit d’assurance dommages ouvrages, restent tenus pendant 10 ans de la garantie décennale pour être constructeurs au sens de l’article 1792 et suivants du code civil.

Concernant les prétendues multiples visites de la maison préalables à la vente, les requérants indiquent que s’ils ont sollicité l’accès au jardin pour y planter des tomates et à une chambre pour la montrer à un représentant de l’office de tourisme, ils n’ont en aucun cas pu inspecter la maison de fond en comble ou vérifier l’état des murs derrière le mobilier. Concernant l’état de dégradation des murs, ils estiment que les vendeurs minimisent la gravité de la situation, qui est bien au delà d’une usure normale.

Ils soutiennent que la maison est affectée d’une humidité importante pré-existante, qui a entraîné la dégradation des murs. Selon eux, la gravité de la situation et la nature des désordres prouvent que les vendeurs ne pouvaient les ignorer et ont délibérément omis d’en faire état lors de la vente.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 et renvoyée pour conclusions en défense à l’audience du 4 novembre 2025, puis du 2 décembre 2025, où elle a été retenue et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès.

En l’espèce, les pièces produites par les requérants et notamment le constat de Me [W] commissaire de justice, en date du 1er juillet 2024, qui établit l’existence de certains désordres concernant notamment de l’humidité en bas des murs de plusieurs pièces, suffisent à établir un tel motif. Il n’est pas nécessaire d’établir à ce stade si les désordres relevés relèvent ou non de la garantie des vices cachés et si la responsabilité des vendeurs est engagée, l’expertise ayant précisément pour objet de déterminer les éléments techniques permettant de répondre à ces questions juridiques.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise selon la mission figurant au dispositif, aux frais avancés des requérants.

Il est donné acte à M. [J] [P] et Mme [T] [F] épouse [P] de leurs protestations et réserves.

2. Sur les demandes accessoires et les dépens

Aucune responsabilité n’étant établie à ce stade de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

La demande formée à ce titre par M. [J] [P] et Mme [T] [F] épouse [P] sera donc rejetée.

Les dépens, qui ne sauraient être réservés en matière de référé, seront à la charge de M. [I] [O] et Mme [E] [K] épouse [O]

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision,

ORDONNE une mesure d’expertise : Commet pour y procéder Mme [D] [Z], architecte [Adresse 6], avec pour mission, au contradictoire des parties, après avoir entendu tout sachant et s’être fait communiquer l’ensemble des documents, pièces utiles, de :

Se faire communiquer tous les documents utiles à l’expertise ;Se rendre sur les lieux sis à [Adresse 8] et décrire les désordres détaillés à l’assignation et aux pièces qui y sont annexées après avoir dûment convoqué les parties ;Établir la liste des désordres, malfaçons et pour chacun d’entre eux :

o Préciser la date d’apparition ;

o Préciser la date à laquelle ils ont été dénoncés aux vendeurs ;

o Les décrire ;

o Donner des indications sur leur incidence sur l’ouvrage quant à la solidité, à l’esthétique du bâtiment et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à sa conformité et à sa destination ;

o En rechercher les causes en précisant si les normes de construction et les clauses contractuelles ont été ou non respectées ;

o Fournir notamment tous les éléments permettant de déterminer à quel intervenant ils sont imputables ;

o Décrire les travaux de reprise, en préciser la durée et indiquer et justifier leur coût poste par poste ;

o Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres

Entendre tout sachant dont les observations seraient utiles à la solution du litige;D’une manière générale, fournir au tribunal tous renseignements et procéder à toutes les investigations permettant de l’éclairer sur le litige opposant les parties;

DIT que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération. L’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert communiquera aux parties une estimation du montant total des opérations d’expertise et sollicitera le cas échéant une consignation complémentaire,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l’affaire sera rappelée à l’expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXE hormis le cas où ils bénéficieraient de l’aide juridictionnelle, à la somme de trois mille euros (3000 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner à la régie du tribunal judiciaire par M. [I] [O] et Mme [E] [K] épouse [O] dans le délai maximum d’un mois à compter de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert,

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

DIT que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

REJETTE la demande formée par M. [J] [P] et Mme [T] [F] épouse [P] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens seront à la charge de M. [I] [O] et Mme [E] [K] épouse [O].

Ordonnance rendue le 16 Décembre 2025, et signée par la Présidente et le Greffier présent au greffe.

Le Greffier, La Présidente,

Soufiane LAHRICHI Muriel RENARD